משכנתא – תחזית ריבית, אינפלציה, דולר

משכנתא – תחזית ריבית, אינפלציה, דולר

ריבית, אינפלציה ושער חליפין מושפעים ישירות מהריבית במשק והפוך. הריבית במשק מפורסמת כל חודש ע"י בנק ישראל (ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת קבועה של 1.5%).
תחזית ריבית, אינפלציה ושע"ח (נקרא להם בקיצור "פקטורים פיננסיים"), לשנים הקרובות חשובה ביותר ללווה חדש או בעל הלוואה קיימת. בידיעה סבירה של כיוון השינוי של "פקטורים פיננסים" אלו אפשר לתכנן טוב יותר תמהיל משכנתא קיימת או חדשה ובכך לחסוך סכומי כסף עצומים בבחירת תמהיל משכנתא ו-מסלולי משכנתא נכונים שיוזילו ללווה משכנתא את הוצאות ריבית משכנתא או ההצמדה של קרן משכנתא בשנים הקרובות וזאת ע"י לקיחת משכנתא אופטימלית וחסכונית.
לבעל משכנתא קיימת חשובה תחזית "פקטורים פיננסים" אלו כי לווה משכנתא יכול כל מספר שנים לבצע מיחזור משכנתא מלא או חלקי ולבחור תמהיל משכנתא ומסלולי משכנתא מתאימים יותר לתחזיות לשנים הקרובות ולחסוך בכך סכומים גבוהים בהוצאות ריבית משכנתא או הצמדת קרן משכנתא.
משכנתא חסכונית היא משכנתא שבודקים אותה כל 1-3 שנים ומחליטים על שינוי תמהיל משכנתא חלקי או מלא וביצוע מיחזור משכנתא על פי התחזיות לשנים הקרובות ושינויי המגמה הכלכליים.
אנו מדברים על טווח בינוני של כ-5 שנים כי בטווח הקצר של עד שנה התנודתיות של "הפקטורים הפיננסים" היא גבוהה מידי ואי אפשר לתכנן תמהיל משכנתא לפיהם. גם שינוי תמהיל משכנתא על פי תחזיות של "פקטורים פיננסים"  לטווח ארוך מידי, 10 -5 שנים, הוא לא טוב, לא יעיל ולא חסכוני מספיק מכיוון שמומלץ לשנות תמהיל משכנתא בטווחי זמן של כל מספר שנים בודדות בלבד. יש לנצל שינויים בתחזית ה"פקטורים הפיננסים" בכל מספר שנים בודדות ובכך לשנות מסלולי משכנתא ותמהיל משכנתא לטובים יותר. יש להסתכל על קו המגמה לטווח הבינוני של 5 – 1 שנים. יש שיסברו שיש להסתכל על 10 שנים ומעלה אך להערכתנו זה לא ריאלי ולא יעיל מבחינת חסכון במשכנתא כי אסור לקחת משכנתא ולשכוח ממנה לאורך הרבה שנים ויש להיות ער כל הזמן לשינויי המגמה בכלכלה בישראל ובעולם ולהתאים תמהיל משכנתא בהתאם, ע"י שינוי מסלולי משכנתא וביצוע מיחזור משכנתא

דוגמאות

1. אם צופים עליות ריבית במשק, עקב צמיחת המשק, רצוי לקחת תמהיל משכנתא עם מסלולי משכנתא הכוללים ריבית משכנתא קבועה ולקבע ריבית משכנתא נמוכה, או להיזהר בלקיחת מסלול משכנתא עם ריבית משכנתא משתנה לפ ריבית פריים שנראית זולה כיום. מסלול משכנתא ריבית פריים יש לו יתרון עצום שהוא מסלול משכנתא לא צמודה. ראה באתר יתרונות וחסרונות של כל מסלול משכנתא
2. אם צופים אינפלציה גבוהה נניח מעל 3% לשנה (עקב עליית חומרי גלם בעולם, הצפת אירופה וארה"ב בכמות כסף מאסיבית ע"י הבנקים המרכזיים וכד'), יש  להיזהר בלקיחת מסלול משכנתא צמודת מדד. ראה באתר דף סיכוני משכנתא ונטרולם.
3. אם צופים ירידת הדולר לשנים הקרובות (ירידת אינדקס הדולר)  מומלץ להגדיל את הרכיב הדולרי של מסלול משכנתא וכד'. בנוסף ריבית משכנתא דולרית היא יחסית נמוכה לרב אפשרויות ריבית משכנתא. ראה באתר זה דף יתרונות וחסרונות של כל מסלול משכנתא.

תחזית מספרית לשנים הקרובות לריבית, אינפלציה ושע"ח דולר – ראה בתחתית דף זה.

הגורמים המשפיעים על הריבית, אינפלציה ושע"ח של הדולר בישראל:

1. המדיניות המוניטארית של בנק ישראל – צמצום או הרחבה של כמות הכסף בישראל משיקולי עידוד (צינון) שוק העבודה, עידוד תעשיית היצוא, עמידה בגובה יעד תחום האינפלציה (3% -1%), צינון (או עידוד) שוק הנדל"ן, הפרש הריבית בישראל מול ארה"ב ואירופה, משברים פיננסיים ותקציביים בעולם כמו המשבר הפיננסי שהחל בסוף  2008 בארה"ב והתפשט מהר מאוד לעולם כולו, כיום משבר החובות של מדינות אירופה (יוון, ספרד, פורטוגל ועוד) ומשבר החובות של חלק מהמדינות בתוך ארה"ב, בעיקר קליפורניה והגרעון התקציבי והחוב הלאומי העצום של ארה"ב
2. מחירי הסחורות בעולם – מעלה האינפלציה בישראל ולכן נגיד בנק ישראל מגיב בעליית הריבית
3. האינפלציה בישראל – משק בצמיחה עם עלייה במחירי הדירות וברמת האינפלציה גורמים להעלאת הריבית במשק
4. אינדקס הדולר –אינדקס הדולר יורד בעשור האחרון, הדולר נחלש ומשפיע על עליית מחירי הסחורות ועל התחזקות השקל שגורמים שניהם לעלייה באינפלציה והתוצאה היא עליית הריבית במשק
5. שע"ח דולר שקל בארץ – השקל מתחזק בארץ (העלאת האינפלציה) מהיחלשות הדולר בעולם, מהפרש ריבית גדול מדי בין ישראל לבין ארה"ב, גידול בייצוא ובהייטק בייבוא ובאינפלציה,מוביל לריסון האינפלציה ע"י עלייה בריבית. השקל המתחזק פוגע ביצואנים המקבלים פחות כסף במט"ח מהמכירות לחו"ל אך רב הוצאותיהם בשקלים, ולכן נגיד בנק ישראל מנסה לבלום התחזקות השקל ע"י רכישת דולרים מאסיבית. יש לנגיד בעיה מצד אחד הוא פועל לבלימת האינפלציה ושוק הנדל"ן "החם" ע"י עליית הריבית בישראל המגדילה את פער הריביות בין ישראל לחו"ל, דבר שמזרים עוד יותר מט"ח לישראל להשקעות ספקולנטים המחלישים שוב את הדולר הפוגע ביצואנים  ולכן הוא צריך לקנות עוד ועוד דולרים. הנגיד מוגבל ביכולתו להילחם במגמה העולמית של היחלשות הדולר והוא יכול רק למתנה.
6. הכלכלה בארה"ב – עקב המיתון בארה"ב והמשבר הפיננסי שהחל בסוף 2008 עם בעיות התקציב והחוב הענק של ארה"ב:
   א. הריבית בארה"ב נשארת נמוכה מאוד ברמת שיא של כ 0.25% בלבד כבר כשלול שנים דבר שפתח פערי ריביות לטובת ישראל דבר המגדיל המט"ח הנכנס לארץ ומחליש את הדולר.
   ב. היחלשות אינדקס הדולר בעולם, מטבע הדולר נשחק כבר עשור שלם.
   שתי סיבות אלו גורמים לשקל חזק בישראל ולהתפרצות של אינפלציה גבוהה שהנגיד חייב להילחם בה בעליית ריבית בנק ישראל. ראה ערך ריבית בנק ישראל בויקיפדיה
7. הפרשי הריביות בין ישראל לשאר העולם – סל הייצוא הישראלי הוא בעיקר מארה"ב, אירופה והמזרח הרחוק. הנגיד מתייחס לשע"ח השקל ביחס לסל מטבעות הייצוא והייבוא של ישראל ולא רק מול הדולר של ארה"ב. כיום הריביות של ארה"ב (0.25%)  וגם אירופה (0.5%) נמוכות ביותר (בעיות פיננסיות וחוב של מספר מדינות חשובות) מול ישראל (3.25%), דבר שמזרים מט"ח להשקעות פיננסיות, כולל ספקולנטים, המחזקים את השקל והאינפלציה. הנגיד מגיב בהעלאת הריבית במשק ובהנחיות לבנקים להגבלת הספקולנטים הזרים.
8. הכלכלה בארץ – מצבה של ישראל הוא יחסית מצוין מבחינת גובה הצמיחה השנתית ( מעל 4% לשנה), אבטלה (פחות מ 6%), חוב לאומי יחסית לתל"ג סביר והולך ויורד, ייצוא מתפתח וגודל, מנוע הצמיחה של ההייטק מצליח מאוד,  המשבר הפיננסי העולמי הקשה עבר כמעט ללא פגע ובמהירות מרבית מהטובות בעולם, גובה תל"ג לנפש עולה ( כ 30 אלף דולר לנפש, מקום 20 בעולם שזה יפה מאוד), מיסי חברות מהנמוכים בעולם, שוק תחרותי מפותח וכד', כל הגורמים האלו יחד גורמים לכלכלה הישראלית להתחיל "לרתוח" והנגיד חייב לרסן אותה עקב הסיכונים בצמיחה גבוהה מידי, ע"י עליית ריבית.
   יש לציין שנתוני העוני בישראל של כמיליון איש ושחיקה מהותית של מעמד הביניים גורמים לתחילת תסיסה חברתית, סיכון כלכלי, שישפיעו על הגדלת הוצאות הממשלה להקטנת המיסים העקיפים הגבוהים ולתוכניות רווחה שונות.
9. שוק הנדל"ן בישראל – השוק "רותח" עם עליית מחירי דירות דרסטית, ריאלית עלייה של כ 50% בשלוש וחצי שנים בלבד מתחילת ב2008 ואילך. כמות משכנתאות עלו אף באחוזים גדולים יותר. בשנת 2010 נלקחו בישראל משכנתאות בסכום של כ 55 מיליארד שקל בשנה אחת בלבד שזה נחשב סכום עצום עם סיכון גבוה מאוד כי רובו, כ -70%, נלקחו עם ריבית משכנתא משתנה נמוכה ביותר עקב ריביות נמוכות שהיו כתוצאה מהמשבר העולמי. האינפלציה שעולה מחייבת את בנק ישראל לייקר את הריבית דבר שמעלה דרסטית את ריבית משכנתא המשתנה של שוק משכנתאות עד לרמה של סיכון יציבות הבנקים למשכנתאות בישראל. לנגיד אין ברירה והוא חייב למתן את שוק הנדל"ן הישראלי כדי שהציבור ייקח פחות משכנתאות מסוכנות ואחת הדרכים היא ע"י העלאת הריבית המהירה כפי שקורה מסוף שנת 2010 ואילך.

מהו אינדקס דולר?

אינדקס דולר הוא מדד חוזק הדולר יחסית לסל מטבעות: לירה סטרלינג, אירו, דולר קנדי, ין יפני, קורונה שבדית ופרנק שוויצרי.
למשל האינדקס היה ברמה של כ 110 בשנת 2002 וב – 2011 הוא מסתובב ברמה של פחות מ – 70. זאת אומרת שבמהלך העשור האחרון הדולר נחלש בכ- 40% ומעלה מול סל המטבעות. להערכתנו מגמת היחלשותו תמשך בשנים הקרובות עקב מצבה הפיננסי והתקציבי הקשה של הכלכלה הגדולה בעולם, ארה"ב.

היחלשות הדולר או התחזקות השקל דורשת ירידת הריבית בישראל (סגירת הפרש הריביות עם ארה"ב) אך כוחה של האינפלציה הגבוהה בישראל גובר ונגיד בנק ישראל נאלץ לעלות את הריבית במשק על מנת לרסן את האינפלציה שזה תפקידו העיקרי בחוק בנק ישראל, "ייצוב המחירים בישראל".
עליית הריבית מחזקת עוד יותר את השקל ולכן הנגיד קונה דולרים כדי למתן את התחזקות השקל והפגיעה ביצואנים והתעסוקה.

התחזיות המקרו כלכליות לגבי הריבית במשק, האינפלציה והדולר הן קריטיות ללקיחת תמהיל משכנתא ולקיחת משכנתא אופטימלית לחיסכון מרבי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. יש לקחת בחשבון את התחזיות בקביעת תמהיל משכנתא, בחירת מסלול משכנתא ובביצוע חישוב משכנתא בעזרת בעזרת מחשבון משכנתא.

מהי תחזית הריבית, אינפלציה והדולר לשנים הקרובות?

בכלכלה עשרה כלכלנים יתנו עשר תחזיות שונות ולכן אין לראות בתחזית כאן כהמלצה להשקעה כספית או בחירת תמהיל משכנתא  או מסלול משכנתא מסוים אלא רק כניתוח והבעת דעה מקצועית. הניתוח מתבסס על הנתונים הידועים היום ובהנחה שלא תהיה מלחמה בישראל ובעולם, לא יהיה משבר פיננסי או כלכלי מהותי , לא תהיה מהפיכה חברתית או גיאופוליטית וכד'.

תחזית ריבית

המגמה של עליית הריבית תימשך אך בקצב איטי יותר משהיה בחצי הראשון של שנת 2011. הרמה של ריבית ממוצעת לעשור בישראל של ריבית בנק ישראל היא כ 5% ( ריבית פריים 6.5%). כיום אנו בריבית בנק ישראל של 3.25% (ריבית פריים 4.75%) בלבד והיא נמוכה מהממוצע ולכן המגמה להערכתנו שהריבית במשק של בנק ישראל תסתובב בשנים הקרובות סביב ה 5% (ריבית פריים 6.5%) כי מצב הכלכלה הישראלית הוא יחסית טוב לעולם, יש צמיחה יפה ואינפלציה גבוהה שהנגיד יאלץ לרסנה ע"י עליית ריבית. קצב עליית הריבית יהיה תלוי בעיקר באינפלציה בישראל, ובמצב הכלכלי של ארה"ב ואירופה, בקצב יציאתם מהמשבר שלהם ובעקבותיו קצב עליית הריבית שלהם הנמצאת עדיין בשפל היסטורי כ- 3 שנים.

תחזית אינפלציה

האינפלציה בישראל היא יחסית גבוהה והגיעה לכ – 4.3% בבדיקה של 12 חודשים אחרונים. הממשלה הכתיבה לבנק ישראל ריבית בתחום של 3% – 1% בלבד והנגיד העלה במחצית הראשונה של 2011 את הריבית דרסטית במטרה להילחם באינפלציה הגבוהה. אינפלציה של מעל 3% נחשבת מזיקה לכלכלה הישראלית וגם בעולם. אינפלציה של 3% – 1% נחשבת בריאה לכלכלה. בעולם, בשנים הקרובות צפויה אינפלציה גבוהה עקב עליית מחירי חומרי הגלם והביקושים הגוברים בעיקר של סין והודו, כמו כן ההזרמות העצומות של כספים למשקים שעשו הבנקים המרכזיים בעולם כשהמובילה היא ארה"ב. מדינות הגדילו ללא פרופורציה את כמות הכסף במדינתם דבר שמניע התפתחות של אינפלציה גבוהה. גם בישראל אנו מתחילים להרגיש את האינפלציה הגבוהה בשנה האחרונה אך בנק ישראל הוא אסרטיבי ופועל נכון לריסונה ע"י עליית הריבית ופעולות נוספות.  אנו צופים שהאינפלציה בישראל תהיה ברמה סבירה עד גבוהה מעט של סביב ה – 3% (3.5% – 2.5%) לשנה בממוצע בשנים הקרובות.

תחזית שע"ח דולר

להערכתנו מגמת היחלשות הדולר תימשך בשנים הקרובות עקב מצבה פיננסית ותקציבית הקשה של ארה"ב, המעצמה הכלכלית מספר אחת בעולם. מגמה זאת הייתה ברורה בשנים האחרונות עקב ההסתבכויות הפיננסיות (המשבר הפיננסי שהחל ב 2008), גירעונות תקציביים מהותיים (כולל מהמלחמות בעירק ואפגניסטן) של כ –  10% מהתל"ג בשנת 2010, וחוב ביחס לתל"ג שעולה במהירות ושצופים שיגיע בשנת 2020 לכ – 100% מהתל"ג. בנוסף האבטלה הגבוהה של מעל 9% לשנה וחוסר התאוששות של שוק הנדל"ן (שהוא מנוע צמיחה או למיתון). כמובן יש סיבות נוספות אך הכול יחד מוביל להמשך היחלשות הדולר במספר אחוזים בודדים בממוצע בכל שנה לשנים הקרובות.

יועץ משכנתאות

מומחה, יועץ משכנתאות בכיר וטוב, מבין וחי את המקרו כלכלה בארץ ובעולם ולכן יכול להבין איזה תמהיל משכנתא  עדיף לשנים הבאות. יועץ משכנתאות בכיר, המבין טוב בכלכלה ופיננסים בנוסף להכרה מצוינת של שוק משכנתאות מורכב ומסובך יכול לבחור מעשרות מסלולי משכנתא קיימים את ה 3 -2 מסלולי משכנתא  שיותר תואמים ללווה הספציפי מבחינת מצבו הפיננסי בהווה ובעתיד. למעשה לקיחת משכנתא אופטימלית. עם חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. לווה משכנתא שיפנים זאת יותר מהר וישכור את שירותיו של יועץ משכנתאות יחסוך בוודאות הרבה מאוד כסף, שנישפך כיום סתם לטובת רווחיות בנקי משכנתאות עקב חוסר ידע ומקצועיות של הציבור.
עמלת יועץ משכנתאות היא בשוליים וזניחה יחסית לגובה החיסכון עבור לווה משכנתא. החיסכון יכול להגיע לעשרות עד מאות אלפי שקלים.
 ראה אודות KH ייעוץ משכנתאות להבנת הרקע הפיננסי העשיר, ההשכלתי והניסיון המעשי  של יועץ משכנתאות בכיר  ב– KH  ייעוץ משכנתאות.

ב– KH ייעוץ משכנתאות  מתמחים בכלכלה, כספים ובתחום משכנתאות ומתחייבים לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים בבחירת תמהיל משכנתא להשגת משכנתא אופטימלית, ניתוח סיכוני משכנתא ונטרולם והתאמתה לאופיו ומצבו הפיננסי של הלווה הספציפי. ולעבודה צמודה  של יועץ משכנתאות בכיר של KH ייעוץ משכנתאות עם הלקוח.