פורטל משכנתאות

פירעון מוקדם משכנתא

פירעון מוקדם משכנתא

 

פירעון מוקדם משכנתא כשמו כן הוא. פירעון כל המשכנתא או חלקה לפני סיום תקופתה. לפעמים ללווה יש סכום כסף גדול והוא מעדיף לשלם בתשלום אחד את יתרת ההלוואה או חלקה. דבר זה קורה בד"כ כשמשתחרר ללווה קרן השתלמות, קופת גמל, פיקדון בבנק, קיבל מתנה, ירושה וכד'. הלווה מעדיף להקטין מהותית את יתרת הקרן על מנת להקל על עצמו בהקטנת החזר משכנתא החודשי והקטנת סה"כ ריבית משכנתא שיצטרך לשלם.

פירעון מינימאלי נדרש הוא לפחות של  10% מיתרת משכנתא. זאת אומרת שאי אפשר כל פעם שיש ללווה מספר אלפי שקלים לשלמם על חשבון הקרן.
בפירעון מוקדם חלקי אפשר לפעול להקטנת החזר חודשי ע"י הקטנת יתרת הקרן. דרך נוספת לפעול היא להקטין את יתרת הקרן ובמקביל לצמצם את יתרת תקופת ההחזר ובכך להשאיר את ההחזר החודשי אותו הדבר. דרך נוספת היא שילוב של שתי השיטות הנ"ל של הפחתת יתרת קרן אך לצמצמם מעט את התקופה כך ההחזר החודשי ירד מעט וגם תקופת יתרת התשלומים תרד מעט. לפי הנחיות בנק ישראל  אם לא הגדרתם לבנק משכנתאות איזה דרך פעולה אתם בוחרים בעקבות פירעון מוקדם משכנתא , בנק משכנתאות חייב ללכת בשיטה של צמצום תקופת ההלוואה כך שההחזר החודשי ישאר אותו הדבר.

באיזה מסלול נבצע פירעון מוקדם משכנתא?

בדרך כלל יש מספר מסלולי משכנתא שונים  ולכן צריך לדעת לאיזה מסלול כדאי לשלם עבורו לפני השני, החלטה זו היא כמו בלקיחת הלוואה שיש לבצע בה בחירת מסלולי משכנתא ואת אחוז ריבית משכנתא. צריך להבין בזמן הנתון של הפירעון המוקדם. איזה מסלול הוא הכי פחות כדאי כלכלי. החלטה זו משתנה מלווה ללווה ובעיקר תלויה ברמת  ריבית משכנתא שיש ומקרו כלכלה על מנת להבין איזה הצמדה היא הפחות טובה ויש לפרוע אותה מוקדם ככל האפשר. החלטות אלו חשובות מאוד ויש להם משקל כלכלי רב ובהחלטה נכונה אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים או להפסיד בבחירה לא נכונה.

במסלולי ריבית משכנתא קבועה בד"כ יש קנס יציאה כבד בפירעון מוקדם. יש לבדוק את הכדאיות הכלכלית לפרוע מסלולים שונים למרות שהפיתוי הכי גדול הוא לפרוע מסלול משכנתא בריבית קבועה כי ריבית קבועה היא בדרך כלל יחסית גבוהה.
לפי הנחיות  בנק ישראל, אם לא הגדיר הלווה איזה מסלול לפרוע, בנק משכנתאות חייב לפרוע קודם כל את ההלוואה הכי יקרה ללווה. בנק משכנתאות חייב לפי בקשת הלווה למסור ללווה פירוט מלא על יתרת ההלוואה, מרכיביה לפי המסלולים ופירוט על ריבית משכנתא בכל מסלול ומסלול משכנתא.
אפשר כמובן להיעזר תמיד ב- חישוב משכנתא על ידי מחשבון משכנתא.

עמלת פירעון מוקדם משכנתא

כאשר פורעים מוקדם את הקרן, ריבית משכנתא בזמן הפירעון שונה מאותה ריבית כשנלקחה ההלוואה. אם הריבית ירדה ובהסכם יש ללווה ריבית משכנתא גבוהה יותר אז בנק משכנתאות ידרוש פיצוי של היוון הפסדי ריבית עתידיים. בדרך כלל קנס יציאה זה הוא במסלולי ריבית משכנתא קבועה. בריבית משתנה זה לא רלוונטי כי ריבית משתנה כל הזמן או רק בתחנות היציאה והיא מתאימה עצמה למצב שוק הריביות ולכן לא נפתחים פערי ריבית מהותיים. לפעמים קנס פירעון מוקדם הוא גבוה במיוחד שכלכלית לא כדאי לפרוע מוקדם. הרחבה לגבי עמלת פירעון מוקדם משכנתא נמצאת באתר.
כאשר ריבית משכנתא בהסכם היא נמוכה מהריבית בשוק עקב עליות ריבית שהיו, לבנק משכנתאות כדאי שהלווה יפרע מוקדם כי את אותו כסף הבנק לוקח ומלווה ללווה אחר עם ריבית משכנתא גבוהה יותר. זה יוצר רווח נוסף לבנק משכנתאות ולכן היוון רווח זה יופחת מעמלות שחייבים לבנק משכנתאות.

מיחזור משכנתא  – פירעון מוקדם משכנתא

מיחזור משכנתא למעשה הוא גם כן פירעון מוקדם של יתרת הלוואה ישנה ולקיחת הלוואה חדשה בתנאים משופרים. מיחזור משכנתא זה בדיוק כמו פירעון מוקדם עם הכללים של קנס יציאה למסלולי ריבית קבועה במצב שהריביות ירדו.

שיעבוד הנכס

במקרה של פירעון מוקדם מלא של יתרת משכנתא, בנק משכנתאות חייב לשחרר את שיעבוד הנכס מרשם המשכונות במשרד המשפטים ואצל רשם המקרקעין, בטאבו. כל עלויות שחרור השעבוד חלות על בנק משכנתאות. בנק מסחרי חייב לשחרר השעבוד תוך 30 יום ובנק משכנתאות תוך 60 יום. לווה שרוצה לשחרר בזמן יותר קצר יכול לבקש מבנק משכנתאות את מסמכי שחרור השעבוד ווהלווה בעצמו ועל חשבונו יטפל לשחרור השעבוד אצל רשם המקרקעין ורשם המשכונות.

יועץ משכנתאות – המומחה החוסך ללווה

מומלץ מאוד בפירעון מוקדם, בדיוק כמו בלקיחת הלוואה חדשה או מיחזור משכנתא ישנה, להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי שיעזור ללווה בהחלטות פיננסיות חשובות אלו ולחסוך ללווה מינימום עשרות אלפי שקלים.

על מנת להשיג את התנאים הטובים ביותר, קבלת סיוע בבירוקרטיה הרבה בלקיחת הלוואה, חיסכון ניכר בעלויות , מומלץ לקחת יועץ משכנתאות בכיר ומקצועי שייתן ללווה ייעוץ משכנתאות מהימן, אובייקטיבי ובלתי תלוי בבנק משכנתאות. יועץ משכנתאות מקצועי ימליץ ללווה על מסלולי משכנתאות אופטימליים עם ריבית משכנתא הנמוכה ביותר בשוק משכנתאות. כמו כן הלווה יכול לעשות חישוב משכנתאות ראשוני על גובה החזר חודשי או איזה סכום לקחת בעזרת מחשבון משכנתא באתר זה.

   

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן