פורטל משכנתאות

משכנתא לדירה להשקעה

משכנתא לדירה להשקעה


 

 

משכנתא לדירת השקעה

יש חשיבות רבה לתכנון ההשקעה עם יועץ משכנתאות מומחה.

המעמד הבינוני והעשיר מחפש לעצמו השקעות שיניבו להם רווחים מכספם ולא מעבודה. עומדות בפני המשקיעים הרבה מאוד אלטרנטיבות שונות של השקעה והמשקיע מחליט על פיזור השקעותיו על פי אופיו הוא ועל פי אחוזי התשואה שהוא רואה לפניו בהשקעות השונות, מול הסיכונים בכל השקעה והשקעה. המשקיע יכול לבחור השקעות מתחומים שונים ריאליים או פיננסים:
השקעות פיננסיות: מט"ח, קניית אג"ח, מניות, אופציות, שוק הסחורות או השקעות שונות בבורסה, חיסכון בבנק, חיסכון בקופות גמל והשתלמות ועוד.
השקעות ריאליות: רכישת עסק חי, רכישת יאכטה, רכישת דירה להשקעה וכד'.

ניתוחים שונים שנעשו לאורך 10 ו 20 השנים האחרונות מראים שהשקעה בישראל בנכס נדל"ן הניבה תשואות גבוהות מאוד ואף יותר מהתשואות הגבוהות בשוק הפיננסי של המניות.
בארבעת השנים האחרונות הפער לתשואה גבוהה יותר בנדל"ן גדלה לעומת המניות מכיוון ששוק הנדל"ן השתולל כלפי מעלה ועלה בכ- 65%. בשלוש השנים האחרונות המניות ירדו ורואים לאורך שנת 2011 את הירידות הגדולות של שוק המניות שכנראה ימשיכו לרדת עקב החשש ממיתון עולמי חוזר.
רק כיום לקראת סוף שנת 2011 מתחילים לראות את התמתנות עליות שוק הנדל"ן ובקרוב אף יהיו ירידות מסוימות שלא ידוע לאורך כמה זמן ובכמה ירדו.

השקעה בנדל"ן מתלווה בדרך כלל במינוף גבוה ע"י משכנתא ובאחוז רווח גבוה במיוחד למשקיע.

כדאיות משכנתא לנכס השקעה

בניגוד לרב ההשקעות בשוק הפיננסי שהם השקעות בתנודתיות גבוהה מאוד, שוק השקעות בדירה נחשב לאורך השנים כשוק יציב עם תשואה חיובית יפה לאורך השנים ועם הכנסות שכירות יציבות ועולות.
יש לזכור שאת החזר משכנתא חודשי מממן למשקיע (את כל ההחזר או חלקו) שוכר הדירה שמשלם דמי שכירות חודשיים שעולים אף על החזר משכנתא חודשי. המשקיע לטווח ארוך יוצא ברווח כי את החזר המשכנתא למעשה השוכר משלם ולפעמים אף את עיקר עלויות אחזקת הנכס ובאותו הזמן המשקיע נהנה מהעלייה הריאלית של שווי הנכס בטווח הארוך.

יש משקיעים לטווח קצר שקונים הדירה לשנים בודדות והבנק למשכנתאות רואה לפניו במימון משכנתא לדירת השקעה כסיכון יחסית נמוך. המשקיעים ממתינים לעליית מחירי הנדל"ן ואז מממשים הדירה בתשואה גבוהה מאוד עקב המינוף הגבוה של הרכישה ע"י משכנתא מבנק למשכנתאות.

דוגמא גסה לרווחיות הגבוהה בהשקעה לטווח קצר יחסית של שלוש השנים האחרונות:
שווי נכס נרכש ב-500,000 שקל, לקיחת משכנתא 250,000 – 50% מהשווי, הון עצמי לרכישה 250,000 שקל, שווי נכס לאחר שלוש שנים כ – 600,000 שקל, הוצאות מימון והצמדה בשלוש שנים כ- 40,000 שקל. יתרת הכסף לאחר מכירה והחזר כל המשכנתא:    600,000-250,000-40,000 = 310,000 שקל. המשקיע שם 250,000  בלבד ולכן הרוויח 60,000 שקל בשלוש שנים שזה רווח אסטרונומי של 60,000/250,000=24% בתקופה יחסית קצרה. הרווח אף גדול הרבה יותר אם הדירה הושכרה ויתקבלו גם דמי שכירות באותם שלוש שנים שכיסו לפחות את עלות החזר המשכנתא החודשית קרן והריבית ואז הרווח יהיה כ- 800,000/250,000=32%. זאת אומרת אפשר להרוויח נקי כ-
8-12% לשנה אחת.

סיכון משכנתאות נמוך לנכסים בהשקעה

למשקיע יש דירה אחרת משלו שהוא גר בה ולפעמים אף השקעות ונכסים אחרים ולכן לבנק משכנתאות הסיכון של מתן משכנתאות להשקעה בנכס הוא קטן מאוד. למשקיעים יש לרב יכולת גבוהה של החזר משכנתאות חודשי. עקב הסיכון הנמוך  של מתן משכנתאות למשקיע בנכסים להשקעה, הבנק למשכנתאות נותן למשקיעים תנאי משכנתא אף טובים יותר מלווה לדירה ראשונה. למעשה בכך רווחיות המשקיע אף עולה עקב קבלת מימון משכנתא יחסית זול מאוד מבנק משכנתאות. העלויות של ביטוח משכנתא הן נמוכות והן זניחות לגובה הרווחיות בהשקעה. יש לקחת בחשבון את עלויות ביטוח משכנתא בתמחור וחישוב התשואה.

עקב הסיכון הנמוך לבנק הוא מוכן לממן משכנתאות למשקיע באחוזי מימון גבוהים ביותר שכיום עד 50% בלבד (בתקופות מסוימות, עד נובמבר 2011 כשבנק ישראל הגביל את המימון, היה אפשר לקבל עד לכ – 95% משווי הנכס הנרכש עם ביצוע ביטוח EMI  שלא קיים היום).
המשקיע בעל הדירה הנוספת יכול לגייס את ההון העצמי בשעבוד הנכס הקיים ולקבל עד 50% מימון מהנכס הקיים וזאת בנוסף לקבלת 50% במימון הבנקאי על הדירה הנרכשת. זאת אומרת המשקיע בעל דירה יכול לקבל אפילו 100% מימון בנקאי ברכישת הדירה הנוספת.

ייעוץ משכנתאות להגדלת הרווחיות

ייעוץ משכנתאות נועד לתת עזרה למשקיע בתכנון ההשקעה והשגת תנאים משופרים מבנק משכנתאות בקבלת משכנתא לדירת השקעה. יועץ משכנתאות בכיר שילווה את התכנון הכספי של ההשקעה מניסיונו העשיר והשכלתו הרחבה ישפר את רווחיותו של המשקיע.

 

   

 

 

שיתופי פעולה:

וילות להשכרה

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן