פורטל משכנתאות

משכנתא ללא הון עצמי

משכנתא ללא הון עצמי

 

 

שינוי בהנחיות בנק ישראל

הנחיות בנק ישראל להגבלת מימון בנקאי בנובמבר 2012 נכנסו לתוקף להגבלת המימון הבנקאי לעד 75% לדירה ראשונה מיד שנייה, 70% לדירה ראשונה מקבלן, 70% לדירה חילופית/החלפת דירה, 50% לדירה להשקעה.
הוראות אלו למעשה מקשים ביותר על מימון רכישת דירה ללא הון עצמי ומבטלים את ביטוח משכנתא למימון גבוה של חברת EMI שהיה לביטוח משכנתא של כ- 75% ומעלה. עד להנחיות בנק ישראל החדשות משנת 2012 היה יחסית קל לרכוש דירה ללא הון עצמי.
חכם יעשה הלווה שיתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי אפשרויות המימון הבנקאי וזאת לפני חתימת חוזה רכישת הנכס.  

משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי

קיימים אנשים רבים הרוצים לרכוש נכס נדל"ן, דירה, למרות שאין ברשותם מספיק הון עצמי. כמו כן יש זוגות צעירים ואחרים ללא הון עצמי שרוצים, במקום לבזבז כספם על שכירת דירה, לקנות דירה משלהם ובמקום השכירות לשלם משכנתא אף נמוכה מדמי השכירות.  

השיטות העיקריות לקבלת משכנתא ללא הון עצמי או עם הון עצמי נמוך

ארבע שיטות עיקריות של משכנתא ללא הון עצמי ונלך מהסיכון הנמוך לסיכון הגבוה ללווה:

  1. שיעבוד נכס נוסף –  יש בעלי דירות שיש להם משכנתא נמוכה או ללא משכנתא כלל על דירתם אך אין להם הון עצמי והם מעוניינים לרכוש דירה נוספת להשקעה או לסיוע לילדים וכד'. בנק למשכנתאות יאפשר מתן משכנתאות ללא הון עצמי בשעבוד הנכס הקיים ושיעבוד הנכס הנוסף לרכישה אך בתנאי שסה"כ מימון משכנתאות על הדירה הישנה והחדשה יהיה במימון יחסית סביר ביחס לשווי שני הנכסים יחד, כאילו זה לקיחת משכנתא רגילה אחת עם הון עצמי.
    דוגמא: שווי נכס ישן 1 מליון שקל עם יתרת משכנתא 100 אלף שקל. רוצים לרכוש דירה
    נוספת ב – 0.5 מליון שקל ללא הון עצמי אלא במימון מלא של משכנתא נוספת. סה"כ שווי שני הנכסים 1.5 מליון שקל, סה"כ שתי משכנתאות 0.6 מליון שקל. מימון משכנתאות משווי שני הנכסים רק 40% בלבד שזה נחשב סיכון נמוך לבנק משכנתאות. בנק משכנתאות יאשר מימון משכנתא מלאה ללא הון עצמי על כל ה – 0.5 מליון שקל של הרכישה 
  1.  משכנתא כמעט ללא הון עצמי – מימון משכנתא של עד 90% משווי הנכס הנרכש תמורת שעבודו לבנק משכנתאות וביצוע ביטוח משכנתא EMI – אפשרות זאת למעשה נחסמה על ידי בנק ישראל בהנחיות שנתן בנובמבר 2012 שביטלו גם את ביטוח EMI .
  1. משכנתא ללא הון עצמי, הון עצמי מהלוואות בתוך המשפחה – הסיכון תלוי באיזה תנאים המשפחה נתנה ההלוואה להון העצמי. בכל מקרה זה עדיף מלקחת הלוואת לכל מטרה מהבנקים המסחריים בריבית יחסית גבוהה למימון ההון העצמי 
  1. משכנתא ללא הון עצמי, הון עצמי מהלוואות לכל מטרה מבנקים מסחריים – הדרך הזאת היא דרך יחסית מסוכנת כי את ההון העצמי משיגים בהלוואות מבנקים מסחריים, השונה מהבנק שרוצים לקחת ממנו משכנתא. הלוואות לכל מטרה הן לטווח בינוני לרב עד 7 שנים בלבד ולכן ההחזר החודשי גבוה. בדרך זאת אפשר לגייס עשרות ואף מאות אלפי שקלים מבנקים מסחריים ולרכז הכספים, כאילו הון עצמי, בבנק אחד ולהציגו לבנק למשכנתאות כהון עצמי לרכישת הדירה. הבעיה בשיטה זאת שיש להסתיר מבנק למשכנתאות את מקורות ההון העצמי וכמו כן החזרי ההלוואה לכל מטרה ניתנת בריביות גבוהות ולשנים בודדות דבר שגורם להחזר כספי גבוה בכל חודש אף של אלפי שקלים. בנוסף יש את החזר משכנתא חודשי  שנפרס לעשרות שנים. בשיטה זאת יש סיכון כלכלי גבוה עקב תשלום ריביות גבוהות והחזרי הלוואות גדולים מאוד בשנים הראשונות שקיימות ההלוואות לכל מטרה להשגת ההון העצמי. יש לווים שיכולים להיכנס למצב של חדלות פירעון ההלוואות או המשכנתא ואז הם בסחרור מסוכן מאוד של הסתבכות פיננסית שקשה לצאת ממנה.
    השיטה יכולה להיות טובה עבור משכנתא לזוגות צעירים ללא ילדים, ולאחרים, החיים ברמת הוצאות נמוכה עם הכנסות קבועות גבוהות המאפשרות החזרי משכנתא והלוואות גבוהות במיוחד בשנים הראשונות.
    משכנתא ללא הון עצמי שההון העצמי ממומן בהלוואות לכל מטרה כעקרון היא יקרה מאוד. קיים סיכון גבוה לנפילה לחדלות פירעון ההלוואות והסתבכות כלכלית.
  2. יש לשקול בכובד ראש לקיחת משכנתא ללא הון עצמי תוך חישוב כלכלי אמין מאוד שיבטיח את יכולת החזר ההלוואות.

יועץ משכנתאות פרטי ובכיר

מומלץ מאוד לעבוד עם יועץ משכנתאות בכיר המתמחה בתחום משכנתאות ובעיקר כאשר לוקחים משכנתא ללא הון עצמי שיש בה סיכון הרבה יותר גבוה ממשכנתא רגילה.

 

   

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן