הרבה זוגות שקונים דירה ראשונה לא מגיעים להון העצמי לבד. ההורים עוזרים, לפעמים בסכום קטן ולפעמים בחלק גדול מההון העצמי. זה נפוץ מאוד, רק שמול הבנק לא מספיק להגיד "ההורים עוזרים". הבנק ירצה להבין מאיפה הכסף מגיע, אם הוא באמת שלכם, ואם מישהו מצפה לקבל אותו בחזרה.
רגע לפני שממשיכים: זה מדריך כללי, לא ייעוץ משכנתאות, משפטי או מיסוי. כל בנק עובד לפי נהלים משלו, ובשאלה ספציפית כדאי לבדוק מול הבנק, יועץ המשכנתאות ועורך הדין שמלווה את העסקה.
למה הבנק בכלל שואל על מקור הכסף
ההון העצמי הוא החלק שאתם מביאים מעצמכם, והבנק מממן את השאר. כשחלק מהסכום מגיע ממישהו אחר, הבנק בודק בעיקר שני דברים: שהכסף הגיע ממקור מסודר ומתועד, ושזו לא הלוואה מוסתרת שתוסיף לכם החזר חודשי שלא מופיע בבקשה.
אם הכסף הוא בפועל הלוואה מההורים, זה משנה את התמונה. מבחינת הבנק זו התחייבות נוספת, והיא יכולה להשפיע על הבדיקה של יכולת ההחזר. לכן מה שקובע כאן זה מה שבאמת סוכם במשפחה, ולא איך מנסחים את המכתב.
מתנה או הלוואה: כדאי להחליט לפני שמדברים עם הבנק
יש משפחות שבהן העזרה היא מתנה לכל דבר. יש משפחות שבהן ההורים מצפים שהכסף יחזור יום אחד, גם אם אין לוח זמנים. ויש גם אמצע, למשל כשההורים רוצים שהסכום ייחשב בעתיד כחלק מהירושה של הילד שקיבל.
את זה עדיף לסגור ביניכם לפני שממלאים טפסים. אם מדובר במתנה, הבנק עשוי לבקש מכתב חתום שמאשר שאין חובת החזר. אם מדובר בהלוואה, עדיף לומר את זה בגלוי ולא לחתום על מסמך שלא משקף את המציאות. מסמך כזה יכול לסבך אתכם מול הבנק, וגם בתוך המשפחה.
מה הבנק עשוי לבקש
כל בנק ותיק והדרישות שלו, אבל אלה הדברים שחוזרים שוב ושוב:
- מכתב מתנה חתום על ידי ההורים, עם הסכום ואמירה שאין התחייבות להחזיר
- צילום תעודות זהות של הנותנים
- דפי חשבון של ההורים שמראים שהכסף היה אצלם ולא הגיע ממקור לא ברור
- אסמכתה להעברה עצמה, מהחשבון שלהם לחשבון שלכם או ישירות למוכר
- במקרים מסוימים, פירוט של מקור הכסף אצל ההורים, למשל פדיון חיסכון או מכירת נכס
כדאי לשאול את הבנק מראש איזה נוסח מכתב הוא מקבל. לחלק מהבנקים יש טופס משלהם, ומכתב שנכתב בבית לא תמיד מספיק.
תזמון ההעברה
טעות שחוזרת הרבה היא להעביר את הכסף ברגע האחרון, או לפזר אותו על כמה העברות קטנות ממקומות שונים. בשני המקרים הבנק יחזור אליכם עם שאלות. העברה אחת או שתיים, מתועדות, מחשבון ידוע, נראות הרבה יותר פשוטות בתיק.
שימו לב גם ללוח התשלומים בחוזה הרכישה. אם התשלום הראשון למוכר מגיע מההון העצמי, צריך שהכסף יהיה זמין בזמן. סכום שתקוע בחיסכון שנפתח רק בעוד כמה חודשים, או בנכס שעוד לא נמכר, לא עוזר ביום החתימה.
כשההורים לוקחים הלוואה כדי לעזור
לפעמים ההורים לא מחזיקים את הכסף במזומן, והם לוקחים הלוואה, ממשכנים את הדירה שלהם או מושכים מקרן. זו החלטה שלהם, ועדיין כדאי שגם אתם תבינו מה היא אומרת. ההחזר יושב אצלם, ולפעמים הבנק שלכם ישאל גם על זה. כדאי לבדוק עם הבנק איך הוא מתייחס להון עצמי שמקורו בהלוואה של צד שלישי, לפני שמתחייבים לעסקה.
ואם ההורים חותמים גם כערבים על המשכנתא, זה כבר צעד נפרד עם משמעויות משלו. לפני שמסכימים, שווה לקרוא את המדריך שלנו על ערבים למשכנתא.
השיחה שכדאי לנהל במשפחה
כסף ודירה זה שילוב רגיש. כמה שאלות שעדיף לשים על השולחן עוד לפני הפגישה בבנק:
- האם זו מתנה או הלוואה, ואם הלוואה, מתי ואיך מחזירים
- האם יש אחים, והאם ההורים מתכוונים לאזן ביניהם בעתיד
- אם אתם זוג, האם הכסף ניתן לשניכם או רק לילד של ההורים
- מה קורה אם העסקה לא יוצאת לפועל והכסף כבר הועבר
השאלה של זוגות היא זו שהכי הרבה משפחות מדלגות עליה. בהרבה מקרים ההורים רוצים להגן על הכסף שנתנו לילד שלהם. יש כלים משפטיים לזה, כמו הסכם ממון או מסמך שמגדיר את מקור הכסף, ועורך דין שמכיר את התחום יוכל להסביר מה מתאים לכם.
מה לקחת מכאן
עזרה מההורים יכולה לקרב אתכם לדירה, בתנאי שהיא מסודרת. להחליט אם זו מתנה או הלוואה, לתעד את ההעברה, לשאול את הבנק מראש איזה מסמכים הוא רוצה ולתזמן את הכסף מול החוזה. ככה הפגישה בבנק עוסקת במשכנתא עצמה, ולא בשאלה מאיפה הגיע הכסף.
שאלות נפוצות
האם הבנק מקבל כסף מההורים כחלק מההון העצמי?
בדרך כלל כן, כל עוד מקור הכסף ברור ומתועד. הבנק עשוי לבקש מכתב מתנה, דפי חשבון ואסמכתה להעברה. הדרישות המדויקות משתנות בין בנקים, ולכן כדאי לשאול מראש.
מה ההבדל בין מתנה להלוואה מההורים מבחינת הבנק?
מתנה היא כסף שאין חובה להחזיר. הלוואה היא התחייבות, והבנק עשוי לקחת אותה בחשבון כשהוא בודק את יכולת ההחזר שלכם. חשוב שהמסמכים ישקפו את מה שבאמת סוכם.
מתי כדאי להעביר את הכסף מההורים?
כדאי לתאם את ההעברה מול לוח התשלומים בחוזה ומול הבנק, ולהעביר את הכסף בהעברה מתועדת מחשבון ידוע. העברות ברגע האחרון או בחלקים קטנים ממקורות שונים עלולות לעורר שאלות.
האם צריך עורך דין כשההורים נותנים כסף לדירה?
זה לא תמיד חובה, אבל כשמדובר בסכום משמעותי, בזוג, או במשפחה עם כמה אחים, שיחה עם עורך דין יכולה לעזור להגדיר מראש מה מעמד הכסף ולמנוע מחלוקות בהמשך.
