פורטל משכנתאות

מסלולי משכנתא עיקריים

מסלולי משכנתא עיקריים

 

נושא המשכנתאות הוא מורכב ומקיף כ – 30 מסלולי משכנתאות שונים עם ריביות משכנתא  קבועות ומשתנות, קרן קבועה או צמודה, קבועה ופוחתת, צמודה למדדים שונים כמו מדד המחירים לצרכן, לדולר, ליורו וכו'.
יועץ משכנתאות בבנק משכנתאות ממליץ על מספר מסלולי משכנתאות ויש להבין כל משתנה ובמה הוא תלוי. השפעת המסלולים השונים היא קריטית על ריבית משכנתא, קרן , החזר משכנתא חודשי וכדאיות לקיחת ההלוואה.
בחירה לא נכונה של מסלולי משכנתא  ותנאיה (ראה מאמר בחירת מסלול משכנתא) יכולה לגרום להפסדים כספיים מהותיים ולכן לפני שניגשים למשא ומתן עם יועץ משכנתאות בבנק למשכנתאות יש להבין מצוין את מסלולי משכנתא השונים על מנת למזער נזקים מהותיים. ידע עשיר במשכנתאות יכול לעזור בלקיחת משכנתא בתנאים מצוינים ואף בריביות משכנתאות ריאליות סביב האפס אחוז.
רצוי ללמוד היטב את נושא המשכנתאות (מידע רב ומהימן ברובו נמצא באינטרנט ובאתר זה).

מסלולי משכנתא – ארבעה קבוצות מובילות

את עשרות מסלולי משכנתא העיקריים אפשר למיין לארבע קבוצות עיקריות השונות מהותית אחת מהשנייה. בכל קבוצה יש מספר מסלולי משכנתא שונים מהותית אחד מהשני.

ארבעת קבוצות מסלולי משכנתא עיקריים

  • ריבית משכנתא קבועה וקרן צמודה
  • ריבית משכנתא קבועה וקרן לא צמודה
  • ריבית משכנתא משתנה וקרן צמודה
  • ריבית משכנתא משתנה וקרן לא צמודה

בכל מסלול ומסלול חישוב ריבית המשכנתא לאותו אחוז שנתי נותן תוצאה כספית מהותית שונה אחת מהשנייה עקב שיטות חישוב ריבית משכנתא כמו שפיצר, קרן שווה, הלוואת גישור, הלוואת בלון.
בכל השיטות ריבית המשכנתא מחושבת בשיטת ריבית דריבית.
אפשר להבין עוד לגבי הריביות בדף ריבית משכנתא ובדף ריבית עוגן.

חשיבות הצמדת קרן משכנתא

הקרן יכולה להיות קבועה או צמודה למדדים שונים כגון: מדד המחירים לצרכן – אינפלציה, לדולר, ליורו, ליין היפני. הצמדת הקרן היא קריטית ומהותית לגובה החזר משכנתא החודשי ולסה"כ ההחזרים. להצמדת הקרן לכל תקופת ההלוואה יש משמעות כספית כבדה ולפעמים אף משמעות כספית גדולה משל הריבית.  למשל בהצמדת הקרן לאינפלציה, ממוצע 3% לשנה, בריבית משכנתא משתנה נניח של 2% לשנה גובה ההצמדה לקרן יהיה באחוז שלם מעל תשלום הריבית. יש לכך משמעות כספית כבדה כשההפרש נותר להרבה שנים.
הצמדת הקרן בשנים של אינפלציה גבוהה גורמת לעליית ביתרת ההלוואה למרות שמשלמים עבור הפחתת קרן בכל החזר חודשי. הצמדת קרן לאורך עשרות שנים משמעותה תוספת תשלום הצמדה, מעל הקרן המקורית , במאות אלפי שקלים, תלוי בגובה הלוואה מקורית שנלקחה.
במשכנתאות  צמודות אין קנס עמלת פירעון מוקדם.

חשיבות אחוז ריבית משכנתא

ריבית משכנתא היא למעשה התוספת שאנו משלמים על יתרת ההלוואה ולכן ככל שריבית המשכנתא גבוהה יותר אנו משלמים יותר. לאורך עשרות שנים, ריבית משכנתא מסתכמת למאות אלפי שקלים, תלוי בגובה ההלוואה המקורית שנלקחה.
חיסכון של עשיריות האחוז בריבית משכנתא תגרום לחיסכון עצום של עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת המשכנתא. ראה יותר פירוט בדף שיטות חישוב ריבית משכנתא.
ריבית קבועה במשכנתא היא גבוהה יותר מריבית משתנה עקב העלייה בסיכון של הבנק למשכנתאות שלא יכול לשנות ריבית משכנתא עד  לסופה.
בריבית קבועה וקרן צמודה או לא צמודה יש בד"כ קנס כבד של עמלת פירעון מוקדם.

חשיבות שיטות חישוב ריבית משכנתא

יש ארבע שיטות חישוב ריבית משכנתא שמשנים מהותית את תשלום הריבית לאותו אחוז ריבית משכנתא שנתית. ראה הסבר בדף שיטות חישוב ריבית משכנתא  לכל אחת מארבעת השיטות: שפיצר, קרן שווה, הלוואת בלון, הלוואת גישור. ההפרשים בשיטת חישוב ריבית משכנתא לאותו אחוז ריבית שנתית יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים לכל תקופת ההלוואה.

חשיבות בחירת מספר מסלולי משכנתא

כל מסלול ומסלול הוא שונה מהותית אחד מהשני ויש לו יתרונות וחסרונות שונים. הכלכלה זה תחום שקשה לחזות אותו ולכן יועצי משכנתאות בנקאיים ממליצים לכם על פיזור סיכונים. ממליצים לקחת שלושה או יותר מסלולי משכנתאות שונים על מנת שאם ניפגע במסלול משכנתא אחד אולי נרוויח במסלול משכנתא אחר וכך נקבל חיסכון או נזק לכיוון הממוצע. שיטה זאת היא טובה לציבור הרחב כקבוצה אך לדעתנו לא מתאים מספיק לפרט. על ידי הבנה מעמיקה בתחום המשכנתאות, יועץ משכנתאות בכיר יכול לבחור תמהיל משכנתא מתוך המון מסלולי משכנתא את אותם  2-3 מסלולי משכנתא התואמים יותר לפרט ובריביות משכנתאות הנמוכות ביותר בשוק המשכנתאות, ובכך לחסוך לפרט לפחות עשרות אלפי שקלים משיטת הפיזור הכללית המומלצת המובילה לכיוון הסיכון הממוצע והחיסכון הממוצע בלבד. ראה פירוט בדף השוואת משכנתאות.

מסלולי משכנתא עיקריים

  • ריבית משכנתא קבועה וקרן משכנתא לא צמודה 

הקרן לא צמודה לאף מדד ואחוז ריבית משכנתא קבועה עד לסוף התקופה. הסיכון לבנק משכנתאות גבוה מאוד ולכן בשיטה זאת אחוז הריבית היא הכי גבוהה ונעה בד"כ בין 6% – 8% לשנה. היו אף שנים חריגות מאוד שריבית משכנתא זאת עלתה לסביב ה 10% לשנה, יקר ביותר!  מבחינת הלווה ריבית משכנתא הקבועה לכל תקופת ההלוואה וללא הצמדה נותנת לו "שקט יחסי" ו"שינה שקטה בלילה" כי הוא יודע לאורך כל שנות ההלוואה כמה ישלם בדיוק בכל חודש וקל לו לתכנן את התקציב המשפחתי. כמובן שהבנק למשכנתאות לא נותן את השקט היחסי הזה בחינם והלווה משלם עליו בריבית שבד"כ היא יקרה מאוד. חד סיכונים ורוצה יציבות לכל שנות ההלוואה ועליה הוא משלם יחסית יקר מאוד. בדרך כלל אפשר למצוא מסלולי משכנתא זולים יותר ב 2% – 4%  ולחסוך כחצי מהוצאות ריבית משכנתא, אך תוך לקיחת סיכון מעבר לסיכון בריבית הקבועה.  
בשנים 2008-11 הריביות הן נמוכות מהממוצע ולכן הן במגמת עלייה. החיסרון הגדול במסלול משכנתא זה שאם הריביות ירדו במשק ההלוואה נשארת בריבית קבועה והלווה לא נהנה מירידת הריבית. אם הלווה רוצה לבצע מיחזור מכנתא במסלול משכנתא זה הבנק למשכנתאות מטיל עליו קנס יציאה כבד מאוד של עמלת פירעון מוקדם על מנת לפצות עצמו מהפסד ריבית עתידית. לרב כדאי לבצע מחזור משכנתא מכיוון שחיסכון מיחזור משכנתא עולה על עמלת ההיון, שנקראת גם עמלת פירעון מוקדם.
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מסלולי משכנתאות השונים, היתרונות והחסרונות של כל מסלול והכדאיות האישית למסלולי משכנתא מסוימים. 

  • ריבית משכנתא קבועה וקרן משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן

ריבית המשכנתא קבועה עד לסוף התקופה אך קרן ההלוואה צמודה לאינפלציה. אינפלציה ממוצעת בישראל היא סביב ה 2% – 3% וזה משתנה בעיקר בתלות בתקופות הצמיחה או המיתון. מכיוון שקרן ההלוואה צמודה, הבנק למשכנתאות מבטיח את ערכה הריאלי של הקרן ולכן הוא יכול להוריד את אחוז הריבית למסלול משכנתא זה. הלווה שקט יחסי מכיוון שהוא מקבע את ריבית המשכנתא  לאורך כל התקופה אך הוא נשאר עם אי הוודאות לגבי גובה האינפלציה העתידית. בד"כ הריבית במסלול משכנתא זה היא סביב ה 5% ובתוספת האינפלציה על הקרן אנו מגיעי לכ  7% -8% .
בשנים 2008-11 הריביות הן נמוכות מהממוצע ולכן הן במגמת עלייה.
הלוואה זו נותנת ללווה תחושה של יציבות כי הצמדת ההלוואה שקולה בד"כ לעליית המשכורת סביב האינפלציה.
במסלול משכנתא זה יש עמלת היוון – קנס יציאה עמלת פירעון מוקדם משכנתא.
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מסלולי משכנתאות השונים, היתרונות והחסרונות של כל מסלול משכנתא והכדאיות האישית למסלולים מסוימים.

  • ריבית משכנתא משתנה וקרן משכנתא לא צמודה

הקרן לא צמודה לאף מדד אך ריבית המשכנתא משתנה עפ"י סוג העוגן שנקבע כגון עוגן גיוסים, אג"ח. בנוסף מוסיפים את המרווח הקבוע על העוגן. ראה הרחבה בנושא העוגנים השונים בדף ריבית עוגן. מכיוון שהקרן לא צמודה יש לבנק משכנתאות סיכון והוא יתמחר בתוך הריבית גם את מרכיב האינפלציה. בד"כ הריבית של מסלול משכנתא זה היא סביב ה 7% – 5% לשנה.
בשנים 2008-11 ריבית משכנתאות היו נמוכות בהרבה מהממוצע ולכן הן במגמת עלייה.
אין במסלול משכנתא זה עמלת היוון – קנס יציאה של עמלת פירעון מוקדם.
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מסלולי משכנתאות השונים, היתרונות והחסרונות של כל מסלול והכדאיות האישית למסלולי משכנתאות מסוימים.

  • ריבית פריים

מסלול ריבית הפריים הוא למעשה סוג מסוים של הקבוצה הכללית של ריבית משכנתא משתנה וקרן לא צמודה.
ריבית פריים נקבעת עפ"י ריבית בנק ישראל המוכרז פעם בחודש, בתוספת 1.5%. למשל ריבית בנק ישראל היא 3% אז ריבית הפריים היא 4.5%. הלוואה בשיטת ריבית פריים ניתנת בתוספת מרווח קבוע שמסוכם עם הבנק למשכנתאות  ורק בשיטת ריבית פריים המרווח הוא שלילי בד"כ במינוס 0.5% עד למינוס גבוה של 1.15%. נניח נלקחה הלוואה בריבית פריים מינוס 1% זאת אומרת בדוגמא הנ"ל נשלם 3.5% ריבית משכנתא .
מסלול ריבית פריים הוא בסיכון בינוני ללווה כי הקרן לא צמודה.
בשנים ב2009 ו 2010 נלקחו משכנתאות גבוהות במסלול משכנתא ריבית פריים מכיוון שהריבית בו הייתה נמוכה מאוד עקב המיתון העולמי. ההחזר החודשי עלה מהותית משנת 2011 עקב העליות המהירות של הריבית ע"י בנק ישראל שנלחם נגד מסלול זול זה. בנק ישראל למעשה מייקר את מסלול משכנתא ע"י עליית הריבית במשק ולכן ההחזר החודשי עולה בקצב מהיר. כמו כן בנק ישראל הגביל את לקיחת מסלולי משכנתאות המשתנים לעד שליש, 33%, מגובה ההלוואה. לפני ההגבלה של בנק ישראל הציבור לקח 87% מהמשכנתאות במסלולי משכנתא משתנים ואף לא צמודים למדד. מסלול משכנתא זה הוא עדיין יחסית זול ללווה ומסוכן לבנקים למשכנתאות ולכן בנק ישראל נתן הנחיות נגד לקיחת מסלול משכנתא זה (ראה דף הנחיות בנק ישראל). החשש של בנק ישראל שהציבור לא יוכל לעמוד בהחזרים עם עליית ריבית משכנתא ואז חדלות הפירעון של הלווים עלול לזעזע את יציבות הבנקים למשכנתאות.
אין במסלול משכנתא ריבית פריים קנס עמלת פירעון מוקדם משכנתא.
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מסלולי משכנתאות השונים, היתרונות והחסרונות של כל מסלול והכדאיות האישית למסלולי משכנתאות מסוימים.

  • ריבית משכנתא משתנה וקרן משכנתא צמודה

הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, האינפלציה, וגם הריבית משתנה עפ"י סוג העוגן שנקבע כגון עוגן גיוסים, אג"ח, ריבית ליבור. ראה הרחבה בנושא העוגנים השונים בדף ריבית עוגן.  לבנק משכנתאות בהלוואה זאת יש יחסית סיכון נמוך מאוד כי קרן וריבית משכנתא מותאמים למצב השוק יחסית בתדירות גבוהה ולכן הבנק למשכנתאות בהלוואה זאת מציע את ריבית משכנתא הכי נמוכה שקיימת בד"כ ממסלולי משכנתא הרבים הקיימים. אין לבנק משכנתאות צורך לתמחר בריבית את האינפלציה כי הקרן צמודה. אין לבנק משכנתאות סיכון גם בריבית משכנתא כי היא משתנה בתדירות המסוכמת ב"תחנות" למצב ריביות השוק.
בשנים 2008-11 הריביות היו נמוכות מהותית מהממוצע ולכן הן במגמת עלייה.  
בד"כ הריבית במסלול זה היא סביב 4% ובשנות המיתון העולמי ולאחריו הן ירדו ל 1% עד 2% ולכן ריביות אלו יעלו לכיוון התחום הנורמאלי.
אין במסלול משכנתא זה עמלת פירעון מוקדם.
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מסלולי משכנתאות השונים, היתרונות והחסרונות של כל מסלול והכדאיות האישית למסלולי משכנתאות מסוימים. 

  • ריבית משכנתא משתנה וקרן משכנתא צמודה לדולר או למט"ח אחר, יורו או יין יפני

הקרן נקובה בדולר וריבית המשכנתא משתנה עפ"י השינוי בריבית ליבור בלונדון.
הקרן מושפעת משינוי שער החליפין דולר שקל. אם השקל מתחזק יתרת הקרן שהיא בשקלים יורדת ויש רווח ללווה , והפוך. הריבית בד"כ היא ריבית ליבור המוכרזת בלונדון בתוספת מרווח ריבית שבין 1.7%  ל 2.5%. בד"כ ריבית הליבור היא כ 4% -5%    ובשנים 2008-2011 היא נפלה לרמות שפל של פחות מ 0.5%.
בשנים 2008-11 ריביות משכנתא נמוכות מהממוצע מהותית ולכן הן במגמת עלייה.
בשנות המיתון העולמי האחרון ומספר שנים לאחריו הריבית במסלול משכנתא הדולרי הייתה זולה ביותר והיה כדאי לקחת המסלול אך יש בה סיכון עולה יחד עם עליית הריבית שתגדיל את גובה ההחזר החודשי.
בשנים האחרונות הדולר במגמת נפילה ולכן מסלול משכנתא זה אטרקטיבי מאוד. גם ריבית משכנתא נמוכה וגם דולר במגמת היחלשות.
מסלול משכנתא זה מיועד לאנשים שבאופיים הם אוהבי סיכון כי התנודתיות בריבית כיום היא גדולה מאוד ובד"כ גם התנודתיות בשע"ח של הדולר שקל היא גבוהה מאוד.
מכיוון שבד"כ הריביות בישראל גבוהות יותר בישראל מאשר בארה"ב אז הריבית על הדולר היא נמוכה יותר מהרביות השקליות, אך יש את הסיכון הגבוה בתנודתיות של שער חליפין  דולר שקל.
אוהב סיכון יכול להרוויח סכומים יפים בשנים מסוימות ולהימנע מההפסדים אם הלווה מודע מספיק לביצוע מיחזור משכנתא בשנים שחוזים עליית שע"ח של הדולר.
מסלול משכנתא זה הוא מסלול מומלץ ולא מסוכן לתושבי חוץ שהכנסתם הקבועה היא בדולר או במטבע ההצמדה של ההלוואה, יורו או יין יפני. הסיכון הוא נמוך גם למעט הישראלים שיש להם הכנסות הנקובות בדולר למשל ממשכורת או משכר דירה.
ריבית הליבור מתעדכנת עפ"י המסוכם בהסכם ההלוואה , כל 3, 6 או 12 חודשים.
אין במסלול משכנתא זה עמלת פירעון מוקדם.
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות על המסלולים השונים, היתרונות והחסרונות של כל מסלול והכדאיות האישית למסלולי משכנתאות מסוימים.

יתרונות וחסרונות של כל מסלול משכנתא

כל מסלול ומסלול הוא שונה מהותית פיננסית אחד מהשני ויש לו יתרונות וחסרונות שעל לווה לשקול אותם לפי אופיו ומצבו הפיננסי. הבנת יתרונות וחסרונות של כל מסלול משכנתא יכולה להקל על לווה להחליט על משכנתא אופטימלית עבורו.
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות על המסלולים השונים, היתרונות והחסרונות של כל מסלול והכדאיות האישית למסלולי משכנתאות מסוימים.

 

 

   

 

דילוג לתוכן