מצאתם דירה, סגרתם מחיר, ועורך הדין של המוכר שולח טיוטת חוזה עם טבלה של תשלומים ותאריכים. סכום בחתימה, עוד סכום בעוד חודש, ויתרה במסירה. נראה טכני, אבל הטבלה הזאת היא אחד המקומות שבהם הכי קל להסתבך כשחלק מהכסף אמור להגיע מהמשכנתא.
הבעיה פשוטה: את התאריכים בחוזה קובעים אתם והמוכר, אבל את הקצב שבו הכסף יוצא מהבנק קובע הבנק. אם התאריך שחתמתם עליו מגיע לפני שהבנק מוכן להעביר, אתם בחוזה, והמוכר מחכה. המדריך הזה עוזר לבנות לוח תשלומים שמתאים לאיך שמשכנתא באמת עובדת.
למה הכסף מהבנק לא מגיע ביום שרוצים
משכנתא לא משתחררת ביום החתימה על החוזה. לפני שהבנק מעביר כסף הוא רוצה לראות שהעסקה מסודרת מבחינתו, והרשימה הזאת לוקחת זמן. בדרך כלל מדובר בשלבים כמו:
- חוזה רכישה חתום והעתק ממנו אצל הבנק
- שמאות של הדירה מטעם שמאי שהבנק מכיר
- אישור זכויות או נסח טאבו עדכני שמראה מי הבעלים ומה רשום על הנכס
- ביטוח חיים וביטוח מבנה שהבנק מוטב בהם
- חתימה על מסמכי ההלוואה בסניף או בדיגיטל
- רישום הערת אזהרה או התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק
כל אחד מהשלבים האלה תלוי גם באנשים אחרים: השמאי צריך להגיע, עורך הדין צריך להוציא מסמכים, וחברת הביטוח צריכה לאשר. ברוב המקרים זה מסתדר, אבל לא תמיד בימים שכתבתם בחוזה.
אישור עקרוני לפני שמתחייבים לתאריכים
הטעות הנפוצה היא לחתום על חוזה עם תאריכי תשלום קרובים לפני שבכלל פניתם לבנק. אישור עקרוני לא מבטיח את המשכנתא, אבל הוא נותן תמונה ראשונה על כמה הבנק מוכן לממן ומה הוא צריך מכם. עם הנתונים האלה קל יותר לשבת מול המוכר ולהגיד בדיוק איזה חלק משולם מהון עצמי ואיזה חלק מהמשכנתא.
גם עם אישור ביד, כדאי לשאול את הבנק או את יועץ המשכנתאות כמה זמן לוקח אצלם בדרך כלל מהגשת המסמכים ועד העברת הכסף, ולהוסיף לזה מרווח. עדיף לבקש מהמוכר עוד כמה שבועות עכשיו מאשר לבקש דחייה כשהתאריך כבר עבר.
איך בונים טבלת תשלומים שעובדת
הדרך הבטוחה יותר היא לסדר את הטבלה לפי מקור הכסף. התשלומים הראשונים, אלה שמגיעים בחתימה ובשבועות שאחריה, משולמים בדרך כלל מההון העצמי שכבר נמצא אצלכם. התשלומים שמבוססים על המשכנתא כדאי לשים בהמשך, אחרי שיש מספיק זמן להשלים את השלבים של הבנק.
כמה דברים שכדאי לבדוק בטיוטה:
- שהסכום שמשולם מהון עצמי באמת זמין, ולא תקוע בפיקדון או בחיסכון עם מועד יציאה
- שהתשלום הראשון שתלוי במשכנתא לא נופל מוקדם מדי ביחס לזמן שהבנק צריך
- שיש בחוזה התייחסות למה שקורה אם הבנק מתעכב, ולא רק סעיף כללי על איחור בתשלום
- שהתשלום האחרון מקושר למסירת החזקה בדירה, כך שלא תשלמו הכול לפני שקיבלתם מפתח
כשלמוכר יש משכנתא על הדירה
אם הדירה עדיין משועבדת לבנק של המוכר, חלק מהכסף שלכם צריך לעבור ישירות לבנק שלו כדי לסלק את ההלוואה. זה מוסיף עוד גורם ללוח הזמנים. בדרך כלל צריך מכתב כוונות מהבנק של המוכר שמפרט לאן להעביר כמה, והבנק שלכם יעבוד לפיו. כדאי לבקש את המכתב מוקדם, כי בלעדיו הבנק שלכם עלול לא להעביר את הכסף.
מה קורה כשבכל זאת יש עיכוב
לפעמים, גם כשהכול תוכנן טוב, שמאי מתעכב או שחסר מסמך. ברגע שאתם רואים שהתאריך בסכנה, ספרו לעורך הדין שלכם ותנו לו לפנות לצד השני. מוכרים רבים מעדיפים לקבל הודעה מוקדמת ותאריך חדש וברור על פני שתיקה עד הרגע האחרון.
בחלק מהחוזים יש סעיפים על ריבית פיגורים או פיצוי על איחור. מה בדיוק כתוב ומה זה אומר במקרה שלכם צריך לברר עם עורך הדין, כי זה משתנה מחוזה לחוזה. אל תניחו שעיכוב של הבנק פוטר אתכם מהתחייבות כלפי המוכר אם החוזה לא אומר את זה.
לסיכום
לוח התשלומים בחוזה הוא לא רק עניין של משא ומתן על כסף, אלא גם של זמנים. כשבונים אותו לפי השלבים של המשכנתא, עם מרווח ועם תיאום מראש מול הבנק והמוכר, חוסכים לחץ בשבועות שבין החתימה למסירה. לפני שחותמים, הראו את הטבלה ליועץ המשכנתאות או לעורך הדין ושאלו אם התאריכים ריאליים.
שאלות נפוצות
אפשר לחתום על חוזה לפני שיש אישור עקרוני למשכנתא?
אפשר, אבל זה מגדיל את הסיכון שתתחייבו לתאריכים או לסכומים שהבנק לא יעמוד בהם. עדיף לפנות לבנק לפני החתימה, לפחות לשיחה ראשונה ולאישור עקרוני.
כמה זמן לוקח לבנק להעביר את כספי המשכנתא?
אין תשובה אחת. זה תלוי בבנק, בעסקה ובמהירות שבה המסמכים מגיעים. שאלו את הבנק שלכם מה הזמן המקובל אצלו והוסיפו מרווח בחוזה.
איזה תשלום כדאי לממן מהון עצמי?
בדרך כלל את התשלומים הראשונים, בחתימה ובשבועות שאחריה, כי הבנק עוד לא סיים את הבדיקות שלו. את התשלומים שתלויים במשכנתא שמים בהמשך הטבלה.
מה עושים אם רואים שהבנק לא יספיק עד התאריך שבחוזה?
פונים מיד לעורך הדין שיתאם עם הצד השני תאריך חדש. מה המשמעות של האיחור לפי החוזה שלכם כדאי לבדוק איתו, כי זה שונה מחוזה לחוזה.
