פורטל משכנתאות

חישוב משכנתא – לוח סילוקין שפיצר/קרן שווה

חישוב משכנתא – לוח סילוקין שפיצר/קרן שווה

שיטות חישוב משכנתא

קיימות מספר שיטות של חישוב משכנתא ובמאמר זה נתרכז בשתיים העיקריות:

  • שפיצר
  • קרן שווה

מהו לוח שפיצר משכנתא / לוח סילוקין שפיצר?

לוח שפיצר הוא חישוב משכנתא מראש, של הפירעון לכל תקופת ההלוואה ברמה חודשית, כך שההחזר החודשי יהיה קבוע (ללא התייחסות להצמדה למדד). תשלום הקרן ההתחלתי נמוך והוא עולה כל חודש וחודש. לגבי ריבית משכנתאות זה הפוך, מתחילים בסכום גבוה שיורד מחודש לחודש.
החזר הקרן, בשיטת לוח שפיצר משכנתא, היא נמוכה בתקופה הראשונה של ההלוואה, המשמעות היא שהלווה מחזיק יתרת חוב גבוהה יותר ולכן סה"כ החזרי ריבית משכנתאות רב שנתיים יהיו הרבה יותר גבוהים משיטת חישוב משכנתאות קרן שווה.
ברירת המחדל של שיטת החישוב בבנק היא שפיצר אלא אם כן הלווה דורש מפורשות את שיטת קרן שווה.
בנק משכנתאות מעדיף את שיטת שפיצר, ברירת המחדל, כי יש לו רווח גבוה יותר על ההלוואה כי סה"כ החזרי משכנתא רב שנתיים גבוהים יותר.
בשיטת לוח שפיצר ההחזרים החודשיים בתקופה הראשונה הם נמוכים יותר משיטת קרן שווה וזאת מכיוון שבשיטת לוח סילוקין שפיצר החזרי הקרן בהתחלה הם נמוכים.
הלווה בד"כ מעדיף החזר משכנתא שפיצר כי הוא מסתכל על הטווח הקצר של החזרים נמוכים יותר המקילים עליו בתזרים המזומנים המיידי ומאפשרים לו לקחת הלוואה גדולה יותר, אך לטווח הארוך שיטת שפיצר הרבה יותר יקרה משיטת קרן שווה.

מהו לוח סילוקין משכנתא קרן שווה?

לוח סילוקין של חישוב משכנתא מראש, הפירעון לכל תקופת ההלוואה ברמה חודשית, כך שהקרן בהחזר החודשי תהיה קבועה (ללא התייחסות להצמדה למדד), אך ההחזר החודשי ירד כי סכום ריבית משכנתא יורדת עם התקדמות בהחזרי ההלוואה.
לווה שיכולת ההחזרים שלו בתקופה הראשונה הם גבוהים רצוי שיבחר בשיטת קרן שווה כי אז הוא מחזיר יותר מהחוב בתקופה הראשונה ולכן הוצאות המימון שלו הרב שנתיים הם נמוכים יותר משיטת לוח שפיצר. שיטת קרן שווה יותר כדאית בניתוח כלכלי.

דוגמא מספרית – השוואת משכנתא בין שיטת חישוב משכנתא שפיצר לקרן שווה

ניקח הלוואה ממוצעת של 600 אלף שקל ל – 20 שנה עם ריבית של 3.0% שנתית לא צמודה למדד. נכניס הנתונים בתוך מחשבון משכנתא שבאתר זה ונקבל:

1. שיטת לוח שפיצר:

סה"כ החזר חודשי ראשון –  3,328 ש"ח
החזר ראשון קרן –  1,828
סה"כ החזר משכנתא –  798,621
סה"כ החזר ריבית משכנתא -198,621 

2. שיטת לוח קרן שווה:

החזר חודשי ראשון –  4,000
החזר ראשון קרן – 2,500
סה"כ החזר משכנתא –  780,750
סה"כ החזר ריבית משכנתא –  180,750

3. הפרש בין שיטת משכנתא שפיצר לקרן שווה:

החזר חודשי ראשון –  -672   ש"ח פחות בשפיצר
החזר ראשון קרן –   -672   ש"ח פחות בשפיצר
סה"כ החזר משכנתא –   17,871 ש"ח יותר בשפיצר
סה"כ החזר ריבית משכנתא – –   17,871  ₪ יותר בשפיצר

רואים בבירור במספרים המתקבלים בסימולציית מחשבון משכנתא שההחזר ההתחלתי בשפיצר הוא נמוך יותר ב –  672 שקל לחודש אך  בסופו של דבר משלמים על כך ביותר ריבית משכנתא בסך של 17,781 ש"ח, "אין מתנות חינם מהבנקים".

ייעוץ משכנתאות פרטי

יועץ מטעם חברת יעוץ משכנתאות פרטית מכיר את כל " התרגילים" השונים של הבנקים כולל הבנה מעולה של שיטות חישוב משכנתאות, מסלולי ההלוואות השונים ובחירת תמהיל נכון ללווה. הידע הזה שווה עשרות ואף מאות אלפי שקלים בחיסכון ללווה.

 

   

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן