מצאתם דירה, סגרתם על מחיר, ואז עורך הדין אומר משפט שלא ציפיתם לו: "הדירה לא רשומה בטאבו, היא רשומה בחברה משכנת". או: "הזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל". לרוב אין כאן סיבה להיבהל. זה כן אומר שהדרך למשכנתא עוברת בכמה תחנות נוספות, ושכדאי להכיר אותן לפני שחותמים.
חשוב לומר מראש: זה מדריך כללי ולא ייעוץ משפטי או ייעוץ משכנתאות אישי. כל בנק עובד לפי נהלים משלו, וכל עסקה נבדקת לגופה. את הפרטים המדויקים בודקים עם עורך הדין ועם הבנק.
שלושה מקומות שבהם דירה יכולה להיות רשומה
בישראל הזכויות בדירה יכולות להופיע באחד משלושה מקומות, ולכל אחד יש השלכה קצת אחרת על המשכנתא:
- לשכת רישום המקרקעין (טאבו). הדירה רשומה כיחידה בבית משותף, ויש לה נסח רישום מסודר. זה המצב הפשוט ביותר מבחינת הבנק.
- רשות מקרקעי ישראל. הקרקע בבעלות המדינה והזכויות בדירה הן זכויות חכירה. הרבה דירות בישראל נמצאות במצב הזה.
- חברה משכנת. חברה שבנתה או שיווקה את הבניין מנהלת את רישום הזכויות אצלה, בדרך כלל כי הבניין עוד לא נרשם כבית משותף בטאבו. לפעמים זה נמשך שנים רבות.
דירה שלא רשומה בטאבו היא לא דירה "בעייתית". היא פשוט דירה שהרישום שלה מתנהל במקום אחר, והבנק צריך לדעת איך לשעבד אותה שם.
מה הבנק צריך כדי לתת משכנתא
משכנתא היא הלוואה עם בטוחה. הבנק רוצה לוודא שהדירה באמת שייכת למוכר, שאין עליה הפתעות, ושהוא יכול לרשום לטובתו שעבוד שיחזיק לאורך כל תקופת ההלוואה. בטאבו זה נעשה ברישום משכנתא. כשהזכויות רשומות בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, השעבוד נרשם בדרך אחרת, למשל באמצעות התחייבות לרישום משכנתא אצל הגורם המנהל את הרישום ורישום משכון אצל רשם המשכונות.
במקום נסח טאבו, הבנק יבקש בדרך כלל אישור זכויות עדכני מהחברה המשכנת או מרשות מקרקעי ישראל. במסמך הזה רואים על שם מי רשומות הזכויות, איזו דירה בדיוק מדובר, והאם רשומים עליה שעבודים או עיקולים.
איפה זה נתקע בדרך כלל
רוב העסקאות האלה עוברות בלי דרמה. כשיש עיכוב, הוא מגיע בדרך כלל מאחד המקומות האלה:
- שרשרת זכויות לא מעודכנת. המוכר קנה את הדירה לפני שנים, אבל ההעברה על שמו לא הושלמה אצל החברה המשכנת. לפני שממשיכים צריך להשלים את השרשרת, וזה לוקח זמן.
- פרטי הדירה לא תואמים. הקומה, מספר הדירה או השטח באישור הזכויות שונים ממה שרואים בשטח. הבנק והשמאי ישאלו על זה.
- משכנתא קיימת של המוכר. אם יש על הדירה שעבוד לבנק אחר, צריך לתאם את הסילוק שלו. על זה כתבנו בהרחבה במדריך קונים דירה שרשומה עליה משכנתא.
- אישורים שלוקח זמן להוציא. כל גוף עובד בקצב משלו, ולפעמים מגלים רק אחרי חתימת החוזה שאישור מסוים יגיע בעוד כמה שבועות.
העיכוב חשוב כי הכסף מהבנק משתחרר רק אחרי שהמסמכים מסודרים. אם מועדי התשלום בחוזה נקבעו בלי לקחת את זה בחשבון, אתם עלולים למצוא את עצמכם לחוצים מול המוכר.
מה כדאי לעשות לפני שחותמים
- לבקש מעורך הדין לבדוק כבר בשלב המשא ומתן איפה הדירה רשומה ולהוציא אישור זכויות עדכני.
- לוודא שהזכויות רשומות על שם המוכר עצמו, ושפרטי הדירה באישור תואמים את מה שאתם קונים.
- לשאול את הבנק מראש אילו מסמכים הוא דורש לדירה שרשומה במקום הזה, ולא לחכות לשלב הבקשה הסופית.
- לבנות את לוח התשלומים בחוזה כך שיהיה מספיק זמן בין החתימה לבין התשלום שאמור להגיע מהמשכנתא.
- לשמור עותקים של כל אישור שמקבלים. הבנק, השמאי ועורך הדין יבקשו אותם שוב ושוב.
גם השמאי ירצה לראות את מסמכי הרישום, ולפעמים הוא שם לב לפערים לפני כולם. במדריך על שמאות למשכנתא פירטנו מה הוא בודק ומה עושים כשמשהו לא מסתדר.
ואחרי שהכסף עבר
כשהדירה רשומה בחברה משכנת, הרישום של הבניין בטאבו יכול להגיע בעתיד, לפעמים אחרי שנים. כשזה קורה, הזכויות והשעבודים עוברים לטאבו, וכדאי לעקוב שהמשכנתא שלכם נרשמה שם כמו שצריך. מי שרוצה סדר פעולות מסודר לתקופה שאחרי החתימה ימצא אותו במדריך חתמתם והכסף עבר, ומה עכשיו.
השורה התחתונה: דירה בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל היא דבר נפוץ, והבנקים מכירים את זה היטב. מה שעושה את ההבדל הוא לבדוק את הרישום מוקדם, לפני שהחוזה כבר חתום והתשלום הראשון מתקרב.
שאלות נפוצות
האם בנקים נותנים משכנתא על דירה שלא רשומה בטאבו?
כן, זה מצב נפוץ ובנקים מכירים אותו. במקום נסח טאבו הם יבקשו בדרך כלל אישור זכויות מהחברה המשכנת או מרשות מקרקעי ישראל, והשעבוד נרשם בדרך שמתאימה לאותו גוף. הדרישות המדויקות משתנות בין בנקים.
מה זה אישור זכויות?
מסמך שמוציאים מהחברה המשכנת או מרשות מקרקעי ישראל, ומפרט על שם מי רשומות הזכויות בדירה, את פרטי הדירה ואת השעבודים או ההערות שרשומים עליה. הבנק ועורך הדין משתמשים בו במקום נסח טאבו.
למה הכסף מהבנק מתעכב כשהדירה רשומה בחברה משכנת?
הבנק מעביר את הכסף רק אחרי שהמסמכים והשעבוד מסודרים. כשצריך קודם להשלים העברת זכויות או להוציא אישורים מגוף חיצוני, זה יכול לקחת יותר זמן, ולכן כדאי לבנות את מועדי התשלום בחוזה בהתאם.
מה קורה למשכנתא כשהבניין נרשם בטאבו?
כשהבניין נרשם כבית משותף, הזכויות והשעבודים אמורים לעבור לרישום בטאבו. כדאי לבדוק עם עורך הדין או עם הבנק שהמשכנתא שלכם נרשמה שם כמו שצריך.
