פורטל משכנתאות

תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא

 

מה זה תמהיל משכנתא?

הרכב של מספר מסלולי משכנתאות שונים במטרה לפזר סיכוני ההלוואה ולנטרלם.
מומלץ לציבור הרחב שלא מומחה בתחום משכנתאות לקחת תמהיל משכנתא עם  כ 5– 3 מסלולי משכנתא שונים, ולרב המנוגדים זה לזה במטרה שאם יפגע במסלול אחד ירוויח בשני. דרך זאת מקטינה את הסיכון אך גם את הסיכוי לחיסכון גדול יותר (או מניעת הפסד גדול יותר), זאת הליכה לכיוון משכנתא ממוצעת בלבד, להערכתנו זה לא מספק.

החשיבות של תמהיל משכנתא נכון

תמהיל משכנתא הוא חשוב הרבה יותר מאשר בחירת ריבית נמוכה. תמהיל משכנתא נכון יכול לחסוך ללווה הרבה מאד כסף. בחירת המסלול הנכון המותאם למצבו הפיננסי של לווה בהווה ובתכנון העתידי הוא קריטי. האם לקחת משכנתא צמודה או ללא הצמדה? באיזה שיטת חישוב ריבית לבחור, בשפיצר או קרן שווה? למה להצמיד ההלוואה?  למדד, לדולר, או ליורו? איזה סוג ריבית משכנתא לבחור בקבועה או במשתנה? איזה ריבית עוגן לבחור, ריבית פריים, אג"ח, גיוסים, ליבור וכד'? האם בריבית משתנה כל שנה, שנתיים, חמש, עשר שנים וכד?
ראה ערך ריבית פריים בויקיפדיה.
להחלטות נכונות לשאלות האלו ולבחירת תמהיל משכנתא נכון יש משמעות כספית הרבה יותר כבדה וחשובה מגובה אחוז ריבית משכנתא שנשלם. ריבית משכנתא הנמוכה ביותר למסלול מסוים הוא חשוב מאוד וחוסך הרבה כסף ללווה, אך בחירת תמהיל משכנתא הנכון לפי השאלות הנ"ל חשוב אף יותר וחוסכת בהרבה הרבה יותר כסף ללווה. לווה ממוצע מתרכז מול הבנק למשכנתאות בגובה אחוז ריבית ועליו עושה משא ומתן עם מספר בנקים למשכנתאות וזה חשוב, אך הרבה פחות חשוב מאשר התרכזות בתמהיל משכנתא הנכון ולקיחת משכנתא אופטימלית על מנת לחסוך סכומי עתק.
טוב יעשה הלווה שיבין היטב את הגורמים המשפיעים על חישוב משכנתא כי כך יוכל לחסוך כסף, ובגדול!

בחירת תמהיל משכנתא הנכון תוביל גם לביצוע חישוב משכנתא טוב יותר ולתכנון ההחזר החודשי המתאים ללווה הספציפי בהווה ובשינויים בעתיד.
ההחזר החודשי והחיסכון בבחירת תמהיל משכנתא נכון על מנת לקבל משכנתא אופטימלית מושפע בעיקר ע"י המסלול הנבחר, שיטות חישוב ריבית משכנתא (שפיצר או קרן שווה), סוג הריבית ותקופת ההלוואה, והרבה פחות מהמשא ומתן על גובה הריבית שחשוב לשפרו אך השפעתו הרבה יותר קטנה בגובה החיסכון.

תמהיל משכנתא סטנדרטי לציבור הרחב לפיזור סיכונים –  כללי ביותר, לא מיועד ללווה ספציפי:
רבע במסלול ריבית פריים מינוס, קרן לא צמודה
רבע במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים, קרן צמודת מדד
רבע במסלול ריבית קבועה, קרן צמודת מדד
רבע במסלול ריבית קבועה וקרן לא צמודה

הלווה שרוצה ללמוד טוב את תחום משכנתאות, לפני שניגש לבנקאי, יעשה צעד חכם אם יקרא את הדפים המומלצים ומודגשים בעמוד זה והנמצאים באתר זה. רצוי להגיע לבנק עם ידע על המסלולים והריביות ולהכתיב לבנקאי תמהיל משכנתא המתאים ללווה הספציפי, ובאסרטיביות. אם הלווה לא יעשה זאת, הבנקאי ימליץ לו ויוביל אותו לתמהיל משכנתא ומסלולים הכי נוחים לבנק ולשיטות חישוב ריבית הרווחיות יותר לבנק משכנתאות (למשל שפיצר) וזה יהיה על חשבון הלווה.

הימנעו מטעויות!

בחירת תמהיל משכנתא היא מסובכת וכדי למנוע לפחות חלק מהטעויות הנפוצות בלקיחת משכנתא רצוי להשתמש בשלושה כלים חשובים ביותר הקיימים באתר זה שהם מחשבון משכנתא, פורום משכנתא, יועץ משכנתאות.

יועץ משכנתאות לבחירת משכנתא אופטימלית

אם הלווה עובד עם יועץ משכנתאות בכיר ובתשלום, אפשרי יהיה לקחת תמהיל משכנתא בעל שני מסלולים (מקסימום שלושה) מכיוון שהמומחה, יועץ משכנתאות, מכיר מצוין את המסלולים הרבים הקיימים וכמו כן את היתרונות והחסרונות של כל מסלול וביכולתו ו לבחור מעשרות מסלולי משכנתאות קיימים את ה 3 -2 המסלולים   שיותר תואמים ללווה הספציפי מבחינת מצבו הפיננסי בהווה ובעתיד. למעשה לקיחת משכנתא אופטימלית עם חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

יועץ משכנתאות טוב גם מבין וחי את המקרו כלכלה בארץ ובעולם ולכן יכול להבין איזה מסלול עדיף לשנים הבאות. אין תמהיל משכנתא סטנדרטי המומלץ ללווה ספציפי כי כל לווה שונה אחד מהשני בנתוניו הכלכליים, באופיו, מקצועו, סיכונים אישיים עתידיים וכד'. ההמלצות הסטנדרטיות טובות לציבור הרחב ככלל שרוצה לקחת לבד הלוואה ללא סיוע של יועץ משכנתאות בתשלום ולמזער סיכונים תוך הקטנת החיסכון האפשרי (יש להפנים זאת – תוך הקטנת החיסכון האפשרי). חיסכון ע"י ייעוץ משכנתאות ובעיקר על תמהיל משכנתא אידיאלי והנכון עולה במכפלות רבות על עמלת יועץ משכנתאות. הלווה שיפנים זאת יותר מהר יחסוך בוודאות הרבה מאוד כסף, שנישפך סתם לטובת רווחיות הבנקים עקב חוסר ידע ומקצועיות של הציבור.

הכלי הכי חשוב בלקיחת הלוואות הוא יועץ משכנתאות בתשלום עקב התמחותו בתחום משכנתאות, ניסיונו הרב, הכרת הבנקים  והבנקאים, התמחות בנושא משא ומתן כספי, לויאלי ללקוח ולא לבנק, מכיר מצוין את הכללים, החוקים וההנחיות החדשות של בנק ישראל והממשלה.
עמלת יועץ משכנתאות היא זניחה יחסית לגובה החיסכון ללווה שיכול להגיע לעשרות עד מאות אלפי שקלים.

  ייעוץ משכנתאות מומחים בתחום משכנתאות ומתחייבים לחסוך לך עשרות עד מאות אלפי שקלים בבחירת משכנתא אופטימלית, ניתוח סיכוני ההלוואה ונטרולם והתאמתם לאופייך ומצבך הפיננסי. עבודה צמודה עם יועץ משכנתאות בכיר.

 

   

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן