מצאתם דירה, סיכמתם מחיר עם המוכר, ואז הבנק מודיע שהוא שולח שמאי. לרוב הרוכשים זה נשמע כמו עוד טופס בדרך לאישור הסופי. בפועל דוח השמאות יכול להשפיע על גובה המשכנתא, על ההון העצמי שתצטרכו ולפעמים גם על העסקה כולה. שווה להבין את השלב הזה לפני שהוא מגיע.
רגע לפני שממשיכים: זה מדריך כללי ולא ייעוץ משכנתאות, ייעוץ משפטי או ייעוץ שמאי. כל בנק עובד לפי נהלים משלו, והתנאים משתנים גם בין לווים ובין נכסים. בכל שאלה ספציפית כדאי לבדוק מול הבנק ואנשי המקצוע שמלווים אתכם.
למה הבנק בכלל צריך שמאי
הדירה היא הביטחון של הבנק. אם ההלוואה לא תיפרע, הנכס הוא מה שעומד מאחוריה. לכן הבנק רוצה לדעת כמה הדירה שווה לפי אדם מקצועי מטעמו, ולא רק לפי המחיר שסוכם בין הקונה למוכר.
השמאי בודק אם השווי שמופיע בעסקה סביר ביחס לשוק, ואם יש בנכס משהו שעלול להקשות על מכירה בעתיד. הבנק משתמש בדוח הזה כשהוא קובע כמה הוא מוכן להלוות ועל אילו תנאים.
מתי הבנק שולח שמאי
ברוב המקרים השמאות מגיעה אחרי שיש אישור עקרוני ויש נכס מוגדר, ולפני האישור הסופי והעמדת הכסף. הבנק מזמין שמאי מתוך רשימה שעובדת איתו, והשמאי מתאם איתכם או עם המוכר ביקור בדירה.
בדירה יד שנייה השמאי מגיע בדרך כלל לנכס עצמו ובודק אותו מבפנים. בדירה מקבלן התהליך יכול להיראות אחרת, לפעמים על בסיס תוכניות ונתוני הפרויקט. כדאי לשאול את הבנק מראש איך זה יעבוד אצלכם.
את עלות השמאות משלם בדרך כלל הלווה, והסכום משתנה בין בנקים ושמאים. בקשו לדעת את העלות לפני שמתאמים את הביקור.
מה השמאי בודק בדוח
דוח שמאות נראה כמו מסמך טכני. ובכל זאת יש בו סעיפים שכדאי לקרוא בעצמכם לפני שמעבירים אותו הלאה:
- זיהוי הנכס: כתובת, גוש, חלקה ותת חלקה, ושההתאמה לנסח הטאבו או לאישור הזכויות.
- שטח הדירה כפי שנמדד או לפי המסמכים, וההבדל בין מה שמופיע בפרסום לבין מה שרשום.
- חריגות בנייה, תוספות שלא אושרו או שימוש שלא תואם את ההיתר.
- מצב הנכס והבניין, כולל ליקויים בולטים שהשמאי ראה בביקור.
- עסקאות השוואה באזור, שעליהן השמאי מבסס את הערכת השווי.
- מצב תכנוני, למשל תוכניות באזור שעשויות להשפיע על הנכס.
- הערות, שעבודים או זכויות של צד שלישי שמופיעים ברישום.
אם משהו בדוח לא תואם את מה שידעתם על הדירה, זה הזמן לשאול. חריגת בנייה שלא הכרתם או שטח קטן ממה שחשבתם הם מידע שחשוב לכם ולא רק לבנק.
מה קורה כשהשמאות נמוכה ממחיר העסקה
זה התרחיש שרוב הקונים חוששים ממנו, ובצדק. ברוב המקרים הבנק מחשב את ההלוואה לפי הנמוך מבין מחיר העסקה ושווי השמאות. כלומר אם השמאי העריך את הדירה בפחות ממה שאתם משלמים, ייתכן שהבנק יאשר סכום נמוך ממה שתכננתם.
בפועל את הפער בין המחיר לשמאות תצטרכו לממן מהכיס, בנוסף להון העצמי שכבר תכננתם. לפני שנבהלים, אלה הכיוונים שכדאי לבדוק:
- לבקש מהבנק הסבר ולבדוק אם אפשר להגיש השגה על השמאות, עם עסקאות השוואה או מסמכים שהשמאי לא ראה.
- לחזור למוכר ולנסות לפתוח מחדש את המחיר, במיוחד אם הדוח מצביע על בעיה אמיתית בנכס.
- לבדוק מקורות להון עצמי נוסף, ולחשב מחדש את התקציב כולו ולא רק את הפער.
- לשאול בנק אחר. כל בנק מזמין שמאות משלו, והתוצאה לא תמיד זהה.
שמאות נמוכה היא גם סימן אזהרה. לפעמים היא אומרת שהמחיר גבוה מהשוק, ולפעמים שיש בנכס בעיה שכדאי להבין לפני שממשיכים.
שמאי מטעם הבנק או שמאי פרטי
השמאי שהבנק שולח עובד בשביל הבנק, והוא מעריך את הביטחון להלוואה. יש קונים שמזמינים גם שמאי פרטי לפני החתימה על החוזה, כדי לקבל תמונה מלאה יותר על הנכס ועל המחיר.
שמאי פרטי לא מחליף את השמאות של הבנק. הוא יכול לעזור לכם להחליט אם להתקדם, כמה להציע ומה לבקש מהמוכר. אם אתם מתלבטים אם זה נחוץ, שאלו את עורך הדין שמלווה את העסקה.
איך להתכונן לשמאות
- אספו מראש נסח טאבו או אישור זכויות, היתר בנייה ותוכניות אם יש לכם גישה אליהם.
- תאמו עם המוכר גישה לכל חלקי הנכס, כולל מחסן, חניה וגג אם הם חלק מהעסקה.
- רשמו שיפוצים או תוספות שנעשו בדירה, ובקשו מהמוכר מסמכים עליהם.
- אל תחתמו על חוזה עם לוח תשלומים צפוף לפני שאתם יודעים מה תעשו אם השמאות תצא נמוכה.
בשורה התחתונה
השמאות היא לא פורמליות. היא קובעת כמה הבנק יסכים להלוות, והיא גם בדיקה חיצונית של הדירה שאתם עומדים לקנות. קראו את הדוח, שאלו על כל דבר שלא מובן, ובנו מראש תוכנית למקרה שהשווי ייצא נמוך מהמחיר.
שאלות נפוצות
מי משלם על שמאות למשכנתא?
בדרך כלל הלווה משלם על השמאות שהבנק מזמין. העלות משתנה בין בנקים ושמאים, ולכן כדאי לשאול עליה לפני שמתאמים את הביקור.
מה קורה אם השמאות יוצאת נמוכה ממחיר הדירה?
ברוב המקרים הבנק יחשב את ההלוואה לפי הסכום הנמוך מבין השניים, ואת הפער תצטרכו לממן מהון עצמי. אפשר לבקש הסבר, לבדוק השגה על השמאות, לנסות לשנות את המחיר מול המוכר או לפנות לבנק אחר.
אפשר לערער על דוח שמאות של הבנק?
ברוב הבנקים אפשר לבקש בדיקה חוזרת או להגיש השגה, בדרך כלל עם עסקאות השוואה או מסמכים חדשים. הנוהל משתנה בין בנקים, ולכן שאלו את הבנק איך מגישים ומה צריך לצרף.
האם שמאי פרטי יכול להחליף את השמאי של הבנק?
לא. הבנק מסתמך על שמאי מטעמו. שמאי פרטי יכול לעזור לכם להחליט לפני החתימה על החוזה, אבל הוא לא מחליף את השמאות שהבנק מבקש.
