לפני שמתחילים לחפש דירה, רבים מסתכלים רק על ההון העצמי ועל גובה המשכנתא שהם רוצים. אבל הבנק מסתכל גם על מה שכבר יוצא מהחשבון שלכם כל חודש: הלוואה לרכב, הלוואה שנלקחה לשיפוץ, והמינוס שחוזר בכל סוף חודש.
המדריך הזה עוזר להבין איך התחייבויות קיימות נכנסות לתמונה, מה כדאי לסדר לפני שפונים לבנק, ומה עדיף לא לעשות בחודשים שלפני הבקשה.
איך הבנק רואה הלוואות קיימות
הבנק לא בודק רק כמה אתם מרוויחים, אלא כמה נשאר לכם אחרי כל ההחזרים החודשיים. הלוואות פתוחות מקטינות את הסכום שנשאר לתשלום משכנתא, ולכן הן משפיעות על גובה המשכנתא שהבנק יהיה מוכן לאשר. בדרך כלל הבנק מסתכל על:
- כל ההלוואות הפתוחות, כולל הלוואות מהבנק, מחברות אשראי ומגופים חוץ בנקאיים
- ההחזר החודשי של כל הלוואה ומה נשאר ממנה לתשלום
- מסגרות האשראי בכרטיסים ובחשבון, גם אם לא ניצלתם אותן במלואן
- חריגות שחוזרות על עצמן בחשבון העובר ושב
לכן שתי משפחות עם אותה הכנסה יכולות לקבל תשובות שונות, רק כי לאחת יש שלוש הלוואות קטנות ולשנייה אין אף אחת.
למה המינוס חשוב גם אם הוא קטן
מינוס קבוע בחשבון הוא סימן לבנק על האופן שבו מנוהל התקציב. חשבון שנכנס למינוס מדי פעם אחרי הוצאה חריגה נראה אחרת מחשבון שנמצא בחריגה כמעט כל חודש. הבנק רואה את התנועות בחשבון, ולא רק את היתרה ביום הבקשה.
מעבר לכך, ריבית על מינוס בדרך כלל גבוהה יותר מריבית על הלוואה רגילה, ולכן כדאי לבדוק מול הבנק אם אפשר להפוך חלק ממנו להלוואה עם החזר קבוע. זה לא תמיד מתאים, אבל זה שווה בירור לפני שמתחילים תהליך משכנתא.
לסגור הלוואה או להשאיר אותה
סגירת הלוואה לפני משכנתא יכולה לפנות מקום בהחזר החודשי, אבל היא לא תמיד הצעד הנכון. לפני שמחליטים כדאי לעבור על כמה שאלות:
- האם יש קנס או עמלה על פירעון מוקדם של ההלוואה, ומה גובהם לפי ההסכם שלכם
- האם הכסף לסגירת ההלוואה בא מכסף שהייתם צריכים להשאיר כהון עצמי לדירה
- כמה חודשים נשארו להלוואה, כי הלוואה שמסתיימת בקרוב משפיעה פחות על התמונה הכוללת
- האם הריבית על ההלוואה גבוהה מהריבית שתשלמו על כסף במשכנתא
אם סגירה מוקדמת תבלע את ההון העצמי שדרוש לרכישה, ייתכן שהיא רק תזיז את הבעיה למקום אחר. כדאי לחשב את זה מראש עם יועץ משכנתאות.
איחוד הלוואות לפני בקשה
איחוד כמה הלוואות להלוואה אחת יכול להקטין את ההחזר החודשי, אבל לרוב גם מאריך את התקופה, ולכן סך הריבית עשויה לעלות. מבחינת הבנק, ההחזר החודשי הנמוך יותר עשוי לשפר את התמונה. מבחינתכם, צריך לבדוק שלא מדובר בחיסכון מדומה.
אפשר גם לשאול את הבנק אם עדיף לאחד את ההלוואות לפני הבקשה או לכלול אותן כחלק מהמשכנתא. התשובה משתנה בין בנקים ובין מקרים, ולכן עדיף לקבל אותה מהבנק ומיועץ ולא להניח.
מה כדאי לא לעשות לפני הבקשה
בחודשים שלפני פנייה לבנק, פעולות קטנות בחשבון יכולות להשפיע על ההתרשמות. כמה דברים שעדיף להימנע מהם:
- לקחת הלוואה חדשה או להגדיל מסגרת אשראי בלי צורך אמיתי
- לממן קנייה גדולה בתשלומים רבים רגע לפני הגשת המסמכים
- להסתיר התחייבות מהבנק, כי הוא יראה אותה בנתוני האשראי ובתנועות בחשבון
- לסגור את כל מסגרות האשראי בבת אחת בלי לבדוק איך זה משפיע על החשבון
איך מתכוננים בפועל
הצעד הראשון הוא לרכז הכול במקום אחד. רשמו כל הלוואה, את ההחזר החודשי שלה, את מועד הסיום ואת הריבית אם אתם יודעים אותה. אחר כך הוסיפו את מצב החשבון בשלושת החודשים האחרונים ושאלו את עצמכם כמה פעמים הייתם במינוס.
עם הרשימה הזאת אפשר לשבת עם יועץ משכנתאות או לדבר עם הבנק ולשאול שאלה מדויקת: איזה סידור של ההלוואות הכי מתאים לפני שמגישים בקשה. תשובה מבוססת על המספרים שלכם שווה יותר מכל כלל כללי.
לסיכום
הלוואות קיימות ומינוס לא סוגרים את הדלת למשכנתא, אבל הם משפיעים על הסכום ועל התנאים. מי שמסדר אותם לפני הפנייה, בודק קנסות וחשב מראש את ההון העצמי, מגיע לבנק בעמדה טובה יותר ובלי הפתעות באמצע התהליך.
שאלות נפוצות
האם הלוואה קטנה יכולה לפגוע באישור המשכנתא?
כן, גם הלוואה קטנה מקטינה את הסכום שנשאר לכם לתשלום משכנתא. לכן הבנק מתחשב בה, אבל ההשפעה תלויה בגובה ההחזר החודשי ובשאר ההכנסות וההוצאות שלכם.
כדאי לסגור את המינוס לפני בקשה למשכנתא?
בדרך כלל כדאי לצמצם אותו ולהימנע מחריגה קבועה, אבל לא על חשבון ההון העצמי הדרוש לדירה. כדאי לבדוק עם הבנק איך הוא מסתכל על המינוס שלכם.
האם יש קנס על פירעון מוקדם של הלוואה?
זה תלוי בהסכם של כל הלוואה. חלק מההלוואות כוללות עמלה או קנס, וחלק לא. בדקו את תנאי ההלוואה שלכם או שאלו את הגוף שנתן אותה לפני שסוגרים.
האם אפשר להסתיר הלוואה מהבנק?
לא כדאי, והבנק גם יראה אותה בנתוני האשראי ובתנועות בחשבון. הסתרה יכולה לפגוע באמון, ולכן עדיף לגלות הכול ולתכנן את הצעדים מראש.
