פורטל משכנתאות

משכנתא ושער הדולר

משכנתא ושער הדולר

 

מדוע שער הדולר חשוב לצרכי משכנתא?

בחירת  תמהיל משכנתא נכונה היא הבחירה החשובה ביותר בבחירת מסלולי משכנתא ואף יותר חשובה מריבית משכנתא הזולה שיש להשיג מבנק משכנתאות. הבנת האפשרויות השונות של סוגי משכנתאות לא צמודות או צמודות ולמה, למדד? לדולר? ליורו? היא קריטית להגדלת החיסכון בהוצאות ההצמדה וריבית משכנתא.
ידיעה או הערכה נכונה של כיוון השתנותו של הדולר, עולה או יורד, יכולה לחסוך ללווה סכומים נכבדים. אם לווה מעריך נכונה ששער הדולר לשנים הבאות עומד לעלות אז הוא ימנע מלקיחת משכנתא דולרית וימנע את הנזק הגדול של משכנתא דולרית. אם מגמת הדולר אמורה להיות בירידה מומלץ לקחת משכנתא דולרית כדי כדי שירידת הדולר תשחק את החוב לבנק משכנתאות  והלווה ירוויח המון כסף.
שער הדולר מושפע לא רק מרידת הכלכלה הפיסיקאלית אלא גם מהשוק הפיננסי שמעורבים בו ספקולנטים בינלאומיים ולכן תנודתיות הדולר היא יחסית גבוהה מאוד ביחס לשינוי במדד. לכן לווה חכם ייקח מסלול משכנתא דולרית י כשצריך ויברח ממסלול משכנתא דולרית י כשמגמת הדולר לעלייה.
כיום, כשביצוע מיחזור משכנתא הוא יחסית פשוט וברוב מסלולי משכנתא אין קנסות יציאה, אין עמלת פירעון מוקדם, קל יותר לצאת ולהיכנס ממסלול משכנתא דולרית בהתאם למגמת תחזית שער הדולר לשנים הקרובות נניח כ  1-3 שנים ובכך למקסם החיסכון והרווח הגדול האפשרי של מסלול משכנתא דולרית.

מהי משכנתא דולרית?

מסלול משכנתא דולרית – הקרן צמודה לשער החליפין (שע"ח) של הדולר. אחוז ריבית משכנתא נקבע עפ"י ריבית עוגן דולרי כמו שער ריבית ליבור בלונדון או עלות גיוס כספים דולריים ע"יהבנק, הנמוך מבינהם. ובתוספת אחוז מרווח קבוע המסוכם בהסכם המשכנתא. כל תשלומי המשכנתא החודשיים משולמים בשקלים.

הצמדת קרן משכנתא לדולר

סכום הקרן המקורית בשקלים מתורגם לדולרים עפ"י שע"ח הדולר – שער בסיסי ביום לקיחת משכנתא, וזהו סכום הקרן הדולרית המקורית של החוב. אם שער הדולר עולה מול השער הבסיסי, יתרת הקרן תעלה (החוב לבנק משכנתאות גדל). והפוך, בירידת שע"ח של הדולר יתרת הקרן תרד (החוב לבנק משכנתאות ירד).
התאמת יתרת קרן משכנתא נעשית פעם בחודש לפי שע"ח ביום החזר משכנתא החודשי.
ראה באתר בנק ישראל שערים יציגים יומיים של מט"ח, להיום  ושערים היסטוריים.

מתי נקבע שער הדולר היציג?

שער הדולר היציג נקבע כל יום בשעה 3:15 אחר הצהריים ע"י בנק ישראל.
בימי שישי וערב חג הוא נקבע בין השעות 1:15 ל 3:15 אחר הצהריים תלוי במועד כניסת השבת או החג.

כיצד נקבע שער הדולר היציג היומי?

בנק ישראל עושה ממוצע לבדיקה מדגמית אקראית כל יום בזמנים שונים של שער הדולר לפי שערי האמצע בין הקניה למכירה בבנקים השונים.

מהו שער רציף של דולר?

בניגוד לשער היציג היומי שהוא ממוצע יומי עד לשעת הפרסום שלו, שער הדולר הרציף הוא שער לזמן מסוים ביום שנקבע לפי המסחר בו בין הבנקים בזמן נתון. השער משתנה כל היום וכל הזמן עפ"י היצע והביקוש שלו בזמן נתון.

מהם הגורמים העיקריים שמשפיעים על שער הדולר?

הגורמים המשפיעים על שע"ח של הדולר בישראל:

  1. המדיניות המוניטארית של בנק ישראל – הגנת הדולר מירידתו על מנת להגן על היצואנים והתעסוקה בישראל
  2. אינדקס הדולר – אינדקס הדולר יורד בעשור האחרון, הדולר נחלש ומשפיע על עליית מחירי הסחורות ועל התחזקות השקל. בנק ישראל קונה דולרים על מנת למתן את ירידת הדולר
  3. היחלשות הדולר בעולם – בעיות חמורות בכלכלה האמריקאית, גרעון ענק, אבטלה גבוהה, שוק נדל"ן במיתון, חוב לאומי גבוה ועוד. נגיד בנק ישראל מוגבל ביכולתו להילחם במגמה העולמית של היחלשות הדולר והוא יכול רק למתנה ע"י רכישת דולרים
  4. הפרשי הריביות בין ישראל לשאר העולם –הריבית בארה"ב נשארת נמוכה מאוד ברמת שפל  של כ- 0.25% בלבד כבר כשלוש שנים, דבר שפתח פערי ריביות לטובת ישראל ודבר המגדיל המט"ח הנכנס לארץ ומחליש את הדולר. כולל כניסת דולרים לארץ והמרתם לשקלים ע"י ספקולנטים בינלאומיים המבקשים להרוויח מהפרשי הריביות בין השקל לדולר. בנק ישראל מנסה להגביל את הספקולנטים בהנחיות שונות לבנקים בישראל.
  5. הכלכלה הישראלית – מצבה של ישראל הוא יחסית מצוין מבחינת הרבה גורמים כלכליים דבר המגביר את כניסת המט"ח לישראל ומחליש את הדולר
  6. שוק הנדל"ן בישראל המגביר האינפלציה בישראל– השוק "רותח" עם עליית מחירי הדירות דרסטית, ריאלית עלייה של כ 50% בשלוש וחצי שנים בלבד מתחילת 2008 ואילך. עליית האינפלציה גורמת לעלייה בריבית השקלית על מנת לרסן האינפלציה, עליית הריבית מגדילה את הפרש הריביות בין ישראל לעולם ולכן מט"ח ודולר נכנס לארץ והדבר מחליש את הדולר
  7. מצב בטחוני בארץ – במצב בטחוני מאוד מתוח יש מגמה לברוח אל הדולר והוא מתחזק
  8. שוק מניות  – ככל ששוק המניות בעולם במגמת עלייה המשקיעים מזרימים כספים לבורסה ופחות משקיעים בדולר ולכן הוא נחלש

יש לשים לב שכל הנאמר בסעיפים הנ"ל, אם קורה מצב הפוך אז מגמת הדולר תהיה הפוכה מהכתוב.

מהו אינדקס דולר?

אינדקס דולר הוא מדד חוזק הדולר יחסית לסל מטבעות: לירה סטרלינג, אירו, דולר קנדי, ין יפני, קורונה שבדית ופרנק שוויצרי. בעשור האחרון האינדקס נחלש במעל 40%, ז"א הדולר נחלש מאוד.

כלי משכנתאות

עקב המורכבות של תחום משכנתאות טוב יעשה הלווה שישתמש בכלי משכנתא הקיימים למען הגדלת החיסכון הכספי ע"י הקטנת הוצאות ריבית משכנתא, הקטנת ההצמדה של משכנתא, רווחיות מהקטנת החוב לבנק משכנתאות בבחירת משכנתא דולרית כאשר הדולר במגמת ירידה. נא ראה באתר זה פירוט רחב יותר על כל כלי וכלי בדף משכנתאות – כלים שמושיים.

להלן הכלים העיקריים:

  • מחשבון משכנתא – ביצוע חישוב משכנתא, ריבית משכנתא, קביעת קרן ההלוואה, הצמדת קרן ההלוואה ועוד. משכנתא מחשבון נמצא באתר זה בקישור הירוק שבתפריט האתר
  • פורום משכנתא – להעשרת הידע בתחום משכנתאות  ולהשגת חיסכון מקסימאלי. הלווה לומד את הנושאים השונים ע"י שאלת שאלות באתר בדף פורום משכנתא וקבלת המלצות על מסלולי משכנתא, תמהיל משכנתא ועל כל נושא אחר בתחום המשכנתאות
  • משכנתא – מדדים וריביות רשמיים – כמו ריבית בנק ישראל, ריבית ממוצעת של משכנתאות המפורסמת ע"י בנק ישראל, שער ריבית ליבור, שע"ח מט"ח כולל דולר המפורסם ע"י בנק ישראל ועוד
  • ייעוץ משכנתאותכלי חשוב ביותר לחסכון מקסימאלי ולהשגת משכנתא אופטימלית הוא התייעצות עם יועץ משכנתאות בכיר המומחה בתחום משכנתאות  והיודע לבחור תמהיל משכנתא המתאים ללווה יחד עם ריבית משכנתא  מהזולות בשוק משכנתאות. פירוט על יועץ משכנתאות נמצא באתר זה – יועץ משכנתאות

ראה אודות ייעוץ משכנתאות בכפתור בראש דף זה להבנת הרקע הפיננסי העשיר, ההשכלתי והניסיון המעשי  של יועץ משכנתאות בכיר  ב – ייעוץ משכנתאות המתחייב לחסוך ללווה עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתכנון וביצוע המשכנתא  עם תמהיל משכנתא נכון ללווה, עם ריביות משכנתא הנמוכות ביותר בשוק משכנתאות ללווה הספציפי ועזרה ללווה בכדאיות מיחזור משכנתא.

   

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן