כשזוג נפרד, הדירה המשותפת היא בדרך כלל הנושא הכי טעון על השולחן. מעבר לשאלה מי נשאר ומי עובר, יש עוד צד שקל לשכוח: המשכנתא. שניכם חתמתם עליה, ובשביל הבנק שניכם עדיין אחראים להחזר, גם אם אחד כבר לא גר בדירה.
זה מדריך כללי. הוא לא מחליף ייעוץ משפטי או ייעוץ משכנתאות אישי, ובפרידה כמעט תמיד כדאי שעורך דין ילווה את ההסכם. המטרה כאן היא לעשות סדר באפשרויות ובשאלות שהבנק ישאל.
מה הבנק רואה כשזוג נפרד
הבנק נתן הלוואה לשני לווים, על סמך ההכנסות של שניהם והיכולת המשותפת להחזיר. הסכם פרידה בין בני הזוג לא משנה את זה מבחינתו. גם אם בהסכם כתוב שאחד מכם משלם את המשכנתא מעכשיו, כל עוד שניכם רשומים כלווים, הבנק יכול לפנות לשניכם אם יש פיגור.
לכן כל אחת מהאפשרויות למטה מתחילה באותה נקודה: לדבר עם הבנק מוקדם, ולא רק אחרי שההסכם כבר חתום.
האפשרות הראשונה: מוכרים את הדירה
זו הדרך הפשוטה יחסית מבחינת המשכנתא. מוכרים, מהתמורה משלמים לבנק את יתרת ההלוואה, ומה שנשאר מתחלק לפי ההסכם ביניכם. כדאי לבקש מהבנק דוח יתרה לסילוק כדי לדעת כמה בדיוק צריך לשלם, ולבדוק אם יש עמלות על פירעון לפני הזמן במסלולים שלכם.
רק שמכירה לוקחת זמן. עד שהעסקה נסגרת, ההחזר החודשי ממשיך לרדת מהחשבון. כדאי לסכם בכתב מי משלם אותו בתקופת הביניים.
האפשרות השנייה: אחד נשאר וקונה את החלק של השני
פה זה כבר מסתבך. מי שנשאר בדירה צריך בדרך כלל שני דברים: כסף כדי לשלם לבן או לבת הזוג על החלק שלהם, ואישור מהבנק שהוא או היא יכולים להחזיק את המשכנתא לבד.
הבנק יבדוק מחדש את יכולת ההחזר, הפעם רק לפי ההכנסה של מי שנשאר. אם ההחזר החודשי גבוה ביחס להכנסה הזאת, ייתכן שהבנק לא יאשר הוצאה של הלווה השני, או שיבקש ערב, פריסה ארוכה יותר או שינוי בתמהיל.
- להכין תלושי שכר או דוחות לעצמאים של מי שנשאר
- לבקש מהבנק דוח יתרה מעודכן ואת פירוט המסלולים
- לבדוק אם צריך הגדלת משכנתא כדי לממן את התשלום לצד השני
- לברר אם הבנק ידרוש שמאות חדשה לדירה
אם הבנק לא מוכן להשאיר את ההלוואה על לווה אחד, אפשר לבדוק גם מחזור לבנק אחר, שיבחן את הבקשה מההתחלה. אין הבטחה שזה יעבוד, אבל שווה לשאול.
האפשרות השלישית: משאירים הכול כמו שזה לזמן מה
יש זוגות שמחליטים לא להחליט מיד. למשל, אחד נשאר עם הילדים בדירה עד שהם מסיימים את השנה, ושניהם ממשיכים להיות רשומים על המשכנתא. זה יכול להיות פתרון ביניים סביר, אבל יש לו מחיר.
מי שיצא מהדירה עדיין רשום כלווה. זה יכול להשפיע על היכולת שלו לקחת משכנתא חדשה בעתיד, כי בנק אחר יראה התחייבות קיימת. ואם יהיה פיגור, הוא יירשם גם עליו. אם בוחרים בדרך הזאת, כדאי להגדיר בהסכם תאריך יעד ומה קורה כשמגיעים אליו.
כמה דברים שכדאי לעשות כבר בהתחלה
- לבדוק בדיוק מי רשום כלווה, מי כערב ומי כבעל זכויות בדירה. אלה לא תמיד אותם אנשים
- לוודא שההחזר החודשי ממשיך להיות משולם בזמן גם בתקופה הסוערת
- לבדוק מה קורה לביטוח החיים ולביטוח המבנה של המשכנתא, ועל שם מי הם
- לתאם את ההסכם עם הבנק לפני החתימה, כדי שלא יהיה סעיף שהבנק לא יכול לבצע
לסיכום
פרידה היא תקופה קשה, ובכל זאת את המשכנתא הכי כדאי לא לדחות. בין אם מוכרים, אם אחד נשאר ואם מחכים, הצעד הראשון זהה: לדעת מה מצב ההלוואה, להבין מה הבנק צריך כדי להסכים, ולהכניס את זה להסכם בצורה מסודרת. עורך דין ויועץ משכנתאות יכולים לחסוך פה לא מעט כאב ראש.
שאלות נפוצות
אם בהסכם הפרידה כתוב שרק אני משלם, האם בן הזוג השני משוחרר מהמשכנתא?
לא בהכרח. הסכם בין בני הזוג לא מחייב את הבנק. כל עוד שניכם רשומים כלווים, הבנק רואה בשניכם אחראים להחזר, עד שהוא מאשר את הוצאת אחד הלווים.
אפשר להוציא את בן הזוג מהמשכנתא בלי למכור את הדירה?
לפעמים כן. הבנק יבדוק אם מי שנשאר יכול להחזיר את ההלוואה לבד לפי ההכנסה שלו, ולפי התוצאה יאשר, יבקש תנאים נוספים או יסרב.
מה קורה אם אנחנו לא מצליחים להסכים ובינתיים לא משלמים?
פיגור בהחזר יכול לגרור ריבית פיגורים והליכי גבייה, והוא נרשם על שני הלווים. גם בזמן מחלוקת חשוב לדאוג שההחזר ישולם, ולסגור את השאלה מי מממן אותו.
צריך יועץ משכנתאות בפרידה או שמספיק עורך דין?
עורך הדין מטפל בהסכם ובזכויות. יועץ משכנתאות יכול לעזור לבדוק מול הבנק אם מי שנשאר יקבל אישור, ואם כדאי לשנות מסלולים או לעשות מחזור. בהרבה מקרים שניהם משלימים זה את זה.
