פורטל משכנתאות

ריבית עוגן – משכנתא

ריבית עוגן – משכנתא

 

מהי ריבית עוגן?

ריבית עוגן קיימת במשכנתא בריבית משתנה. העוגן הוא ריבית קבועה לתקופת זמן קצובה המוגדרת בהסכם משכנתא. תקופת לקיחת ההלוואה מחולקת לתקופות זמן משניים מוגדרות שבסיום כל אחת מהן יש תחנת יציאה. ריבית המשכנתא היא קבועה בכל תקופת התחנה והבנק למשכנתאות  לא יכול לשנותה. טווחי הזמן המקובלים לכל תחנחת יציאה: חודש, רבעון, חצי שנה,שנה , שנתיים, שלוש שנים וכן הלאה. בתחנת היציאה בנק המשכנתאות  משנה את ריבית המשכנתא ומתאימה לתנאי השוק החדשים של ריביות והיא לא תשתנה עד להגעת זמן תחנת היציאה הבאה, וכן הלאה.
ריבית משכנתא היא העוגן בתוספת % מרווח המוגדר בהסכם ההלוואה. סוג העוגן ואחוז המרווח עליו נקבעים במשא ומתן עם יועצי משכנתאות בבנק.          

ריבית משכנתא = ריבית עוגן + מרווח הריבית

אחוז המרווח שנקבע נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. ריבית עוגן הוא שמשתנה בתחנות היציאה שנקבעו. לרוב % המרווח הוא חיובי אך בהלוואות מסוימות המרווח הוא שלילי כמו בסוג הלוואה בריבית פריים.
אם נקבע בחוזה ההלוואה שהריבית תשתנה כל שנתיים אז ריבית עוגן תשתנה כל שנתיים, ריבית משכנתא בתוך השנתיים עצמם עד לתחנה הבאה תהיה ריבית קבועה.
יש לשים לב שבנוסף לשינוי בריבית משכנתא גם הקרן משתנה כמו בצמודת מדד, שער חליפין וכד'. יתרת הקרן תוצמד בשוטף ללא קשר לזמן שינוי ריבית משכנתא , בתחנות הנ"ל.
אפשר לעשות סימולציית ריביות משכנתא, קרן , תקופת הלוואה וכד' ב- מחשבון משכנתא.

יועץ משכנתאות מהימן, אובייקטיבי, בלתי תלוי ומקצועי יכול לסייע רבות בנושא אף בפגישת ההכרות הראשונה.

לפי מה נקבע ריבית עוגן משכנתא?

ריבית עוגן משכנתא  נקבע ע"י גורמים אובייקטיביים חיצוניים שהבנק למשכנתאות או הלקוח לא משפיעים עליהם כגון:

  • ריבית פריים המוכרזת על ידי בנק ישראל בדרך כלל פעם בחודש
  • ממוצע ריביות על משכנתאות שנקרא גם עוגן בנק ישראל או עוגן שימושים (האשראי העומד לרשותו)
  • ריבית ממוצעת של גיוסי הכספים על ידי הבנק למשכנתאות  הנקרא עוגן גיוסים 
  • עוגן מטבע חוץ – ליבור לונדון לדולר, יורו ויין יפני.
  • עוגן ממוצע תשואות אג"ח (איגרות חוב) ממשלתיות
  • עוגן ממוצע ריביות המק"מ (מלווה הקצר מועד)

KH ייעוץ משכנתאות יכול לעזור רבות בהבנת ריביות משכנתא וכבר בפגישת ההכרות הראשונה.

עוגן שימושים – עוגן בנק ישראל

אם הריבית במשק עולה, על ידי הכרזת בנק ישראל על עליית ריבית הפריים, הבנקים משלמים ריביות ממוצעות גבוהות יותר על הפיקדונות אצלם דבר הגורם להקטנת הרזרבות שלהם והגדלת הסיכון שלהם ולכן הם יעלו את ריבית משכנתא ממוצעת על ההלוואות השונות כולל ריבית משכנתאות ולכן ריבית משכנתא ממוצעת המפורסם כל חודש ע"י בנק ישראל יעלה.

עוגן גיוסים שקלי

הריבית הממוצעת שהבנק משלם בגיוס כספו בפיקדונות ותוכניות החיסכון.

עוגן מטבע חוץ

הריבית הממוצעת שהבנק משלם בגיוס כספו במטבע חוץ (מט"ח). ככל שהריביות במט"ח בעולם יעלו כן יעלה העוגן במט"ח.
הריבית במשכנתא נקבעת לפי ריבית הליבור (LIBOR ) הדולרית בלונדון בתוספת מרווח מוגדר בהסכם משכנתא.
בישראל יש עוגן מט"ח לשלושה מסלולי מט"ח בדולר, יורו ויין יפני. בישראל המסלול במט"ח הוא בעיקר של דולר אך יש גם של יורו ויין יפני. רק כ – 6% ממסלולי משכנתא נלקחים בצמוד מט"ח.

ריבית ליבור

ריבית ליבור היא ריבית שנקבעת בלונדון והיא מבוססת על ממוצע ריביות של חמשת הבנקים הגדולים באנגליה המושפעות מהריביות של הבנקים המרכזיים של בריטניה, ארה"ב ואירופה.בד"כ הלוואות במסלול מט"ח משתנות פעם בשלושה חודשים או פעם בשנה. ראה ערך ריבית ליבור בויקיפדיה.

עוגן ממוצע תשואות אג"ח

הריבית הממוצעת על אגרות החוב הממשלתיות

עוגן ממוצע ריביות המק"מ

הריבית הממוצעת שהבנק משלם על מלווה הקצר מועד

הסיכון בריבית משתנה

ריבית משתנה תלויה בסוג העוגן שהוגדר בחוזה המשכנתא והוא משתנה בלתי תלוי בבנק המשכנתאות. יש להבין לעומק את השינויים הצפויים בעוגנים השונים על מנת להחליט באיזה עוגן כדאי לבחור על מנת שבשינויים כלפי מעלה של ריבית עוגן שבחרנו יעלה פחות מהאחרים. הנושא מורכב ובעייתי ביותר כי הוא בחלקו תחזית כלכלית של העתיד.
יש הבדלים גדולים בין הבנקים למשכנתאות על אחוז המרווח המוסף לעוגן דבר שמשנה מהותית את סה"כ הריבית המשולמת על המשכנתא. המרווח הוא קריטי במשא ומתן עם הבנק למשכנתאות ויכול להשפיע מהותית על תזרים המזומנים השוטף של לוקח המשכנתא וכדאיות משכנתא. רצוי לנהל משא ומתן עיקש על מרווח זה.
יועץ משכנתאות מהימן, אובייקטיבי, פרטי , בלתי תלוי ומקצועי יכול לסייע רבות בנושא אף בפגישת ההכרות הראשונה.

בחירת מסלול משכנתא

נושא המשכנתאות הוא מורכב ומקיף כ – 30 מסלולי משכנתא עם ריביות משכנתא קבועות ומשתנות, קרן קבועה, קבועה ופוחתת, צמודה למדדים שונים ועוד ועוד.
לפני שלוקחים משכנתא יש להבין כל משתנה ובמה הוא תלוי. השפעת מסלולי המשכנתא השונים  היא קריטית על ריבית משכנתא, קרן משכנתא, החזר משכנתא החודשי,
כדאיות המשכנתא. בחירה לא נכונה של הריבית ותנאי משכנתא יכולה לגרום להפסדים כספיים מהותיים ולכן לפני שניגשים למשא ומתן עם יועץ משכנתאות בבנק למשכנתאות יש להבין מצוין את מסלולי משכנתא השונים על מנת למזער נזקים מהותיים. ידע עשיר במשכנתאות יכול לעזור לקחת משכנתא בתנאים מצוינים ואף בריביות ריאליות סביב האפס אחוז.
רצוי ללמוד היטב את נושא המשכנתאות (מידע רב ומהימן ברובו נמצא באינטרנט ובאתר זה), ידע שווה כוח.
יש לבקש 3-4 הצעות תמהיל משכנתא מיעצי י משכנתאות בנקאיים שונים לפני תחילת משא ומתן וחתימת חוזה עם בנק משכנתאות.
משכנתא ממוצעת היא לכ – 20 שנה ולכן יכולים להיות נזקים או חסכונות מהותיים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים והכל תלוי במה נבחר.

  ייעוץ משכנתאות מומחים בתחום המשכנתאות וריבית עוגן לסוגיה השונים ומסוגלים לחסוך ללווה עשרות אלפי שקלים ואף יותר וזאת ע"י בחירת משכנתא אופטימלית לאופיו ומצבו הפיננסי של הלווה.

ליצירת קשר עם   ייעוץ משכנתאות מלא את הטופס בעמוד זה והתחל לחסוך!

 

   

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן