גרירת משכנתא
מהי גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא היא שמירת הלוואה קיימת תוך כדי החלפת הנכס המשועבד. בקניית דירה חדשה כשעדיין לדירה הישנה נותרה יתרת משכנתא שלא פורעים אותה במלואה, נשעבד את הדירה החדשה במקום הדירה שנמכרה. אנו גוררים את ההלוואה הישנה לדירה החדשה.
מטרת גרירת משכנתא לאפשר רכישת דירה חדשה ללא סגירת משכנתא הישנה ולהשאיר בטוחה אחרת לבנק המשכנתאות עבור המשך המשכנתא. הבנק למשכנתאות צריך להסכים לביצוע גרירת משכנתא.
אם נותרה משכנתא בזכאות של משרד הבינוי והשיכון אז העברת הבטוחה של משכון הדירה הישנה לחדשה כפוף לעמידה בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון והקושי העיקרי בד"כ הוא מיקום הדירה החדשה.
יש לדרוש בחוזה מבעל הדירה הישנה ברכישת דירה מיד שנייה להסיר את השעבוד של הנכס מבנק המשכנתאות שלו על מנת שיהיה אפשר לשעבדה לטובת הבנק למשכנתאות של בעלי הדירה החדשים.
בביצוע גרירת משכנתא אין פעולה כספית כמו מיחזור משכנתא של סגירת הלוואה ופתיחת הלוואה חדשה בתנאים משופרים, אלא רק שינוי בשעבוד הנכס מדירה ישנה לחדשה.
מתי אפשר לבצע גרירת משכנתא?
התנאים העיקריים הם:
- בדירה בבניה – חייבים קודם כל לסיים את שלב בניית היסודות
- תשלום הלווה מהונו העצמי עבור הדירה החדשה, לפחות את סכום יתרת הקרן קיימת הנגררת לנכס החדש ובתוספת של כ 15% – 10%
- הסכמת הבנק למשכנתאות לביצוע גרירת משכנתא
כיצד מבצעים גרירת משכנתא?
תהליך גרירת משכנתא דומה מאוד מבחינת הצגת התהליך והמסמכים לבנק משכנתאות לתהליך לקיחת משכנתא רגילה, כולל גם את בדיקת המצב הפיננסי והוכחת יכולת לפירעון ההלוואה. המסמכים העיקריים הם: תדפיס שלושה חודשי חשבון עו"ש בבנק, הוכחת הכנסות, תעודת זהות עם הספח, חוזה מכירת הדירה, חוזה רכישת דירה חדשה, ועוד. ראה שלבי אישור משכנתא וכמו כן את מסמכים נדרשים לפי שלבים בנוסף צריך טופס חתום של הבקשה לגרירת משכנתא.
בסיום התהליך כולו והצגת המסמכים לשביעות רצונו של בנק משכנתאות, הבנק למשכנתאות משחרר את השעבוד מהדירה הנמכרת ומשעבד את הדירה החדשה.
מתי מקפיאים משכנתא?
כאשר נמכרה הדירה הישנה ועדיין לא נרכשה הדירה החדשה אפשר להקפיא את המשכנתא, מבחינת שיעבוד בנכס בלבד, באם מספקים לבנק משכנתאות ערבויות חדשות שוות ערך כספי לשעבוד שהיה. בד"כ ערבויות חילופיות טובות הן ערבות בנקאית, חשבון השקעות או פיקדון המשועבדים לבנק משכנתאות וכד'. יש להדגיש שההקפאה היא לא על המשך תשלום החזרים כי ממשיכים לשלם כרגיל.
האם בנק משכנתאות יכול לסרב לביצוע גרירת משכנתא?
כעקרון בנק למשכנתאות לא מתנגד לביצוע גרירת משכנתא ואף לפי נוהלי מתן הלוואות לדיור בנק למשכנתאות לא יכול לסרב לביצוע גרירת משכנתא אם משעבדים נכס אחר. בנק למשכנתאות לא יכול להתנות גרירת משכנתא בשינוי תנאי הלוואה קיימת אלא רק אם יש סיבות מוצדקות וסבירות והבנק מודיע ללווה על השינוי ומראש.
בנק משכנתאות יכול לסרב לביצוע גרירת משכנתא אם הנכס החדש לשעבוד נחשב בעיני הבנק למשכנתאות כמסוכן עבורו, ירידת שווי הנכס, מיקומו כד'.
הלווה כפוף לאישור ולשיקול דעת של הבנק למשכנתאות ולנהליו, טוב יעשה לווה שיבדוק בזמן אמת עם הבנק למשכנתאות את האפשרות של גרירת משכנתא והביטחונות הנדרשים ממנו וכמו כן את גובה העמלות של גרירת משכנתא.
מהם הקשיים בביצוע גרירת משכנתא?
יש מספר קשיים שיש לקחת בחשבון בביצוע גרירת משכנתא:
- עמידה בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון במקרה והמשכנתא היא ב- זכאות משכנתא מהמדינה
- הסיכון אפשרי נוסף לבנק משכנתאות, אם קיים מהנכס החדש
- אספקת ערבויות חילופיות מתאימות כשהדירה החדשה עדיין לא נרכשה. הקפאת משכנתא
- צורך במשכנתא נוספת לרכישת הדירה החדשה וההחלטה לקחת הלוואה חדשה מבנק משכנתאות אחר מהבנק של גרירת משכנתא . יש יותר בירוקרטיה ובזבוז זמן בקבלת אישורים ממספר בנקים למשכנתאות
- דרישת הבנק למשכנתאות במקרים חריגים לשנות את תנאי ההלוואה הישנה הנגררת
- תשלום מהון עצמי לדירה הנרכשת – מינימום את סכום יתרת הקרן של גרירת משכנתא בתוספת כ 15% – 10%
פורום משכנתא – פורום משכנתאות – תמיד אפשר להתייעץ עם יועץ משכנתאות באתר בדף פורום משכנתא בנושא
אומנם יש קשיים שונים בביצוע גרירת משכנתא אך היא בהחלט אפשרית לביצוע ובזמן סביר. טוב יעשה לווה אם יתייעץ עם יועץ משכנתאות בכיר לצמצום הבירוקרטיה ולביצוע מהיר יותר.
מחשבון משכנתא
מחשבון משכנתא נועד להחלטה על תנאי ההלוואה השונים.
מחשבון משכנתא מתאים תנאי משכנתאות לפרופיל הכספי של הלווה.
מחשבון משכנתא מסייע בחישוב ריבית המשכנתא והצמדתה החודשית והרב שנתית ובכדאיות ההלוואה.
ייעוץ משכנתאות
KH ייעוץ משכנתאות מומחים בתחום המשכנתאות ומסוגלים לחסוך ללווה עשרות אלפי שקלים ואף יותר ע"י בחירת הלוואה אופטימלית לאופיו ומצבו הפיננסי של הלווה.
ייעוץ משכנתאות נותנים יחס אישי וצמוד ע"י יועץ משכנתאות בכיר ומתחייבים לחסוך סכומים מהותיים ביותר ללווה – מהגבוהים ביותר בייעוץ משכנתאות.