מצאתם דירה שמתאימה לכם, המחיר הגיוני, ורק פרט אחד מסבך את התמונה: גר בה כרגע שוכר. זה מצב נפוץ, במיוחד כשקונים מדירה שהמוכר השכיר לאורך שנים. השוכר לא אמור להפיל את העסקה, אבל הוא כן משנה כמה דברים בדרך למשכנתא, ועדיף לדעת אותם לפני החתימה ולא אחריה.
המדריך הזה כללי. כל בנק עובד לפי מדיניות משלו, והצד המשפטי של חוזה השכירות שייך לעורך הדין שמלווה אתכם. המטרה כאן היא לעזור לכם לשאול את השאלות הנכונות בזמן.
קודם כול: אתם קונים לגור או להשקיע?
זו השאלה שמכתיבה כמעט את כל השאר. מי שקונה כדי להיכנס לגור בדירה צריך לדעת מתי השוכר צפוי לצאת, והאם התאריך הזה מסתדר עם סיום השכירות שלו עצמו, עם מכירת דירה קודמת או עם שחרור הכסף מהבנק.
מי שקונה דירה להשקעה דווקא עשוי לשמוח על שוכר קיים, כי ההכנסה מתחילה מהיום הראשון. אבל גם כאן כדאי לבדוק את תנאי החוזה, את גובה השכירות ואת התקופה שנשארה, ולא להניח שהכול ימשיך כמו שהוא.
חוזה השכירות הקיים: מה לבקש לראות
לפני שמתקדמים, בקשו מהמוכר עותק של חוזה השכירות. כמה דברים שכדאי לסמן בו:
- מתי החוזה מסתיים, והאם יש לשוכר אופציה להאריך אותו.
- מה קורה לפי החוזה אם הדירה נמכרת, והאם יש בו סעיף שמתייחס למכירה.
- מי מחזיק בפיקדון או בערבות של השוכר, ואיך הם עוברים אליכם אם זה המצב.
- האם השכירות משולמת בפועל בזמן, או שיש חובות פתוחים.
את המשמעות המשפטית של כל סעיף כדאי לברר עם עורך הדין. מה שחשוב לכם מבחינת המשכנתא הוא שתבינו את לוח הזמנים ואת ההכנסה, אם יש כזו, לפני שאתם מגישים בקשה לבנק.
מה זה משנה לבנק
הבנק מסתכל על שני דברים: הנכס שמשמש בטוחה, והיכולת שלכם להחזיר את ההלוואה. שוכר בדירה נוגע בשניהם.
מבחינת הנכס, השמאי שהבנק שולח צריך להיכנס לדירה ולבדוק אותה. כשגר שם מישהו אחר, צריך לתאם איתו את הביקור, וזה לא תמיד פשוט. כדאי לסגור מראש עם המוכר שהוא אחראי לאפשר את הכניסה, כדי שהשמאות לא תתעכב.
מבחינת יכולת ההחזר, אם הדירה נקנית להשקעה, יש בנקים שמתייחסים לשכר הדירה הצפוי כחלק מהתמונה, ויש כאלה שמתייחסים אליו בזהירות או בכלל לא. אל תבנו את התקציב על ההנחה שהשכירות תיספר. שאלו את הבנק ישירות איך הוא מתייחס להכנסה משכירות ואילו מסמכים הוא רוצה לראות כדי להכיר בה.
ואם אתם קונים לגור, הבנק בדרך כלל ירצה להבין מתי אתם נכנסים. זה רלוונטי למשל כשאתם גם משלמים שכר דירה במקום אחר בתקופת הביניים, כי זו הוצאה שמשפיעה על התזרים שלכם.
לוח זמנים: איפה זה נתקע בדרך כלל
רוב התקלות בעסקאות כאלה הן לא כספיות אלא של תזמון. הבנק משחרר את הכסף לפי שלבים שנקבעים בחוזה הרכישה, והמוכר מצפה לקבל את התשלום בזמן. אם במקביל השוכר אמור לצאת רק כמה חודשים אחרי, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים משכנתא על דירה שאתם עוד לא גרים בה.
כמה דרכים להוריד את הלחץ הזה:
- לתאם את מועד המסירה בחוזה הרכישה עם מועד סיום השכירות, ולא רק עם מועדי התשלום.
- לברר עם הבנק מה התנאים לשחרור הכסף ואילו מסמכים הוא דורש בכל שלב.
- לבדוק מראש אם אפשר לדחות את תחילת ההחזר או לקבוע לוח תשלומים שמתאים לתקופת הביניים, אם הבנק מציע אפשרות כזו.
- להשאיר מרווח בתקציב לחודשים שבהם תשלמו גם משכנתא וגם שכר דירה.
שיחה אחת עם השוכר יכולה לחסוך הרבה
אם המוכר מסכים, שווה לדבר עם השוכר עצמו. לא כדי לנהל משא ומתן במקום עורך הדין, אלא כדי להבין את הכוונות שלו: האם הוא רוצה להמשיך לגור בדירה, האם הוא כבר מחפש מקום אחר, ומתי נוח לו לאפשר ביקור של שמאי או של בעל מקצוע.
שוכר שמרגיש שמכבדים אותו נוטה לשתף פעולה. שוכר שמגלה על המכירה מהשמאי שדופק בדלת, פחות.
רשימה קצרה לפני שחותמים
- קיבלתם עותק של חוזה השכירות ועורך הדין עבר עליו.
- ידוע לכם מתי השוכר צפוי לצאת, או שהחלטתם להמשיך איתו.
- סגרתם עם המוכר מי מתאם את הכניסה לשמאות ולבדיקות.
- בדקתם עם הבנק איך הוא מתייחס להכנסה משכירות, אם היא רלוונטית לכם.
- חישבתם את התזרים לחודשי הביניים, כולל הוצאה כפולה על דיור.
דירה עם שוכר היא לא בעיה, היא פשוט עסקה עם עוד צד אחד. כשמכניסים אותו לתכנון מההתחלה, גם הבנק, גם המוכר וגם אתם יודעים למה לצפות.
שאלות נפוצות
אפשר לקבל משכנתא על דירה שגר בה שוכר?
באופן כללי כן. השוכר עצמו לא מונע את המשכנתא, אבל הבנק ירצה לבצע שמאות בדירה ולהבין את לוח הזמנים של העסקה. התנאים המדויקים תלויים במדיניות של כל בנק.
הבנק יספור את שכר הדירה כחלק מההכנסה שלי?
זה משתנה מבנק לבנק. יש בנקים שמתייחסים להכנסה משכירות, לפעמים רק בחלקה, ויש כאלה שלא. כדאי לשאול את הבנק מראש ולברר אילו מסמכים הוא מבקש כדי להכיר בה.
מה קורה אם השוכר לא מאפשר לשמאי להיכנס?
זה עלול לעכב את התהליך. לכן כדאי לסכם מראש עם המוכר שהוא אחראי לתאם את הביקור עם השוכר, ולתת לשוכר התראה מספיקה מראש.
מה לבדוק אם אני קונה לגור ולא להשקעה?
בעיקר את מועד סיום השכירות ואת ההתאמה שלו למועד המסירה בחוזה הרכישה. אם יש פער, חשבו מראש כמה חודשים תשלמו גם משכנתא וגם שכר דירה במקום אחר.
