מצאתם דירה שמתאימה לכם, ובאמצע הסיור המתווך מזכיר בחצי משפט שהבניין "בתהליך של פינוי בינוי" או שיש בו "פרויקט תמ"א 38". לחלק מהקונים זה נשמע כמו בונוס. לאחרים זה נשמע כמו כאב ראש. מבחינת המשכנתא, זו בעיקר שאלה של פרטים: באיזה שלב הפרויקט נמצא, מה כבר נחתם ומה עדיין רק מדובר.
המדריך הזה לא מחליף בדיקה של עורך דין ושל יועץ משכנתאות. כל פרויקט בנוי אחרת, וכל בנק בוחן אותו לפי המדיניות שלו. המטרה כאן היא לעזור לכם לדעת מה לשאול לפני שאתם מגישים בקשה.
למה הבנק בכלל מתעניין בזה
משכנתא היא הלוואה שהנכס משמש בה כבטוחה. כשהבניין צפוי להיהרס ולהיבנות מחדש, או לעבור חיזוק ותוספת קומות, הבטוחה עצמה עומדת להשתנות. הבנק ירצה להבין מה יקרה לדירה בזמן העבודות, מה יקבל הבעלים בסופן, ואיך השעבוד שלו יישמר לאורך כל הדרך.
יש גם צד מעשי. בפרויקט כזה בדרך כלל מעורב גם יזם, ולעיתים גם בנק או גוף אחר שמממן את הבנייה. הבנק שנותן לכם משכנתא ירצה לדעת איך הזכויות שלכם מתיישבות מול הצדדים האלה.
השלב של הפרויקט משנה הכול
אותה כותרת, "התחדשות עירונית", יכולה לתאר מצבים שונים מאוד. לכן השאלה הראשונה היא איפה הדברים עומדים בפועל:
- רעיון בלבד: דיירים שמעו על יזם, אולי התקיימה אסיפה, אבל לא נחתם הסכם.
- הסכם חתום עם יזם, לפני היתר בנייה.
- היתר התקבל והעבודות עומדות להתחיל.
- העבודות כבר בעיצומן, והדיירים מתגוררים בינתיים במקום אחר.
ככל שהפרויקט מוקדם יותר, הבנק עשוי להתייחס לדירה כמעט כמו לכל דירה אחרת בבניין ישן. ככל שהוא מתקדם, יעלו יותר שאלות על ההסכם, על לוחות הזמנים ועל מה שהבעלים זכאים לקבל.
מה כדאי לבקש מהמוכר לפני שפונים לבנק
רוב הבלבול נחסך כשיש מסמכים מסודרים כבר בשלב המשא ומתן. כדאי לבקש:
- עותק של ההסכם עם היזם, אם נחתם, כולל הנספחים.
- מידע על מצב ההיתר, ומי מטפל בו מצד הדיירים.
- פרטי עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות בפרויקט.
- הסבר על מה מגיע לבעלי הדירה הזו בסוף התהליך, למשל גודל הדירה החדשה, חניה או מחסן, כפי שכתוב בהסכם.
- האם יש בהסכם תנאים שחלים גם על מי שקונה את הדירה מהבעלים הנוכחיים.
את המסמכים האלה יקרא עורך הדין שלכם. התפקיד שלכם הוא לוודא שהם קיימים ושאתם מעבירים אותם לבנק כבר בתחילת הדרך, ולא אחרי שהשמאי מגיע ומגלה את הפרויקט לבד.
השמאות בפרויקט כזה
השמאי שהבנק שולח מעריך את שווי הנכס כבטוחה. בדירה בבניין שמיועד להתחדשות, השמאי עשוי להתייחס למצב הנוכחי של הדירה, לסטטוס הפרויקט ולמסמכים שהוצגו לו. אל תניחו מראש שהשווי שייקבע יתבסס על הדירה העתידית. אם המחיר ששילמתם מגלם ציפייה לדירה חדשה, יכול להיווצר פער בין המחיר לשמאות, וזה ישפיע על סכום המשכנתא שהבנק יסכים לתת.
לכן כדאי לשאול את הבנק מראש איך הוא נוהג לשמאות בפרויקטים כאלה, ולהשאיר בתכנון שלכם מרווח בהון העצמי למקרה שהשמאות תצא נמוכה מהמצופה.
ומה עם התקופה שבה אין בית
אם העבודות צפויות להתחיל בקרוב, הבית שקניתם לא יהיה זמין למגורים למשך תקופה. בהסכמים רבים היזם מתחייב לממן דיור חלופי, אבל זה תלוי במה שכתוב בהסכם הספציפי. השאלה החשובה מבחינת התקציב שלכם: האם תצטרכו לשלם החזר משכנתא חודשי ובמקביל גם שכר דירה, ולכמה זמן?
גם אם היזם אמור לשלם את הדיור החלופי, כדאי לבנות תרחיש שבו הפרויקט מתעכב. עיכובים בפרויקטים של התחדשות עירונית אינם נדירים, ומשכנתא ממשיכה לרוץ בכל מקרה.
אם אתם כבר בעלי הדירה ויש לכם משכנתא
המצב הפוך, אבל השאלות דומות. אם הבניין שלכם נכנס לפרויקט והדירה משועבדת לבנק, הבנק יהיה צד שצריך לעדכן אותו. לרוב יידרשו מסמכים ואישורים ממנו בשלבים מסוימים של הפרויקט. כדאי לפנות לבנק מוקדם, לברר מה הוא יבקש ומתי, ולתאם את זה עם עורך הדין של הדיירים. כך לא תגלו בשלב מאוחר שחסר אישור שמעכב את כל הבניין.
לסיכום
דירה בבניין שנמצא בהתחדשות עירונית יכולה להיות עסקה טובה, אבל המשכנתא עליה דורשת יותר הכנה. דעו באיזה שלב הפרויקט נמצא, השיגו את ההסכם עם היזם, שתפו את הבנק מוקדם ותכננו את התקציב גם לתרחיש של עיכוב. ההחלטה הסופית על מבנה המשכנתא נשענת על מה שכתוב במסמכים, לא על מה שנאמר בסיור.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקבל משכנתא על דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי?
בדרך כלל זה אפשרי, אבל כל בנק בוחן את הפרויקט לפי המדיניות שלו ולפי השלב שבו הוא נמצא. כדאי להציג לבנק את ההסכם עם היזם ואת סטטוס ההיתר כבר בתחילת התהליך.
האם השמאי יעריך את הדירה לפי הדירה החדשה שתיבנה?
לא כדאי להניח את זה. השמאי בודק את הנכס כבטוחה לפי מצבו ולפי המסמכים שהוצגו לו, ולכן השווי עשוי להיות שונה מהמחיר ששולם מתוך ציפייה לדירה חדשה.
מי משלם על דיור חלופי בזמן העבודות?
זה תלוי בהסכם עם היזם. בהרבה הסכמים היזם מתחייב לכך, אבל צריך לבדוק את הסעיף בהסכם הספציפי ולתכנן את התקציב גם למקרה של עיכוב.
יש לי משכנתא והבניין נכנס לפרויקט. מה עושים?
מעדכנים את הבנק מוקדם, בודקים אילו אישורים הוא ידרוש ובאיזה שלב, ומתאמים זאת עם עורך הדין שמייצג את הדיירים.
