מצאתם דירה שמתאימה לכם. המרפסת נסגרה לפני שנים והפכה לחדר עבודה, או שבקומת הקרקע נוסף חדר לכיוון החצר. המוכר אומר שכולם בבניין עשו את זה ושאף אחד לא שאל. מול הבנק התמונה קצת יותר מורכבת. מה שבנוי בפועל ומה שמופיע בהיתר הם שני דברים שונים, והבנק מסתכל על שניהם.
הערה קטנה לפני שממשיכים: זה מדריך כללי, לא ייעוץ משפטי, תכנוני או משכנתאות. כל בנק עובד לפי נהלים משלו, וכל דירה היא מקרה אחר. לפני חתימה כדאי לבדוק מול עורך הדין שמלווה את העסקה, השמאי והבנק.
מה זו חריגת בנייה בשפה פשוטה
חריגת בנייה היא כל פער בין מה שקיים בשטח לבין מה שאושר בהיתר הבנייה. זה יכול להיות חדר שנוסף, מרפסת שנסגרה, גלריה, מחסן שהוצמד לדירה או שינוי בחלוקה הפנימית. חלק מהשינויים קטנים וחלק מהותיים, וההבדל ביניהם יכול להשפיע על העסקה כולה.
לא כל שינוי בדירה הוא בהכרח חריגה, ולא כל חריגה נראית מבחוץ. בדיוק בגלל זה כדאי לבדוק את ההיתר והתוכניות ולא להסתמך על מה שרואים בביקור.
איפה זה פוגש את המשכנתא
המשכנתא נשענת על שווי הדירה כבטוחה. לכן הבנק שולח שמאי, והשמאי בודק בין היתר את המצב התכנוני של הנכס. כשהוא מוצא פער בין המצב בשטח להיתר, הוא בדרך כלל מציין את זה בדוח.
מה קורה אחרי זה תלוי בבנק ובמקרה. יש מצבים שבהם השטח החריג פשוט לא נכלל בשווי שהבנק מתבסס עליו. יש מצבים שבהם הבנק מבקש הבהרות או מסמכים נוספים. ויש מקרים שבהם התהליך מתעכב עד שהעניין מתברר. מה שחשוב להבין הוא שהמחיר ששילמתם על החדר הנוסף לא בהכרח יקבל ביטוי בסכום שהבנק יסכים לממן.
למה זה יכול לפגוע בתוכנית המימון
נניח שתכננתם את ההון העצמי לפי מחיר הדירה המלא. אם השמאי מעריך את הדירה בלי השטח החריג, השווי שהבנק מתבסס עליו יורד, ואיתו גם סכום המשכנתא האפשרי. ההפרש נופל עליכם, ולפעמים מתגלה רק אחרי שכבר חתמתם על החוזה.
כאן הרבה קונים נתקעים. התשלום למוכר נקבע בחוזה, והמשכנתא עדיין לא מאושרת סופית. לכן כדאי לגלות את הבעיה לפני החתימה ולא אחריה.
מה לבדוק לפני שמתקדמים
- להוציא את תיק הבניין או את ההיתר והתוכניות מהרשות המקומית, ולהשוות למה שרואים בדירה.
- לבקש מעורך הדין לבדוק את המצב התכנוני והרישומי של הדירה, ולא רק את נסח הטאבו.
- לשאול את המוכר ישירות על כל שינוי שנעשה בדירה, מתי נעשה ואם היה ניסיון להסדיר אותו.
- לדבר עם הבנק או עם יועץ המשכנתאות מוקדם, ולהבין איך הבנק נוהג במקרים דומים.
- לבדוק אם יש הליכים או דרישות מהרשות שקשורים לדירה, למשל הודעות או צווים.
איך מגינים על עצמכם בחוזה
כשיודעים מראש שיש חריגה, אפשר לבנות את העסקה בהתאם. עורך הדין יכול להציע סעיפים שמתייחסים למצב, למשל מה קורה אם הבנק מאשר סכום נמוך מהצפוי או אם מתגלה דרישה מהרשות. זה גם הזמן לחשוב אם המחיר משקף את הסיכון.
לפעמים אפשר לדבר עם המוכר על הסדרה לפני המכירה או על התאמת המחיר. לפעמים עדיף לוותר. אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. החלטה שמתקבלת עם כל המידע טובה בהרבה מהפתעה בדוח השמאי.
לסיכום
חדר נוסף או מרפסת סגורה יכולים להפוך דירה לנוחה יותר, אבל מבחינת הבנק הם לא תמיד שווים את מה ששילמתם עליהם. בדיקה מוקדמת של ההיתר, שיחה פתוחה עם המוכר ותיאום עם עורך הדין והבנק לפני החתימה יחסכו לכם הרבה עוגמת נפש בהמשך.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקבל משכנתא על דירה עם חריגת בנייה?
במקרים רבים כן, אבל זה תלוי בבנק, בסוג החריגה ובממצאי השמאי. לפעמים השטח החריג לא נכלל בשווי שהבנק מתבסס עליו, ולכן כדאי לבדוק מול הבנק מוקדם.
איך יודעים אם יש בדירה חריגת בנייה?
משווים את ההיתר והתוכניות שבתיק הבניין ברשות המקומית למה שקיים בפועל. עורך הדין והשמאי יכולים לעזור לזהות פערים.
האם השמאי של הבנק בודק חריגות בנייה?
בדרך כלל השמאי בודק גם את המצב התכנוני של הנכס ומציין בדוח פערים שמצא. איך הבנק מתייחס לזה משתנה ממקרה למקרה.
מה עושים אם החריגה התגלתה אחרי החתימה על החוזה?
כדאי לפנות מיד לעורך הדין ולבנק, להבין את ההשפעה על סכום המשכנתא ולבדוק מה החוזה קובע. ככל שמטפלים מוקדם יותר, יש יותר אפשרויות.
