פורטל משכנתאות

שיטות חישוב משכנתא וריבית משכנתא

שיטות חישוב משכנתא וריבית משכנתא

 

גם באותו מסלול משכנתא יש שוני מהותי בשיטות חישוב לוח הסילוקין. בכל השיטות ריבית משכנתא מחושבת בשיטת ריבית דריבית.

שיטת שפיצר

בשיטת שפיצר החזר הלוואה חודשי קבוע (ללא חישוב ההצמדה) כאשר בתקופה ההתחלתית סכום ריבית משכנתא הוא הגבוה ביותר והולך ויורד עם התקדמות בזמן, הקרן הולכת ועולה עם ההתקדמות בזמן. בתקופה הסופית של ההלוואה בשיטת שפיצר עיקר ההחזר הוא לקרן ומעט מאוד לריבית משכנתא. בשיטת לוח שפיצר ההחזר החודשי בתקופה הראשונה יהיה נמוך יותר משיטת קרן שווה, זאת אומרת שמשלמים פחות עבור מרכיב הקרן ולכן סופגים ברמה הרב-שנתית המצטברת יותר ריבית משכנתא.
השיטה של לוח שפיצר טובה למי שרוצה להחזיר בתקופה הראשונית פחות אך ישלם על כך ביותר ריבית משכנתא מצטברת רב-שנתית.

ניתן להיעזר ב- מחשבון משכנתא שפיצר שבו יש לוח סילוקין משכנתא שפיצר הנמצא באתר זה בעמוד מחשבון משכנתא

קרן משכנתא שווה

החזר ההלוואה החודשי הולך ויורד עם השנים (ללא מרכיב ההצמדה) כאשר הקרן היא קבועה בכל ההחזרים וריבית המשכנתא יורדת עם התקדמות התקופה. החזר משכנתא החודשי בתקופה הראשונה יהיה גבוה יותר משיטת לוח שפיצר כי משלמים יותר ממרכיב הקרן ולכן סה"כ ריבית משכנתא מצטברת יהיה פחות משיטת שפיצר.
השיטה טובה למי שרוצה להחזיר בהתחלה יותר עבור קרן משכנתא ובכך לחסוך בריבית משכנתא המצטברת הרב שנתית.

הלוואת גישור,  גרייס, חסד

הלוואת גישור מיועדת למי שרוצה, בשנים הראשונות 1-3 שנים, לא להחזיר תשלומים, לא ריבית משכנתא ואף לא קרן , ובשנים שלאחר מכן לשלם יותר כולל הריבית וההצמדה על הקרן שלא שולמו בשנים הראשונות. ב- הלוואת גישור אפשרי להחזיר במשכנתא את מרכיב ריבית משכנתא בלבד בהתחלה ולאחר תקופת הלוואת גישור = הלוואת גרייס=  החסד, לשלם קרן וריבית משכנתא.
הלוואת גישור, הלוואת גרייס, טובה למי שרוצה להחזיר מעט מאוד בשנים הראשונות של ההלוואה או שיש לו בעיית תזרים בשנים הראשונות אך הוא יודע שבשנים שאחרי כן מצבו הפיננסי יהיה יותר טוב, למשל עקב שחרור כספים מקופת ההשתלמות או גמל, קבלת ירושה וכד'. הלוואת גישור גורמת להחזרים  נמוכים מאוד בתחילת התקופה ואף ללא החזרים בכלל, ובתקופה שלאחר מכן ההחזרים  גבוהים יותר. אי תשלום ריבית משכנתא  ו / או קרן בשנים הראשונות מגדילה את סה"כ ריבית משכנתא הרב שנתית.

הלוואת בלון  (הלוואת בולט)

הלוואת בלון היא הלוואה שבה מחזירים לאורך כל תקופת ההלוואה, בד"כ 5-10 שנים, רק את מרכיב ריבית משכנתא בלבד. בסוף תקופת הלוואת בלון ,בחודש האחרון, משלמים בסכום אחד את כל הקרן (צמודה או לא צמודה).
בד"כ הקרן לא צמודה ולכן הקרן הנומינאלית נשחקת לאורך הזמן באינפלציה.
הלוואת בלון טובה למי שרוצה להחזיר מעט כל חודש, רק את ריבית המשכנתא, לאורך כל התקופה. בסוף תקופת ההלוואה הוא יודע למשל שימכור את הנכס לפני סיום ההלוואה ואז יחזיר בבת אחת את כל הקרן, או שיש לו קופת חיסכון שנפתחת בעוד מספר שנים או שאמור לקבל ירושה וכד'.
הלוואת בלון = הלוואת בולט טוב למשכנתא בדירות להשקעה, או לדירה שנייה, שרוצים לקבל שכירות שעולה על תשלום ריבית המשכנתא ובאותו זמן להחזיק בנכס שסביר להניח לאורך תקופה ארוכה (נניח 5-10 שנים) שוויו יעלה.
אנשי עסקים בתחום הנדל"ן מאוד אוהבים את שיטת הלוואת בלון כי הם מסתכלים על הרווח נטו שלהם מהכנסות שכירות פחות הוצאות ריבית משכנתא, הוצאות אחזקת הנכס וכד'.

איזה תמהיל משכנתא לבחור?

אין תשובה חד משמעית מהו תמהיל משכנתא הנכון כי הוא תלוי בהרבה גורמים שהם מקרו כלכליים ומיקרו כלכליים והשונים ממשפחה למשפחה, כגון:

  • מקרו כלכליים במשק הישראלי ובעולם המשתנים תכופות: שערי ריבית בארץ ובעולם, שערי חליפין של מט"ח, ריבית עוגן המשתנים תכופות, מדיניות ממשלתית לעידוד משכנתא לזכאים , הנחיות בנק ישראל וכד'
  • מצבו הפיננסי האישי של הלווה  כיום ובהסתכלות קדימה
  • אופיו של הלווה כאוהב או שונא סיכון

ההמלצה הסטנדרטית כשיש סיכונים או סיכויים לרווח היא ללכת בשיטה סטנדרטית של פיזור סיכונים וזאת ע"י לקיחת 3-4 מסלולי משכנתאות שונים מאוד אחד מהשני. באחד תרוויח ובשני תפסיד וכך הולכים לכיוון משכנתא ממוצעת , לא מספיק טוב!
יש הקובעים אף שיטה סטנדרטית של אחוזים מסוימים מוגדרים לכל מסלול ומסלול משכנתא.
לדעתנו, שיטה זאת היא טובה לציבור הרחב כקבוצה כוללת ולא כפרט. מומלץ לציבור הרחב כקבוצה שבחלקו לא מבין בפיננסים ובמקרו כלכלה ושלא לוקח יועץ משכנתאות פרטי, לקחת מינימום סיכון ובכך גם מינימום חיסכון או נזק  בלקיחת משכנתא וזאת על הליכה לכיוון משכנתא ממוצעת , ולקחת תמהיל משכנתא של 3-4 מסלולי משכנתאות שונים מהותית אחד מהשני. הסיכוי ל- מיחזור משכנתא תוך 1-3 שנים עולה מהותית באם לא נבחר תמהיל משכנתא  הנכון דבר שגורם לעלויות נוספות להלוואה. בטווח הקרוב או הרחוק בהחלט יכולים להיות שינויים מקרו כלכליים, פוליטיים ואישיים שיקשו על ההחזר החודשי ולכן יש לפעול עם ידע, במושכל ובלקיחת סיכונים סבירים.
לפירוט רחב יותר על מסלולי משכנתאות אפשר לעיין בדף מסלולי משכנתא.

יועץ משכנתאות בכיר מבין היטב  בכלכלה ובפיננסים והוא מסוגל לבחור, מתוך כ- 30 מסלולי משכנתא  שונים הקיימים, את ה 2-4 מסלולי המשכנתא הטובים יותר והמתאימים אופטימאלית ללווה ובכך לצמצם את הסיכון ולחסוך ללווה עשרות אלפי שקלים ואף יותר.
חשיבת יועץ משכנתאות היא לבניית תמהיל משכנתא עם ריביות משכנתא נמוכות שיהיו טובים לשנים רבות ושלא יהיה צורך במיחזור משכנתא בשנים הקרובות ובכך לחסוך ללווה כסף נוסף בעלויות ההלוואה.

 

 

   

 

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן