פורטל משכנתאות

מדריך משכנתא – משכנתא זולה

מדריך משכנתא – משכנתא זולה

 

מדריך משכנתא

מדריך משכנתא – משכנתא זולה, בא להסביר שניתן למצוא הלוואה זולה בכל נקודת זמן של לקיחת משכנתא. מכיוון שיש כל כך הרבה מסלולי משכנתא, הלווה יכול לבחור לעצמו משכנתא אופטימלית עם מסלולי משכנתאות זולים מבחינת אחוז ריבית משכנתא והצמדת קרן ההלוואה בהתאם לתקופה שנמצאים בה. החלטה נכונה של תמהיל משכנתא, מסלולי משכנתא וכמו כן של ריבית משכנתא תחסוך ללווה הרבה כסף.

 מדריך משכנתא – משכנתא זולה, מסקנה

הפעם נדגיש את המסקנה כבר בתחילת המאמר. לווה חכם, המבין במקרו כלכלה ישראלית ועולמית, יידע לבחור הלוואה עם תמהיל משכנתא ומסלולי משכנתאות זולים יחסית שיחסכו לו סכומי כסף מהותיים. הלווה החכם יבדוק כל כשנתיים האם תנאים מקרו כלכליים השתנו או תנאים מיקרו כלכליים אישיים השתנו ויבצע מיחזור משכנתא בהתאם במטרה להגדיל עוד יותר את חסכונותיו. יועץ משכנתאות טוב, בעל ניסיון והשכלה בתחום ראיית חשבון כלכלה ומימון יהיה ערני לשינויים הכלכליים וידע מהם מסלולי משכנתאות הזולים בתקופה הספציפית ויתאים ללווה משכנתא אופטימלית אישית ללווה.

ניתן שתי דוגמאות של משכנתאות זולות, משכנתא דולרית ומסלול ריבית פריים, שתואמות את התקופה הנוכחית של אוקטובר 2011, תוך הסתכלות כשלוש שנים אחורה וכשנתיים קדימה. גם בעתיד יהיה אפשר למצוא משכנתא זולה אם מכירים היטב את שוק המשכנתאות ומבינים היטב מקרו כלכלה ומהם מסלולי משכנתאות עם חישוב ריבית והצמדה הזולים באותה נקודת זמן בעתיד.

משכנתא דולרית

בשנים האחרונות הדולר נחלש ומנובמבר 2008 ריבית הליבור על הדולר והיורו נמוכים ביותר והם בבמחירי "סוף עונה". ריבית ליבור דולר חצי שנתי כיום היא כ- 0.5% ובנקים למשכנתאות מוסיפים לו מרווח ריבית של כ – 2% ולפעמים אף פחות. זאת אומרת אפשר לקחת מסלול משכנתא דולרית במחיר "סוף עונה" של ריבית משכנתא סביב 2.5% בלבד. הסיכון במשכנתא דולרית טמון בכך שהדולר יכול להתחזק ואז חוב ההלוואה השקלית יגדל אך אם הדולר ימשיך את מגמת ההיחלשות האיטית של העשור האחרון חוב ההלוואה ירד. בעיות התקציב ובעיות הפיננסיות של ארה"ב עם האבטלה הגבוהה מאוד יגרמו ככל הנראה, אך ללא  בטחון גמור, להמשך היחלשות הדולר בטווח הבינוני והארוך. אם נערוך השוואת משכנתאות שקליות אז הן סביב 5.5 – 6 אחוז להלוואה הלא צמודה, ובהלוואה הצמודה אם נוסיף את המדד לריבית אנו נעים בסביבות אותם אחוזים ולפעמים אף יותר. זאת אומרת – במשכנתא דולרית יש כרגע טווח בטחון של כ – 3% בערך מול רב מסלולי משכנתא הקיימים היום חוץ ממסלול ריבית פריים שהפער קטן יותר.
עקב הסיכון בשער החליפין של הדולר מומלץ לקחת תמהיל משכנתא שבו יש אחוז מסוים, נניח 10 עד 20 אחוז במסלול דולרי. מסלול משכנתא דולרית היה מעולה בשנים האחרונות וסביר להניח שיהיה טוב גם בשנים הקרובות כי הנגיד של הבנק הפדרלי בארה"ב מדבר על השארת ריבית ליבור נמוכה מאוד לפחות עד מחצית שנת 2013.

ריבית פריים

מסלול שני יחסית זול בתקופה הנוכחית וגם בשלוש השנים האחרונות וסביר להניח שגם בשנתיים הקרובות הוא מסלול ריבית פריים. ריבית בנק ישראל היא 3.25%, ריבית פריים עומדת על 4.75%. בנקים למשכנתאות נותנים את מסלול ריבית הפריים במרווח שלילי של חצי אחוז עד אחוז ולכן ריבית משכנתא במסלול ריבית פריים היא סביב ה –  4% שזה גבוה ביחס לריבית הדולרית אך נמוך מאוד ביחס לכל שאר ריביות משכנתא במסלולי משכנתאות הקיימות שנעות סביב 5.25 ל 6.5 אחוז לשנה. בנוסף מסלול משכנתא  ריבית פריים ניתן ללא הצמדה למדד וזה יתרון עצום המקטין מהותית סיכונים.
מאותם סיבות שהבנק הפדרלי בארה"ב והבנק האירופאי ישאירו את הריביות שלהם ברמות נמוכות היסטורית לעוד כשנתיים, הנגיד לא יוכל להעלות את ריבית פריים בנק ישראל, אף מדברים היום על הקטנת ריבית בנק ישראל עקב המשברים הכלכליים באירופה וארה"ב וההשלכות השלילות על ישראל. כמו כן מחאת האוהלים ועליית ריבית בנק ישראל המהירה בתחילת 2011 הפחיתו את רמות האינפלציה בישראל, דבר שמאפשר לנגיד להוריד את ריבית בנק ישראל.
מכיוון שלשנתיים הקרובות לפחות יש צפי להורדת ריבית פריים בנק ישראל, מסלול ריבית פריים יישאר אטרקטיבי. מומלץ לקיחת מסלול ריבית הפריים כ- 20% מגובה ההלוואה מתוך השליש המותר, ההשלמה לשליש תיעשה במסלול משכנתא דולרית הזולה אף יותר.
הלווה שחושש מאוד מעליית הדולר יכול לקחת במקומו את מסלול משכנתא השני הזול שהוא ריבית הפריים עד לגובה של שליש מההלוואה.

מיחזור משכנתא

כמובן ריבית דולרית יכולה לעלות בעתיד וכמו כן ריבית פריים ולכן ברגע שזה יקרה הלווה החכם יבצע מחזור משכנתא ללא עמלת פירעון מוקדם, בשני המסלולים, ולבחור מסלולי משכנתאות זולים אחרים המתאימים לתקופה החדשה, או לחזור למסלולי משכנתאות הרגילים שנמנע מהם וחסך בכך הרבה כסף.

יועץ משכנתאות טוב, בעל ניסיון והשכלה בתחום ראיית חשבון כלכלה ומימון יהיה ערני לשינויים הכלכליים וידע מהם המסלולים הזולים בתקופה הספציפית ויתאים ללווה משכנתא אופטימלית אישית ללווה.

   

 

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן