סוגי משכנתאות – השוואת משכנתאות
השוואת משכנתאות בין סוגי משכנתאות
בישראל יש עשרות רבות של אלטרנטיבות שונות לבחירת משכנתא אופטימלית: מסלולי משכנתא שונים, תמהיל משכנתא שונה, שיטות חישוב ריבית משכנתא שונות, צמוד ולא צמוד, ריבית קבועה או ריבית משתנה, הלוואת בלון או הלוואת גישור וכד'. מבקש הלוואה חייב לבצע השוואת משכנתאות, ולשלוט באפשרויות השונות והרבות כי יש שוני מאוד מהותי, כלכלי, בין אחד לשני. על מנת שהלווה לא יעשה טעויות שיעלו לו הרבה מאוד כסף על הלווה להשקיע מאמץ ללמוד את תחום המשכנתאות בכוחות עצמו ואם אין לו זמן רצוי מאוד שישלם עבור ייעוץ משכנתאות פרטי על מנת לקבל ליווי צמוד של יועץ משכנתאות שייצגו מול הבנק.
סוגי משכנתאות רבים כל כך מבלבלים את הלווה ולכן ננסה לבצע השוואת משכנתאות ולתת תמצית קצרה ומסודרת בנושא.
פירוט סוגי משכנתאות ראשיים
1. משכנתא צמודה – ריבית קבועה או ריבית משתנה, צמוד מדד המחירים לצרכן או למט"ח
2. משכנתא לא צמודה – ריבית קבועה או ריבית משתנה
3. חישוב משכנתא – חישוב ריבית משכנתא בשיטת לוח סילוקין שפיצר או קרן שווה
4. הלוואות מיוחדות – הלוואת בלון, הלוואת גישור
סוגי משכנתאות משניים
בתוך סוגי משכנתאות ראשיים יש חלוקה לסוגים שונים כמו:
צמוד מט"ח – משכנתא דולרית, יורו, יין יפני ולירה סטרלינג.
ריבית משתנה – צמוד מט"ח, ריבית פריים, עוגן ריבית שונה (אג"ח, גיוסים וכד') של ריביות משתנות כל שנה, שנתיים, חמש שנים וכו'.
שיטת חישוב ריבית משכנתא בשיטת לוח סילוקין שפיצר או קרן שווה למעשה מכפילה את כמות האפשרויות לסוגי ההלוואות השונים.
הבדלים מהותיים של ריבית משכנתא בין סוגי משכנתאות
בין כל סוגי משכנתאות שפורטו יש הבדל מהותי מאוד, כלכלי, בין אחד לשני בתנאי הצמדת הקרן וכמו כן באחוז ריבית משכנתא. לדוגמא בלבד נניח ריבית קבועה ולא צמודה לכ – 20 שנה היא כ -6% אך ריבית משכנתא לא צמודה ועדיין עם ריבית משכנתא קבועה תהיה כחצי ממנה סביב ה – 3%, ואם ניקח הלוואה דולרית הריבית היא סביב 2.5% בלבד.
הבדלים מהותיים ביתרת הקרן בין סוגי משכנתאות
יש גם שוני מהותי כלכלי בשיטת ההצמדה בין מדד המחירים לצרכן שמשתנה בממוצע רב שנתי כ – 2.7% לשנה והוא יחסית יציב ונע בין אפס אחוז לארבע אחוז בשנה. יעד הממשלה לבנק ישראל הוא של אינפלציה של 3 – 1 אחוז לשנה, מול אי היציבות של שערי חליפין כמו דולר שקל שיכול להשתנות בשנה גם ב 15% – 10% במקרים חריגים, אך גם הוא בממוצע נחלש לשנה בכ 3% – 2% בלבד. משכנתא דולרית כשהדולר נחלש בכ -2% לשנה בעשור האחרון משמעותה שיתרת קרן ההלוואה יורדת עקב היחלשות הדולר, לעומת זאת בהלוואה צמודת מדד המחירים לצרכן יתרת הקרן עולה לפי המדד. שימו לב שבמשכנתא דולרית הקרן ירדה בעשור האחרון אך בהלוואה צמודת אינפלציה קרן החוב עלתה. יש פה פער כלכלי ענק לאורך עשר שנים.
עמלת פירעון מוקדם בסוגי משכנתאות שונים
עמלת פירעון מוקדם קיימת רק בסוגי משכנתאות מסוימים שבהם הלווה רוצה לבצע פירעון מוקדם משכנתא ואז הבנק דורש ממנו עמלת פירעון מוקדם, קנס יציאה, לפעמים די גבוה. לרב עמלת פירעון מוקדם גבוהה קיימת במסלולים עם ריבית קבועה בתקופות שיש ריבית משכנתא שבהסכם גבוהה מאשר ריבית משכנתא בהווה בבנקים ולכן מיחזור משכנתא יוצר הפסד ריבית עבור בנק למשכנתאות. הקנס בא לפצות את הבנק על הפסד ריבית עתידית מהוון למועד ביצוע מיחזור משכנתא.
סוגי משכנתאות – מסקנה
עודף סוגי ההלוואות הקיים בישראל הוא מצוין ללווה בעל הידע והמבין בתחום משכנתאות ומאפשר לו לבנות משכנתא אופטימלית אישית עם תמהיל משכנתא, מסלולי משכנתא, ריביות משכנתא נמוכות התואמים לצרכיו האישיים. ללווה שאינו מבין מצוין את תחום המשכנתאות ואפשרויותיו הרבות מומלץ לקחת יועץ משכנתאות פרטי שייצגו מול בנקים למשכנתאות ושיבנה לו משכנתא אופטימלית שתחסוך לו עשרות ואף מאות אלפי שקלים.