פורטל משכנתאות

ריביות משכנתא – ריבית משתנה וקרן צמודה

ריביות משכנתא- ריבית משתנה וקרן צמודה

 

ריבית משתנה וקרן צמודה

בהלוואה בריבית משתנה הריבית תשתנה לפי שינויי עוגן ריבית משכנתא בכל תקופה מוסכמת ומוגדרת בהסכם משכנתא: כל חודש (מסלול ריבית פריים), רבעוני, שישה חודשים, שנתי, ועד 10 שנים. מעל 10 שנים אפשר לראות את ריבית משתנה כאילו היא ריבית קבועה כי עשר שנים זה הרבה מאוד שנים לשינוי ריבית ולכן אחוז ריבית משתנה כל 10 שנים  תהיה כמו אחוז ריבית קבועה של עשר שנים.
ככל שהתאמת הריבית היא בתקופות קצרות יותר הוודאות גדולה יותר ולכן בנק משכנתאות יציע ריבית משכנתאות נמוכות יותר.
קרן ההלוואה צמודה למדד או שע"ח של מטבע חוץ (דולר, יורו, יין יפני וכד') ולכן יתרת קרן ההלוואה, החוב לבנק משכנתאות , תותאם לאחוז השינוי במדד או במט"ח. אם המדד או שע"ח מט"ח ירד, ירד באותו אחוז החוב לבנק משכנתאות , והפוך.

אפשרי לעיין בדף המפרט את מסלול ריבית משתנה וקרן לא צמודה בדף האתר ריבית משתנה וקרן לא צמודה.

מה זה המדד, אינפלציה?

הצמדת ההלוואה היא למדד המחירים לצרכן המפורסם בכל 15 לחודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד משקף את האינפלציה באחוזים ישראל.
מדד הבסיס – שיעור המדד הידוע ביום נטילת ההלוואה שפורסם ב – 15 לחודש האחרון. מדד זה מלווה אותנו עד לסיום ההלוואה.
מדד שוטף – שיעור המדד הידוע האחרון ליום תשלום ההחזר החודשי השוטף.
הצמדת הקרן, החוב לבנק משכנתאות – שיעור השינוי באחוזים, גידול או קיטון, במדד השוטף מול מדד הבסיס.
אינפלציה – שיעור השינוי באחוזים של המדד. בד"כ במיתון במשק המדד יורד. אינפלציה נמוכה של עד  1% לשנה נחשבת נמוכה מאוד ומסמלת בד"כ שהמשק די עומד על שמריו, עומד מבחינה כלכלית.
אינפלציה נורמאלית היא בתחום של 3% – 1% והיא בריאה להתפתחות המשק. זהו גם היעד של הממשלה לבנק ישראל.
בגאות כלכלית המשק צומח גבוה יחסית נניח כ 4% ומעלה ובד"כ נוצרת אינפלציה גבוהה של מעל 3% שבנק ישראל מוריד אותה ע"י עליית ריבית בנק ישראל ובעקבותיו עליית ריבית פריים במשק. זהו המצב שהחל להתרחש ביציאה המהירה של ישראל מהמיתון העולמי בשנת 2010 וממשיך בשנת 2011.

ומהי משכנתא דולרית?

משכנתא דולרית היא אחת המסלולים של ריבית משכנתא משתנה וקרן צמודה. הסבר מלא על חישוב משכנתא דולרית, מהו העוגן הדולרי? שיטת ההצמדה לדולר (או מט"ח אחר), יתרונות וחסרונות, תחזית שער חליפין של הדולר, המלצה האם כדאי לקחת הלוואה דולרית, וכד' נמצא בדף האתר – משכנתא דולרית.

ריבית פריים – מה ההבדל משיטת ריבית משתנה וקרן צמודה?

מסלול ריבית פריים הוא גם מסלול של ריבית משתנה על פי עוגן הריבית של גיוסי כספים דולרי של בנק משכנתאות או לפי עוגן ריבית ליבור (ראה ערך ריבית ליבור בויקיפדיה) בד"כ הנמוך מבניהם.
ההבדל העיקרי בין מסלול ריבית פריים למסלול ריבית משתנה צמודה הוא שמסלול ריבית פריים משתנה על פי עוגן ריבית פריים במשק וההלוואה אינה צמודה למדד או למט"ח.
ריבית משתנה לא במסלול ריבית פריים משתנה על פי עוגן גיוסי כספים של הבנק למשכנתאות, עוגן אג"ח, עוגן ליבור וכד'.

לקיחת משכנתא בריבית משתנה וקרן צמודה למדד– יתרונות וחסרונות

יתרונות – ריבית משכנתא במסלול ריבית משתנה היא נמוכה ביותר. לבנק משכנתאות יש סיכון נמוך מאוד בכך שריבית המשכנתא משתנה "בתחנות" ומתאימה עצמה לשוק הפיננסי וכמו כן הקרן שומרת על ערכה הריאלי כי היא צמודה למדד או למט"ח. הבנק למשכנתאות יכול להציע במסלול זה ריבית משכנתא נמוכה יותר ככל שתקופת התאמת הריבית הנמוכה יותר. הלוואה זאת נלקחת בעיקר בתקופות שיש ריביות משכנתא נמוכות ואינפלציה נמוכה ולכן החזר ההלוואה החודשי יהיה נמוך בשנים הראשונות.
אין קנסות יציאה כי ריבית משכנתא והקרן מותאמים לשוק הפיננסי והסיכון לבנק משכנתאות קטן ביותר.

חסרונות – חוסר יציבות מוחלט בגובה החזר משכנתא חודשי וגובה יתרת קרן ההלוואה, החוב לבנק משכנתאות. ריבית משכנתא זו משתנה לפי עוגן ריבית משכנתא והקרן משתנה כל הזמן לפי האינפלציה או המט"ח.
עוגן הריבית המשתנה לא תמיד שקוף ללווה.
באינפלציה גבוהה יתרת קרן ההלוואה תעלה על אף שמשלמים כל חודש החזר עבור הקרן. בתקופות של ריביות משכנתא עולות בד"כ יש גם אינפלציה עולה, ואז משלמים יותר משני הפקטורים, עליית הקרן וגם מעליית הריבית.
כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות על היתרונות והחסרונות של כל מסלול משכנתא והכדאיות האישית בלקיחת מסלולי משכנתא משתנה או משכנתא דולרית ביחס להלוואה במסלול קבוע אם או בלי הצמדה.

משכנתא בריבית משתנה דולרית וקרן צמודה לדולר יתרונות וחסרונות

יתרונות – בשנים 2011 – 2008 עקב המיתון העולמי שהחל בסוף 2008, ריביות במט"ח היו בשפל היסטורי  ולכן כדאיות לקיחת הלוואה עם ריבית משכנתא דולרית עלתה. הריבית הדולרית לרב נמוכה מריבית שקלית ולכן עדיפה ריבית משכנתא דולרית.
בריבית דולרית ההחזר החודשי והוצאות ריבית משכנתא מצטברת הם נמוכים מאוד יחסית לרב מסלולי משכנתא האחרים.
בשקל מתחזק מול הדולר נוצר רווח נוסף ומהותי של ירידת יתרת ההלוואה, ירידת החוב לבנק משכנתאות. התחזית להערכתנו היא שהדולר ימשיך להיחלש בשנים הקרובות עקב בעיות כלכליות של ארה"ב בגרעון התקציבי הענק, האבטלה וכו'.
יש יתרון גדול בלקיחת מסלול משכנתא דולרית לבעל הכנסה נקובה בדולר (למשל ממשכורת או משכר דירה) ולכן שינוי שע"ח ישפיע לאותו כיוון, על יתרת קרן ההלוואה ועל ההכנסה, יציבות פיננסית.

חסרונות – כאשר ריביות משכנתא יעלו לאחר סיום המשבר העולמי החזר משכנתא החודשי יעלה וכמו כן הוצאות ריבית משכנתא.
שע"ח של מט"ח הוא בתנודתיות יחסית גבוהה מאוד לשנה יחסית למשל לתנודתיות למדד המחירים לצרכן.
התנודתיות של שע"ח ישפיעו מאוד לטובה או לרעה על יתרת קרן ההלוואה, החוב לבנק משכנתאות.
בישראל ההכנסות הן שקליות ולא משתנות עפ"י שע"ח הדולר, אך עקב ההוצאה הצמודה לדולר מההלוואה הדולרית יוצרת חשיפה מטבעית וחוסר התאמה בין הכנסות להוצאות הלווה, דבר היכול ליצור קשיים בהחזר משכנתא.
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות על היתרונות והחסרונות של מסלולי משכנתא שונים והכדאיות האישית למסלולי משכנתא בעיקר של מסלול משכנתא משתנה דולרית. משכנתא דולרית היא יחסית מסלול ספקולטיבי עם אפשרויות גדולות לרווח ובשנים של התחזקות הדולר נמנע מהפסד ע"י ביצוע מיחזור משכנתא.

משכנתא – תחזית ריבית, אינפלציה ודולר

לתחזית של הריבית, אינפלציה ודולר יש משמעות חשובה ביותר להגדלה מהותית של החיסכון הכספי בשנים הבאות.  ייעוץ משכנתאות יתכנן תמהיל משכנתא טוב יותר שיכלול מסלולי משכנתא כדאיים יותר עם ריביות משכנתא טובות יותר ללווה, יצירת רווחים מהצמדה מתאימה יותר, למדד או דולר, שיורדים ומקטינים את החוב לבנק.
פירוט והמלצות לתחזיות ניתן לקרא בדף באתר זה בשם – תחזית ריבית, אינפלציה ודולר.

המורכבות הרבה של מסלולי משכנתא שונים והתחזיות הכלכליות מקשות על הלווה בבחירת תמהיל משכנתא אופטימליי ולכן חשוב ביותר שהלווה ישתמש בכלי עזר הקיימים באתר זה ובאחרים, על מנת שיעזרו לו בהבנת תחום משכנתאות המסובך והמורכב, ככל שהלווה ילמד יותר את תחום משכנתאות, ושיטות חישוב ריבית משכנתא,  חישוב משכנתא כך הוא יכול להגדיל את חסכונותיו בסכומים מהותיים ביותר.

משכנתא – כלי עזר שימושיים

כלים חשובים ועיקריים: מחשבון משכנתא, חשוב לביצוע חישוב משכנתא, השוואת משכנתא, ההצמדה וכמו כן ריבית משכנתא.  יועץ משכנתאות בתשלום חשוב ביותר להגדלה מהותית של גובה החיסכון הכספי למקסימאלי. פורום משכנתא להעשרת הידע. כלי נוסף הוא הוא הכלי הנמצא באתר זה בדף – משכנתא – מדדים וריביות רשמיים.

מחשבון משכנתא

כלי חשוב, משכנתא מחשבון, מיועד להוואת מכנתאות, חישובי משכנתא וסיוע בהחלטות חשובות על ריבית משכנתא, מסלולי משכנתא, שיטת חישוב משכנתא, תקופת הלוואה וסכום קרן ההלוואה. מחשבון משכנתא עוזר בחישוב ההחזר החודשי, סה"כ ריבית משכנתא לתקופת ההלוואה ומהי יתרת ההלוואה בכל זמן נתון.

פורום משכנתא

העשרת הידע ע"י פורום משכנתאות. הלווה שואל בדף פורום משכנתא והתשובות ניתנות ע"י יועץ משכנתאות, או גולשים אחרים עם ניסיון בתחום משכנתאות.

יועץ משכנתאות

הכלי החשוב ביותר הוא ייעוץ משכנתאות בתשלום להגדלה מהותית בחיסכון הכספי.

יתרונותיו של יועץ משכנתאות הן רבות ונציין את העיקריות:

  • יועץ משכנתאות הוא מומחה בתחום משכנתאות ובעל ידע עשיר בתחום ספציפי זה
  • סייע ומסייע ללווים רבים הנמצאים בקשר עם יועץ משכנתאות גם במהלך החזרי ההלוואה החודשיים
  • מומחיות וניסיון עשיר במשא ומתן כספי עם יועצי משכנתאות בנקאיים שונים יוצרת יתרון יחסי של יועץ משכנתאות פרטי על הבנקאי
  • תקשורת מצוינת וקשרים רבים של יועץ משכנתאות עם יועצי משכנתאות בנקאיים בסניפים שונים
  • אובייקטיבי ולויאלי ללווה בלבד ולא לבנק משכנתאות בניגוד לייעוץ של יועצי משכנתאות בנקאיים
  • הכרה מצוינת של הכללים, ההנחיות והחוקים החדשים של בנקי משכנתאות, בנק ישראל והממשלה.

תשלום שכר הטרחה לשירותי ייעוץ משכנתאות הוא שולי מאד ביחס לחיסכון העצום ללווה.
 KH ייעוץ משכנתאות – מחויבים לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים ללווה ע"י יועץ משכנתאות בכיר.

   

 

 

 

 

דילוג לתוכן