קיבלתם תשובה שלילית מהבנק על בקשת המשכנתא, ועכשיו יש לכם שאלה אחת שחוזרת על עצמה: האם זה הסוף של הדירה הזו? לא בהכרח. סירוב של בנק אחד הוא החלטה של בנק אחד. הוא נשען על המדיניות שלו ועל התיק שהונח מולו באותו רגע. לפני שממהרים להגיש בקשה במקום אחר, כדאי לעצור ולהבין מה בדיוק קרה.
המדריך הזה כללי. כל בנק עובד לפי שיקולים משלו ולא תמיד מפרט את כולם. כאן תמצאו סדר פעולות, כדי שהצעד הבא יהיה מחושב ולא בהול.
שלב ראשון: לברר מה הייתה הסיבה
הדבר הראשון שכדאי לעשות הוא לשאול את הבנק ישירות מה עמד מאחורי ההחלטה. לפעמים התשובה ברורה. לפעמים מקבלים ניסוח כללי, וגם הוא מכוון אתכם למקום הנכון.
הסיבות שחוזרות על עצמן נופלות בדרך כלל לאחת מהקבוצות האלה:
- יכולת החזר: ההחזר החודשי המבוקש נראה לבנק גבוה ביחס להכנסה הפנויה.
- היסטוריית אשראי: פיגורים, חזרות של צ'קים או הוראות קבע, או התחייבויות פתוחות שהבנק לא היה מודע להן מראש.
- הכנסה לא יציבה או קשה להוכחה: עבודה חדשה, תקופת ניסיון, הכנסה של עצמאי שמשתנה מחודש לחודש.
- הנכס עצמו: שמאות שיצאה נמוכה מהצפוי, בעיה ברישום או חריגה שהבנק לא מוכן לממן.
- היקף ההון העצמי: הסכום שהבאתם לא מספיק לפי מה שהבנק דורש בעסקה הזו.
לכל קבוצה יש פתרון אחר. ללכת לבנק הבא עם אותו תיק בדיוק, בלי לדעת איפה הוא נתקע, זה בעיקר בזבוז זמן.
לבדוק את התיק שלכם מהצד של הבנק
שבו עם הבקשה ונסו לקרוא אותה כמו פקיד האשראי. הוציאו את דוח נתוני האשראי שלכם, עברו על דפי החשבון של החודשים האחרונים וחפשו מה בולט לרעה: מינוס קבוע, הלוואות קטנות שנפתחו לאחרונה, החזרות של תשלומים.
מדי פעם מתגלה טעות פשוטה. חוב ישן שכבר שולם ועדיין מופיע, הכנסה שלא הוצגה במלואה, או מסמך שחסר בתיק. תיקון כזה יכול להפוך את התשובה.
מה אפשר לשנות לפני הגשה חוזרת
עכשיו כשהסיבה ידועה, אפשר לבדוק מה בשליטה שלכם. חלק מהדברים לוקחים זמן. אלה הכיוונים שכדאי לשקול:
- להקטין את סכום ההלוואה המבוקש, אם יש דרך להגדיל את ההון העצמי.
- להאריך את תקופת ההחזר כדי שההחזר החודשי יירד, תוך הבנה שהעלות הכוללת עולה.
- לסגור או לאחד הלוואות קטנות שמכבידות על יכולת ההחזר.
- לצרף לווה נוסף או ערב, אם יש מישהו מתאים שמבין את המשמעות של ההתחייבות.
- לחכות כמה חודשים כדי לצבור ותק בעבודה חדשה או להציג רצף הכנסות של עצמאי.
שימו לב שכל צעד כזה משנה גם את ההתחייבות שלכם. תחשבו אותו בשביל עצמכם, לא רק בשביל האישור.
לפנות לבנק אחר, אבל עם תיק מסודר
בנקים שונים רואים את אותו לווה אחרת. בקשה שנדחתה במקום אחד יכולה לעבור במקום אחר, לפעמים בתנאים שונים. הגיעו עם תיק מלא, והכינו הסבר לכל נקודה שעלולה להרים גבה. לקוות שאף אחד לא ישים לב זו לא אסטרטגיה.
אם הסירוב קשור לנכס, למשל לשמאות או לרישום, הבעיה לא נשארת בבנק הראשון. היא תלווה את הדירה גם לבנק הבא, ולכן כדאי לברר עם עורך הדין והשמאי מה המשמעות שלה לפני שממשיכים.
ומה עם החוזה שכבר חתמתם?
המצב הכי לחוץ הוא כשהסירוב מגיע אחרי שכבר נחתם חוזה רכישה. כאן הזמן דוחק, כי לוח התשלומים למוכר לא עוצר. פנו מיד לעורך הדין שליווה את העסקה כדי להבין מה החוזה קובע לגבי עיכוב בתשלום ומה האפשרויות שלכם. ולפעם הבאה: קודם אישור עקרוני, אחר כך חתימה.
לפני הפנייה הבאה
סירוב אומר לכם משהו על התיק. הבינו מה עצר את הבקשה ותקנו מה שאפשר. אחר כך הגיעו עם תיק שעונה מראש על השאלות שהבנק ישאל. אם התמונה מורכבת, יועץ משכנתאות יכול לעזור לזהות את נקודת התורפה ולבחור לאן לפנות.
שאלות נפוצות
האם סירוב מבנק אחד פוגע בסיכוי לקבל משכנתא בבנק אחר?
לא בהכרח. כל בנק בוחן את הבקשה לפי המדיניות שלו. מה שכן חשוב הוא להבין למה נדחיתם ולטפל בזה לפני הפנייה הבאה.
הבנק חייב להסביר לי למה הבקשה נדחתה?
בקשו הסבר. לרוב תקבלו לפחות כיוון כללי. כמה פירוט תקבלו תלוי בבנק, אז שאלו שאלות ממוקדות על ההכנסה, האשראי והנכס.
כמה זמן לחכות לפני שמגישים בקשה חוזרת?
אין זמן קבוע. אם הסיבה היא מסמך חסר או טעות בנתונים, אפשר לתקן ולהגיש מהר. אם הסיבה היא ותק בעבודה או היסטוריית אשראי, ייתכן שתצטרכו לתת לזה כמה חודשים.
מה עושים אם הסירוב הגיע אחרי שחתמנו על חוזה רכישה?
פונים מיד לעורך הדין שמלווה את העסקה כדי להבין מה החוזה קובע לגבי מועדי התשלום. במקביל בודקים בנקים נוספים עם תיק מסודר ומלא.
