פורטל משכנתאות

גובה ריבית משכנתא

גובה ריבית משכנתא

 

המאמר בא להסביר את הגורמים המשפיעים על גובה ריביות משכנתא ובכלל על ריבית.

מהי ריבית משכנתא?

ריבית בהגדרה כללית היא מחיר הכסף שנקבע, כמו בכל מוצר אחר, בין קונה מרצון ומוכר מרצון לסכום ההלוואה הבאה לשקף את הסיכון שרואה לפניו המלווה במתן כסף ללווה כאשר המלווה מוסיף בתמחור הריבית מעבר לסיכון גם את אחוז הרווח שלו.
מקובל להגדיר ריבית משכנתא כאחוז שנתי על קרן ההלוואה ולרב מתבצע חישוב ריבית דריבית חודשית.

מהם הגורמים המשפיעים על ריבית משכנתא?

  1. גורם מספר אחד בחשיבותו הוא אורך תקופת ההלוואה – ככל שהתקופה ארוכה יותר, סיכון הבנק למשכנתאות עולה כי מחזיקים יותר זמן את הכסף וחשופים יותר זמן לשינויים כלכליים, לכן אחוז ריבית משכנתא שנתית עולה. כמו כן ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר מחזיקים יותר זמן את כספי בנק למשכנתאות ולכן הוצאות החזר משכנתא של חישוב ריבית והצמדה גדלים
  2. סיכון לווה ספציפי לבנק משכנתאות על פי מצבו הכלכלי של הלווה בהווה ובעתיד. סיכון עולה, אחוז ריביות עולה
  3. תחרות חריפה בין בנקים למשכנתאות על מתן משכנתאות תלחץ ריביות משכנתא כלפי מטה
  4. סוגי משכנתאות ומסלולי משכנתא  – מסלולי משכנתא בתנאים שונים, סיכונים שונים ולכן גובה ריביות משכנתא שונה ממסלול למסלול:
    א. מסלול לא צמוד – יש סיכון לבנק משכנתאות של עליית מדד ולכן יתמחר בתוך ריבית משכנתא את עליית המדד הממוצע השנתי
    ב. מסלול צמוד למדד עם ריבית משכנתא קבועה – חושף את בנק משכנתאות לשינויי ריביות ולכן ריבית קבועה תהיה גבוהה יחסית
    ג. מסלול צמוד עם ריבית משתנה – בנק משכנתאות לא חשוף לשינויי מדד ולא לשינויי ריביות ולכן יציע ריבית נמוכה ככל שתקופת שינוי ריבית משכנתא תהיה קצרה יותר
    ד. מסלול לא צמוד עם ריבית משתנה – בדומה למסלול ריבית פריים שבו ריבית משתנה היום יחסית נמוכה כי היא משתנה עם הריבית במשק שמושפעת מהכרזת ריבית בנק ישראל בכל חודש. יש חשיפה לאינפלציה ולכן ריבית בנק ישראל  וכמו כן ריבית הפריים יגלמו בתוכם את מדד המחירים לצרכן 

ה. מסלול מט"ח כמו משכנתא דולרית – הקרן צמודה למט"ח והריביות משתנות למשל על פי ליבור לונדון בתוספת מרווח קבוע. גם ריבית וגם קרן משתנים וצמודים ולכן הסיכון נמוך לבנק משכנתאות והוא מציע משכנתא דולרית עם ריביות מאוד נמוכות

  1. מחיר גיוס הכסף ע"י בנק משכנתאות – בנק למשכנתאות מגייס כספו ממקורות רבים ושונים ובאחוזי ריביות שונים אחד מהשני. בהתאם לגיוס כספו הוא יציע מסלולי משכנתא עם ריביות משכנתא שיהיו מעל מחיר הגיוס שתכלול גם את עלויותיו והרווח. למשל גיוס כסף מבנק ישראל יעשה לפי ריבית בנק ישראל ועליה הוא מוסיף 1.5% ומגיעים לאחוז ריבית פריים. כנ"ל הוא יכול לגייס כספו לפי ריביות ליבור ועליה יוסיף את המרווח הקבוע שלו סביב 2%
  2. שיטת חישוב ריבית משכנתא – שיטת שפיצר תעלה את עלויות חישוב ריבית והצמדה. שיטת קרן שווה תקטין את חישוב ריבית והצמדה. שיטת הלוואת בלון ושיטת הלוואת גישור גם כן חישוב ריבית והצמדה יעלו
  3. ריבית עוגן – יש סוגי ריביות עוגן שונים ולכן המרווחים הקבועים עליהם שונים. שינוי של ריבית עוגן ישנה את ריבית משכנתא בתחנת השינוי
  4. שינויי מקרו כלכלה בארץ ובעולם משפיעים על ריביות, אינפלציה ושער חליפין של השקל
  5. מדיניות מוניטרית של בנק ישראל ומדיניות הממשלה לעידוד או אי-עידוד נושא מסוים דרך שינויי ריבית בנק ישראל, הנחיות וחוקים. למשל ריסון שוק משכנתאות והנדל"ן ע"י הגדלת ריבית פריים בנק ישראל והקשחת תנאים לקבלת משכנתא, או חוקי מס שבח
  6. משא ומתן אסרטיבי עם בנק משכנתאות על גובה ריביות משכנתא

   

 


 

 

 

 

 

דילוג לתוכן