מצאתם דירה יד שנייה, המחיר סגור, ואז עורך הדין מעדכן שבנסח הטאבו רשומה משכנתא לטובת הבנק של המוכר. זה נשמע מלחיץ, אבל זה מצב נפוץ מאוד. רוב המוכרים עדיין משלמים משכנתא על הדירה שהם מוכרים, והעסקה פשוט צריכה להיבנות כך שהחוב הזה ייסגר בדרך.
המדריך הזה כללי. הוא לא ייעוץ משפטי ולא ייעוץ משכנתאות, ולא מחליף את עורך הדין שמלווה אתכם בעסקה. מה שקובע בסוף הוא החוזה שאתם חותמים עליו והמסמכים שהבנקים מוציאים.
למה משכנתא של המוכר בכלל משנה לכם
כל עוד רשומה על הדירה משכנתא לטובת בנק, לבנק יש זכות בנכס. אם תעבירו את כל הכסף ישר לחשבון של המוכר, אין לכם ודאות שהוא ישתמש בו כדי לסגור את ההלוואה. לכן בעסקאות כאלה חלק מהתשלום לא הולך למוכר אלא ישירות לבנק שלו.
המטרה פשוטה. כשהעסקה מסתיימת, הדירה צריכה להירשם על שמכם בלי שעבוד של מישהו אחר עליה. אם אתם לוקחים משכנתא בעצמכם, גם הבנק שלכם ירצה לראות שזה מה שקורה לפני שהוא משחרר כסף.
מכתב הכוונות: המסמך שמחזיק את כל העסקה
המוכר מבקש מהבנק שלו מסמך שנקרא בדרך כלל מכתב כוונות. במכתב הבנק מציין כמה נשאר לסילוק ההלוואה, לאיזה חשבון להעביר את הכסף, ומה הוא מתחייב לעשות אחרי שהסכום יתקבל. בפועל זו ההתחייבות שלו לפעול להסרת המשכנתא מהנכס.
כמה דברים שעורך הדין שלכם יבדוק במכתב:
- שהפרטים של הנכס ושל המוכר תואמים את נסח הטאבו ואת החוזה.
- מה הסכום לסילוק ועד איזה תאריך הוא בתוקף.
- פרטי החשבון שאליו מעבירים, כפי שהם כתובים במכתב עצמו ולא בהודעה שהגיעה בדרך אחרת.
- אם יש תנאים נוספים שהבנק מציב לפני שהוא משחרר את השעבוד.
חשוב לזכור שהסכום לסילוק לא קפוא. ריבית והצמדה ממשיכות לרוץ, ולפעמים יש גם עמלות פירעון מוקדם. אם עבר זמן מאז שהמכתב הוצא, כדאי לבקש עדכון לפני כל העברה.
איך זה נראה בלוח התשלומים
בחוזה מחלקים את המחיר לכמה תשלומים. ברוב העסקאות האלה אחד התשלומים, או חלק ממנו, מוגדר כסכום שעובר ישירות לבנק של המוכר לפי מכתב הכוונות. השאר עובר למוכר עצמו.
אם אתם לוקחים משכנתא, לרוב הכסף מהבנק שלכם מגיע בשלב מאוחר יותר בעסקה, ופעמים רבות הוא זה שמשמש לסילוק המשכנתא של המוכר. כאן צריך תיאום טוב בין שני הבנקים ושני עורכי הדין. שווה לשאול מראש מי מעביר מה ובאיזה סדר, כדי שלא תגלו את זה שבוע לפני מועד התשלום.
עוד נקודה שכדאי להכניס לשיחה עם עורך הדין: מה קורה אם הסכום לסילוק גדול ממה שהתשלום המתוכנן מכסה. החוזה צריך לענות על השאלה הזאת לפני החתימה, לא אחריה.
מה עושים לפני שמעבירים את התשלום הראשון
ברוב העסקאות עורך הדין של הקונה רושם הערת אזהרה לטובתכם סמוך לחתימה. ההערה מסמנת בטאבו שיש לכם זכות בדירה, כך שקשה למכור אותה פעם שנייה או לשעבד אותה מחדש בלי שתדעו. זה צעד שכדאי לוודא שבוצע לפני שהכסף יוצא מהחשבון.
כדאי גם לבקש נסח טאבו עדכני קרוב למועד החתימה, ולא להסתמך על נסח מלפני כמה שבועות. אם רשום משהו נוסף מעבר למשכנתא שציפיתם לה, עדיף לגלות את זה עכשיו.
אחרי שהמשכנתא של המוכר נסגרה
כשהבנק של המוכר קיבל את מלוא הסכום, הוא מוציא מסמך שמאשר את הסילוק ומאפשר למחוק את המשכנתא מהרישום. המחיקה עצמה לא קורית באותו יום. יש פער בין קבלת הכסף לבין הרגע שבו הנסח מתעדכן, ועורך הדין עוקב אחרי זה עד הסוף.
רק אחרי שהשעבוד הישן נמחק אפשר להשלים את רישום הדירה על שמכם, ואם לקחתם משכנתא, לרשום אותה לטובת הבנק שלכם. בשלב הזה כדאי לבקש נסח מעודכן ולראות בעיניים שהמשכנתא של המוכר כבר לא שם.
שלוש טעויות שחוזרות על עצמן
- להעביר כסף לפי פרטי חשבון שהגיעו במייל או בהודעה, בלי לבדוק מול מכתב הכוונות המקורי.
- להסתמך על מכתב כוונות ישן בלי לבדוק שהסכום עדיין נכון.
- לחתום על חוזה בלי שברור מי אחראי לפער, אם יתברר שהחוב גדול מהצפוי.
משכנתא רשומה על דירה שאתם קונים היא לא סיבה לוותר על העסקה. היא כן סיבה לוודא שהחוזה, מכתב הכוונות ולוח התשלומים מדברים זה עם זה, ושיש מישהו מקצועי שבודק כל העברה לפני שהיא יוצאת.
שאלות נפוצות
אפשר לקנות דירה שרשומה עליה משכנתא של המוכר?
כן, זה מצב נפוץ בדירות יד שנייה. בדרך כלל חלק מהתשלום עובר ישירות לבנק של המוכר לפי מכתב כוונות, והמשכנתא נמחקת אחרי שהחוב נסגר. את המבנה המדויק קובעים החוזה ועורכי הדין.
מה זה מכתב כוונות מהבנק של המוכר?
זה מסמך שהבנק של המוכר מוציא, ובו הוא מציין כמה נשאר לסילוק ההלוואה, לאיזה חשבון להעביר את הכסף, ומה הוא מתחייב לעשות כשהסכום יתקבל. עורך הדין של הקונה בודק אותו לפני כל העברה.
למה הסכום לסילוק יכול להשתנות?
כי ההלוואה של המוכר ממשיכה לצבור ריבית והצמדה, ולפעמים יש גם עמלות פירעון מוקדם. לכן כדאי לבקש סכום מעודכן לפני ההעברה ולא להסתמך על מכתב ישן.
מתי המשכנתא של המוכר נמחקת מהטאבו?
אחרי שהבנק שלו מקבל את מלוא הסכום ומוציא מסמך שמאשר את הסילוק. המחיקה ברישום לוקחת זמן, ועורך הדין עוקב אחריה עד שהנסח מתעדכן.
