פורטל משכנתאות

ריבית משכנתא- הוצאה מוכרת למס לשכיר העובד מביתו

ריבית משכנתאהוצאה מוכרת למס לשכיר העובד מביתו

 

קיזוז הוצאות ריבית משכנתאות מהכנסות

הציבור לא מודע שלפי פקודת מס הכנסה סעיף 17, שכיר העובד מביתו יכול לנכות מהכנסותיו 80% מהוצאות ריבית משכנתא הריאליות. שכיר זכאי לניכוי מהכנסותיו הוצאות לשכירות, אחזקה, חשמל וכד' כאשר הוא עובד מהבית.
לקבלת החזר על ריבית משכנתא אין צורך בפתיחת תיק במס הכנסה אלא אפשרי למלא כל שנה דו"ח שנתי להחזר מס, טופס 1301 ולצרף את המסמכים לגיבוי דרישת החזר ריבית משכנתא. מומלץ להתייעץ עם יועץ מס או רואה חשבון.
החלק המותר בניכוי הוא לפי החלק לעבודה בדירה מסה"כ הדירה. נניח חדר אחד בדירת מגורים של 4 חדרים, מותר לניכוי החלק של 1 מ – 4 שזה רבע, 25%.
דוגמא:
ניכוי 80% מסכום ריבית משכנתאות הריאליות – מעבר לאינפלציה, בהלוואה צמודה למדד כל הריבית היא ריאלית
נניח הוצאות ריבית ריאליות לשנה הן 20,000 ₪
מותר לניכוי 80% – 16,000 ש"ח
מספר חדרים עסקיים – 1 מתוך 4 חדרים, 25% לעבודה
החלק היחסי שמותר לניכוי בש"ח –  16,000 x 25% = 4,000
נניח מס שולי של 30%
גובה החזר לשנה בש"ח – 4,000 x 30% = 1,200
תקופת משכנתא ממוצעת – 20 שנה

מסקנה – ההחזר הרב שנתי יכול להיות מהותי בטווח של 20 שנה.

יש לזכור שהוצאות ריבית משכנתא בשנים הראשונות הן גבוהות מאוד והוצאות ריבית משכנתא הן נמוכות מאוד בסוף תקופת המשכנתא כי יתרת חוב משכנתא היא נמוכה. לכן הניכוי בשנים הראשונות הוא גבוה והוא הולך ויורד עם התקדמות בשנים.

קיזוז הוצאות ריבית משכנתא ממס מכירת נכס

גם ה 20% הלא מוכר בניכוי שוטף כל שנה– 4,000 x 25% = 1,000  ₪, נשמר לניכוי ממס מכירה בזמן מכירת הדירה.
אם הלווה שעובד כשכיר מביתו לא יכול לנצל את הפטור ממס במכירת דירת מגורים כל 4 שנים עקב מכירה קודמת או הלווה רוצה לנצל הפטור בהזדמנות אחרת, מומלץ ללווה לשמור את הפטור להזדמנות אחרת ולנצל את ההחזר ממס על יתרת הריבית הריאלית, ה 20% שלא הותר לניכוי בשוטף השנתי, שיקזז את המס ממכירת הדירה הנוכחית. כך לווה שמכר הדירה לא ישלם מס במכירתה ובאותו זמן שמר לו את הפטור למכירת דירה כל 4 שנים להזדמנות אחרת קרובה של מכירת דירה.
מסקנה – לא תמיד רצוי לרוץ ולבקש פטור ממס מכירת דירה אלא כדאי קודם כל לנצל את הניכוי של הריבית הריאלית ולא לשלם מס במכירת הדירה.
מס המכירה משולם על הרווח ממכירת הדירה ולכן מומלץ לנכות את הוצאות ריבית משכנתא הריאליות השוטפות שלא הותרו בניכוי השוטף כל שנה.
לפעמים ניכוי הוצאות ריבית משכנתאות הריאליות יקזזו את כל מס מכירת הדירה ואף תישאר יתרת ריבית משכנתא שלא קוזזה היוצרת הפסד נקי וההפסד הזה נשמר לקיזוז רווחים ממכירת נכסים או רווחי הון ממניות בשנים הבאות.
בחישוב הרווח ממכירת הדירה מחשבים את עלות הרכישה במחיר היסטורי ומתאמים אותה למדד על מנת להגיע למחיר ריאלי להיום ואותו משווים למחיר המכירה בפועל לצורך בדיקה אם יש רווח ממכירת הדירה או הפסד לקיזוז בשנים הבאות. יש לשמור היטב את כל המסמכים המוכיחים את עלויות רכישת הדירה והעלויות שהושקעו בדירה ולא רק את מחיר קנייתה החוזי.

חומר ההסבר הנ"ל מבוסס על פסק דין שהיה בבית המשפט העליון, ע"א 4271/00 מ.ל. השקעות ותיקון החוק בהתאם לו.

יש להיזהר לא לתבוע אחוז ניכר מהדירה לצורך עבודה על מנת למנוע הכרזת דירת המגורים כעסקית, נניח עד
כ 35% – 25% מהדירה לצורך עבודה.

  

יועץ משכנתאות בכיר שהוא גם רואה חשבון מוסמך מטעם KH ייעוץ משכנתאות יכול לסייע בייעוץ בנושא מיסוי ריבית משכנתאות. כמו כן אפשר להיעזר ולשאול שאלות בדף פורום משכנתא או לבצע סימולציות חישוב משכנתאות בכלי מחשבון משכנתא.

פורום משכנתא

פורום משכנתא הוא כלי חשוב  המסייע ללווה לקבל החלטות נבונות לפני פנייתו לבנק משכנתאות וסגירת עסקה .ב-פורום משכנתא תוכלו לשאול את שאלותיכם בכל תחומי המשכנתאות ולהיענות על ידי יועצי  משכנתאות או על ידי גולשים אחרים בפורום משכנתא .  לכניסה ל- פורום משכנתא לחץ כאן!

מחשבון משכנתא לחישובי משכנתא

מחשבון משכנתא הוא כלי עזר בעל חשיבות מכרעת לביצוע השוואת משכנתא, חישובי משכנתא ולבדיקת התאמה של מסלולי משכנתא וריבית על משכנתא למצב הכלכלי שלנו. מחשבון משכנתא מסייע להגיע להחלטה מהם ההחזרים שאנו יכולים לעמוד בהם ובאיזה תנאים. לפני הפנייה לבנק משכנתאות ערוך סימולציות שונות עם משכנתא מחשבון כדי להגיע מוכן ליועץ משכנתאות בבנק. מחשבון משכנתא מאפשר לנו גם לבצע השוואת משכנתאות ולהגיע למסקנות לגבי ריבית משכנתאות  וניתן להשתמש בו גם בביצוע מיחזור משכנתא.
ביצוע חישובי משכנתא מבוצע בעזרת מחשבון משכנתא.

ייעוץ משכנתאות

KH ייעוץ משכנתאות הוקם על ידי יועץ משכנתאות בכיר במטרה לעזור ללוקחי משכנתאות להשיג את תנאי ההלוואה הטובים ביותר בשוק המשכנתאות ובהשגת חיסכון עצום ללווה המסתכם בעשרות עד מאות אלפי שקלים בכפוף לגודל ההלוואה. מומלץ מאד להשתמש בנסיון העשיר של יועץ משכנתאות להשגת משכנתא אופטימלית בתנאים הזולים ביותר עבורך.

 

   

 

 

 

 

דילוג לתוכן