ההורים הלכו לעולמם, הדירה עברה לשלושה אחים, ואחד מהם רוצה להישאר בה. על הנייר זה נשמע פשוט: הוא קונה את החלקים של האחרים, הם מקבלים כסף, וכולם ממשיכים הלאה. בפועל, ברגע שצריך משכנתא כדי לממן את הקנייה, נכנסים לתמונה הבנק, השמאי, הטאבו והרבה מסמכים שאף אחד לא חשב עליהם בשבעה.
המדריך הזה עוסק במצב הספציפי הזה: קנייה של חלקים מיורשים אחרים בדירה שכבר יש לכם בה חלק. הוא לא מחליף עורך דין, רואה חשבון או יועץ משכנתאות, כי כל ירושה בנויה אחרת וכל בנק עובד לפי מדיניות משלו. המטרה היא שתגיעו לפגישה הראשונה עם השאלות הנכונות.
קודם כל, הירושה צריכה להיות מסודרת
בנק לא ייתן משכנתא על דירה שלא ברור למי היא שייכת. לכן הצעד הראשון הוא בדרך כלל צו ירושה או צו קיום צוואה, ואחריו רישום הזכויות על שם היורשים. כל עוד הדירה רשומה על שם ההורה שנפטר, קשה לבנות עסקה מסודרת, וקשה עוד יותר לרשום עליה שעבוד לטובת בנק.
כדאי לבקש נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות מחברה משכנת או מרמ"י אם הדירה רשומה שם, ולבדוק מה בדיוק כתוב בו. לפעמים מתגלים דברים שלא ידעתם: משכנתא ישנה של ההורים שלא נמחקה, הערת אזהרה מלפני עשרים שנה, או רישום שלא תואם את החלוקה שהמשפחה הייתה בטוחה בה.
מה בעצם הבנק מממן כאן
בעסקה רגילה הבנק מממן קנייה של דירה שלמה. כאן אתם קונים רק חלק ממנה, ואת החלק שלכם כבר יש לכם. זה משנה את החשבון. השאלה הראשונה שכדאי לשאול בבנק היא איך הוא מסתכל על העסקה: מה נחשב מחיר הקנייה, איך נלקח בחשבון החלק שכבר בבעלותכם, ועל מה ירשם השעבוד.
ברוב המקרים הבנק ירצה שעבוד על הדירה כולה, כולל החלק שירשתם, ולא רק על החלקים שאתם קונים. מבחינתו זו הבטוחה. מבחינתכם זה אומר שגם החלק שקיבלתם בירושה ישמש בטוחה להלוואה, וכדאי להבין את זה לפני שחותמים.
גם שיעור המימון תלוי במדיניות הבנק ובכללים שחלים על סוג העסקה. אל תניחו מראש מספר כלשהו. שאלו במפורש לפי מה מחושב אחוז המימון במקרה שלכם, ובקשו לקבל את זה בכתב בשלב האישור העקרוני.
השמאות קובעת הרבה יותר ממה שנדמה
האחים רוצים מחיר הוגן, ואתם רוצים מחיר שהבנק יסכים לממן. השמאי של הבנק יבדוק את שווי הדירה כולה, ולפי זה יחושב השווי של כל חלק. אם המשפחה סיכמה על מחיר גבוה מהשמאות, ההפרש יצטרך להגיע מהכיס שלכם ולא מהמשכנתא.
לכן כדאי לא לסגור מחיר סופי עם האחים לפני שיש לכם תמונה ברורה מהבנק. אפשר לסכם עקרונות, למשל שהמחיר ייקבע לפי שמאות מוסכמת, ולהשאיר את המספר עצמו לשלב שבו יש נתונים. זה גם חוסך ויכוחים מיותרים בתוך המשפחה.
הסכם בין היורשים, לא לחיצת יד
גם כשכולם מסכימים, צריך הסכם מכר כתוב בין היורשים. הבנק ירצה לראות אותו, ועורך הדין שמלווה את העסקה ידאג שיופיעו בו הדברים החשובים:
- אילו חלקים נמכרים ובאיזה מחיר.
- מתי ואיך מועבר הכסף לכל אח, כולל מה קורה אם המשכנתא מתעכבת.
- מי משלם את ההוצאות של העסקה, כמו שכר טרחה ושמאות.
- מה קורה עם תכולת הדירה, חובות פתוחים של ההורים או תשלומים שוטפים מהתקופה שאחרי הפטירה.
- מועד העברת החזקה, אם אחד האחים עדיין גר בדירה או משתמש בה.
כשאחד מהאחים גר בחו"ל או לא זמין, כדאי לבדוק מראש איך הוא חותם, אם צריך ייפוי כוח ואיזה אישורים הבנק ועורך הדין ידרשו. דברים כאלה נוטים לעכב עסקאות בשבועות.
מיסים: לא להניח שאין
יש מי שבטוח שבעסקה בתוך המשפחה אין מס. לפעמים יש הקלות, לפעמים לא, וזה תלוי בנסיבות של כל אחד מהצדדים, גם של האחים שמוכרים. את הבדיקה הזאת עושים מול עורך דין ורואה חשבון לפני החתימה, ולא אחריה. אם יש מס לשלם, הוא חלק מעלות העסקה וצריך לתכנן אותו יחד עם ההון העצמי.
יכולת ההחזר שלכם היא עדיין הבסיס
העובדה שאתם כבר בעלים של חלק מהדירה לא פוטרת אתכם מהבדיקה הרגילה. הבנק יבחן הכנסות, התחייבויות קיימות, דוח נתוני אשראי והוצאות קבועות, בדיוק כמו בכל בקשת משכנתא. אם יש לכם כבר משכנתא על דירה אחרת, או שאתם מתכננים למכור דירה אחרת כדי לממן את הקנייה, ספרו את זה בפגישה הראשונה.
עוד נקודה שכדאי לחשוב עליה: אם אתם מתכוונים להשכיר את הדירה ולא לגור בה, זה עשוי לשנות את האופן שבו הבנק מסווג את העסקה. שאלו על זה ישירות.
סדר פעולות שעובד ברוב המקרים
- מסדרים צו ירושה או צו קיום צוואה ורושמים את הזכויות.
- מוציאים נסח עדכני ובודקים שאין רישומים ישנים שצריך למחוק.
- פונים לבנק או ליועץ משכנתאות ומבקשים אישור עקרוני שמתייחס במפורש לקניית חלקים.
- מזמינים שמאות ומסכמים עם האחים מחיר על בסיסה.
- עורך דין מנסח הסכם מכר בין היורשים ובודק את נושא המיסים.
- חותמים, הבנק מעביר את הכסף לפי ההסכם, ונרשם שעבוד ורישום הבעלות החדש.
בשורה התחתונה
קניית חלקים בדירה שעברה בירושה היא עסקה רגשית, אבל הבנק מסתכל עליה כמו על כל עסקה אחרת. ככל שהרישום מסודר יותר, המחיר מבוסס על שמאות וההסכם כתוב בבירור, כך קל יותר לקבל משכנתא ולשמור על היחסים במשפחה. שווה להשקיע בהכנה הזאת לפני שמישהו מתחיל לספור את הכסף.
שאלות נפוצות
אפשר לקבל משכנתא כדי לקנות מהאחים את החלק שלהם בדירה שירשנו?
בדרך כלל כן, בתנאי שהירושה מסודרת והזכויות רשומות. כל בנק בוחן את העסקה לפי המדיניות שלו, ולכן כדאי לבקש אישור עקרוני שמתייחס במפורש לקניית חלקים מיורשים.
האם הבנק ירשום שעבוד רק על החלק שאני קונה?
ברוב המקרים הבנק ירצה שעבוד על הדירה כולה, כולל החלק שכבר שלכם. שאלו את הבנק מראש איך יירשם השעבוד במקרה שלכם.
מה קורה אם המחיר שסיכמנו במשפחה גבוה מהשמאות?
הבנק מממן לפי השווי שהשמאי קבע. את ההפרש תצטרכו לממן מהון עצמי, ולכן עדיף לסכם עם האחים שהמחיר ייקבע לפי שמאות.
יש מס בעסקה בין אחים?
זה תלוי בנסיבות של כל צד. לפעמים יש הקלות ולפעמים לא, ואת זה בודקים עם עורך דין ורואה חשבון לפני החתימה.
