מחירי הדירות גורמים להרבה אנשים לחשוב על פתרון שפעם נשמע מוזר: לקנות דירה ביחד עם חבר, אח או אחות. שני הון עצמי, שתי הכנסות, ודירה אחת שכל אחד לבד לא היה מגיע אליה.
זה יכול לעבוד. אבל משכנתא לשני שותפים שאינם זוג נראית אחרת מבחוץ ומבפנים, וכדאי לדעת את זה לפני שחותמים על משהו.
איך הבנק מסתכל על שני לווים שאינם זוג
מבחינת הבנק, כל מי שרשום כלווה אחראי להחזר. זה לא משנה שסיכמתם ביניכם שכל אחד משלם חצי. אם אחד מפסיק לשלם, הבנק יכול לפנות לשני.
לכן הבנק יבדוק את שניכם: הכנסות, התחייבויות קיימות, היסטוריית אשראי ויציבות תעסוקתית. הבעיה של אחד מכם יכולה להשפיע על התנאים של שניכם, ולפעמים גם על עצם האישור.
חשוב גם לשאול בבנק איך הוא מתייחס לבקשה כזו. יש בנקים שמכירים את המצב הזה היטב, ויש כאלה שיבקשו יותר מסמכים או הסברים. המדיניות משתנה מבנק לבנק.
ההון העצמי: מי הביא כמה
כאן מתחילות רוב אי ההבנות. נדיר ששני שותפים מביאים בדיוק אותו סכום. אחד חסך יותר, לשני ההורים עוזרים, ולשלישי יש פחות אבל הכנסה גבוהה יותר.
לפני שפונים לבנק כדאי לכתוב בבירור:
- כמה כסף מביא כל אחד להון העצמי
- מאיפה מגיע הכסף, כדי שתוכלו להציג לבנק את המקור
- איך החלוקה הזו תשפיע על חלקו של כל אחד בדירה
- האם מי שהביא יותר מקבל את זה בחזרה במכירה, ובאיזה סדר
אם ההורים של אחד מכם עוזרים בכסף, הבנק ירצה להבין אם זו מתנה או הלוואה. זה משפיע על התמונה שלו, וזה גם משהו שכדאי לסכם בכתב בינכם.
רישום הדירה והחלקים
הדירה לא חייבת להירשם חצי חצי. אפשר לרשום חלקים שונים לפי מה שכל אחד השקיע. אבל ההחלטה על החלוקה בטאבו היא דבר אחד, והאחריות כלפי הבנק היא דבר אחר. גם מי שרשום על חלק קטן יותר יכול להיות אחראי על כל ההלוואה.
לכן כדאי לשבת עם עורך דין מקרקעין עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה, ולהבין איך הרישום עובד בפועל ומה המשמעות שלו לכל אחד מכם.
הסכם שיתוף: המסמך שהכי קל לדחות
כשהכול טוב, קשה לדבר על מה יקרה אם משהו ישתבש. דווקא בגלל זה שווה לעשות את זה עכשיו, בכתב, עם עורך דין. הסכם שיתוף בין רוכשים מסדר את מה שהבנק לא מסדר בשבילכם.
נושאים שכדאי שיופיעו בו:
- מי גר בדירה, ומה קורה אם אחד גר והשני לא
- איך מתחלקים ההחזר החודשי, הארנונה, ועד הבית והתיקונים
- מה קורה אם אחד רוצה למכור והשני לא
- האם לשותף יש זכות ראשונים לקנות את החלק של השני, ואיך קובעים את המחיר
- מה קורה אם אחד מכם מתחתן, עובר עיר או מאבד הכנסה
- מה קורה אם אחד לא עומד בתשלום שלו
הסכם כזה לא מבטל את האחריות כלפי הבנק, אבל הוא נותן לכם דרך מוסכמת לפתור מצבים לפני שהם הופכים לסכסוך.
מה קורה כשאחד רוצה לצאת
זה התרחיש שהכי כדאי לחשוב עליו מראש. בדרך כלל יש כמה אפשרויות: השותף השני קונה את החלק, מוכרים את הדירה ביחד, או מכניסים שותף חדש במקום.
בכל אחת מהן הבנק מעורב. אם שותף אחד נשאר לבד עם הדירה, הבנק יבדוק אם ההכנסה שלו מספיקה כדי לשאת את ההלוואה לבד. אם לא, ייתכן שיצטרכו לשנות את המשכנתא או למצוא פתרון אחר. כדאי לשאול את הבנק כבר בהתחלה מה התהליך במקרה כזה.
כמה בדיקות לפני שפונים לבנק
- שבו ביחד על תקציב חודשי ריאלי, כולל מה קורה אם אחד מכם בלי הכנסה כמה חודשים
- בדקו כל אחד את מצב האשראי שלו, כדי שלא תהיה הפתעה באמצע התהליך
- החליטו מראש מי מדבר עם הבנק ואיך מעבירים מידע ביניכם
- קבעו פגישה עם עורך דין לפני חוזה הרכישה ולא אחריו
- אם יש ספק, שווה להתייעץ עם יועץ משכנתאות שמכיר בקשות של שותפים
בשורה התחתונה
קנייה משותפת עם חבר או בן משפחה יכולה לפתוח דלת לדירה שלא הייתה בהישג יד. מה שעושה את ההבדל הוא לא רק אישור המשכנתא, אלא ההסכמות שלכם. ככל שתסגרו יותר דברים בכתב לפני החתימה, כך יהיה פשוט יותר לחיות עם ההחלטה גם בעוד כמה שנים.
שאלות נפוצות
אפשר לקחת משכנתא עם חבר ולא עם בן זוג?
כן, בנקים מאפשרים בקשה של שני לווים שאינם זוג. כל בנק בודק לפי המדיניות שלו, ולכן כדאי לשאול מראש מה הוא יבקש לראות.
אם סיכמנו שכל אחד משלם חצי, אני אחראי רק על החצי שלי?
כלפי הבנק, בדרך כלל כל לווה אחראי להחזר כולו. הסיכום ביניכם חשוב, אבל הוא לא משנה את האחריות כלפי הבנק.
אפשר לרשום את הדירה בחלקים לא שווים?
כן, אפשר לרשום חלקים שונים לפי מה שכל אחד השקיע. כדאי לבדוק את הנושא עם עורך דין מקרקעין לפני החתימה.
מה קורה אם אחד מאיתנו רוצה למכור?
זה תלוי במה שסיכמתם ובאפשרויות מול הבנק. לכן כדאי לכתוב בהסכם שיתוף מראש מה עושים במצב כזה, כולל איך קובעים מחיר לחלק של כל אחד.
