פורטל משכנתאות

משכנתא דולרית

משכנתא דולרית

 

מהי משכנתא דולרית?

מסלול משכנתא דולרית – קרן המשכנתא צמודה לשער החליפין (שע"ח) של הדולר. אחוז ריבית משכנתא נקבע עפ"י ריבית עוגן דולרי כמו שער ריבית ליבור בלונדון ובתוספת אחוז מרווח קבוע ומסוכם בהסכם המשכנתא . כל התשלומים החודשיים משולמים בשקלים.

הצמדת משכנתא דולרית

סכום קרן משכנתא המקורית בשקלים מתורגם לדולרים עפ"י שע"ח הדולר – שער בסיסי ביום מתן המשכנתא, וזהו הסכום של הקרן הדולרית המקורי של החוב. אם שער הדולר עולה מול השער הבסיסי, יתרת הקרן תעלה (החוב לבנק משכנתאות גדל). והפוך, בירידת שע"ח של הדולר יתרת הקרן תרד (החוב לבנק משכנתאות ירד).
התאמת יתרת קרן ההלוואה נעשית פעם בחודש לפי שע"ח ביום החזר משכנתא החודשי.
ראה באתר בנק ישראל שערים יציגים יומיים של מט"ח

ריבית משכנתא דולרית

אחוז הריבית של המשכנתא נקבע לפי ריבית ליבור לונדון של הדולר והיא הריבית הבסיסית, ריבית עוגן, שאליו מוסיפים מרווח קבוע ומוגדר מראש בהסכם ההלוואה. ריבית ליבור, ריבית עוגן , היא הגורם המשתנה שלפיו אחוז ריבית משכנתא ישתנה.
בהסכם ההלוואה מסכמים האם עושים את התאמת ריבית משכנתא לפי השינוי בריבית עוגן, ריבית הליבור, פעם בחודש, שלושה חודשים, חצי שנה וכד'.
ככל שריבית הליבור תעלה, ריבית עוגן תעלה , ואיתו אחוז ריבית משכנתא ולכן נשלם יותר ריבית משכנתא בכל חודש והחזר משכנתא חודשי יעלה.

מהי ריבית ליבור?

המילה ליבור היא קיצור של השם באנגלית – London Inter Bank Offered Rate (LIBOR) והיא הריבית הדולרית הבינלאומית שנקבעת במסחר בלונדון בין הבנקים הגדולים בעולם. הריבית מאוד מושפעת מהריביות של הבנקים המרכזיים של המדינות המפותחות ובעיקר של הפד, Federal , בארה"ב.
ראה שער ליבור באתר בנק מזרחי.

ניתוח ריבית משכנתא דולרית והצמדת קרן לשע"ח

ריבית משכנתא דולרית היא ריבית ליבור המוכרזת בלונדון בתוספת מרווח ריבית שבין 1.7%  ל 2.5%. בד"כ ריבית הליבור היא כ 4% -5%    ובשנים 2008-2011 היא נפלה לרמות שפל של כ – 0.5%.
בשנים 2008-11 ריבית משכנתא דולרית נמוכות מהותית מהממוצע ולכן היא במגמת עלייה.
במיתון העולמי האחרון ומספר שנים לאחריו הריבית של מסלול משכנתא הדולרי הייתה זולה ביותר והיה כדאי לקחת מסלול משכנתא זה, אך יש בה סיכון עולה יחד עם עליית הריבית שתגדיל את גובה החזר משכנתא החודשי.
בשנים האחרונות הדולר במגמת נפילה ולכן מסלול משכנתא זה אטרקטיבי מאוד. גם ריבית משכנתא דולרית נמוכה וגם דולר במגמת היחלשות המקטין את החוב לבנק משכנתאות.
מסלול משכנתא זה הוא יחסית ספקולטיבי ומיועד לאנשים שבאופיים הם אוהבי סיכון ברמה בינונית ומעלה כי בד"כ התנודתיות בריבית היא גדולה מאוד וגם התנודתיות בשע"ח של הדולר שקל היא גבוהה מאוד.
הריביות בישראל גבוהות יותר בישראל מאשר בארה"ב זאת אומרת הריבית על הדולר היא נמוכה יותר מהריבית השקלית, אך יש את הסיכון הגבוה בתנודתיות של שער חליפין דולר שקל.
אוהב סיכון יכול להרוויח סכומים יפים בלקיחת מסלול משכנתא דולרי בשנים מסוימות ולהימנע מההפסדים אם הלווה מודע מספיק לביצוע מיחזור משכנתא בשנים שחוזים עליית שע"ח של הדולר או עלייה דרסטית של הליבור.
מסלול משכנתא דולרי הוא מסלול מומלץ ולא מסוכן לתושבי חוץ שהכנסתם הקבועה היא בדולר. הסיכון הוא נמוך גם לישראלים שיש להם הכנסות הנקובות בדולר, למשל ממשכורת או משכר דירה.
אין במסלול הדולרי עמלת פירעון מוקדם, אין קנס יציאה..
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מסלולי משכנתא שונים, היתרונות והחסרונות של כל מסלול משכנתא והכדאיות האישית בלקיחת מסלולי משכנתא מסוימים ובעיקר המסלול הספקולטיבי של הדולר.

האם כדאי לקחת משכנתא דולרית?

יתרונות

בתקופה שלאחר המיתון העולמי הריביות במט"ח הגיעו לרמות שפל ולכן כדאי לקחת מסלול משכנתא עם ריבית משכנתא דולרית. לרב הריבית על הדולר היא נמוכה מריבית על שקל ולכן באופן כללי עדיף ריבית משכנתא דולרית.
החזר משכנתא בריבית דולרית הוא נמוך מאוד יחסית לרב מסלולי משכנתא האחרים.
בדולר נחלש מול השקל יש רווח נוסף ומהותי של ירידת יתרת משכנתא, ירידת החוב לבנק. התחזית היא שהדולר ייחלש בשנים הקרובות עקב בעיות כלכליות של ארה"ב בגרעון התקציבי הענק, האבטלה וכד'.
יתרון גדול בלקיחת מסלול משכנתא דולרי הוא למי שיש לו הכנסות נקובות בדולר (למשל ממשכורת או משכר דירה) ולכן שינוי שע"ח ישפיע לאותו כיוון על יתרת הקרן ועל ההכנסה, יציבות פיננסית.

חסרונות

בתקופה שריבית ליבור במגמת עלייה גם החזר משכנתא החודשי במגמת עלייה.
שער חליפין  מטבעות חוץ וכולל הדולר הם בתנודתיות גבוהה מאוד לשנה יחסית למשל למדד.
שינויי שערי חליפין  ישפיעו מאוד לטובה או לרעה על יתרת הקרן, יתרת החוב לבנק משכנתאות.
ההכנסות בישראל ברובם הן שקליות ולא משתנות עפ"י שע"ח הדולר ובזמן שההוצאה של משכנתא דולרית צמודות לדולר, הדבר יוצר חשיפה מטבעית ואי התאמה של הכנסות להוצאות הלווה, הדבר יכול לגרום לקשיים פיננסיים בהחזר משכנתא.

מסקנה

בתקופה שצופים היחלשות הדולר כמו בשנים האחרונות וכנראה גם בשנים הקרובות, כדאי לקחת מסלול משכנתא דולרי, והפוך.
בתקופה שצופים ריבית ליבור נמוכה שתמשך תקופה ארוכה כמו בשנים האחרונות והתחזית שהליבור ימשיך להיות יחסית נמוך גם לשנים הקרובות, עדיף מסלול משכנתא דולרי, והפוך.
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות, כלכלן, המבין במקרו כלכלה בארץ ובעולם לקביעת כדאיות מסלול משכנתא דולרי בתקופה הספציפית של לקיחת משכנתא. יועץ משכנתאות יודע לבצע נכון את חישוב המשכנתא ולהיעזר בכלי מחשבון משכנתא. תחום משכנתאות הוא מורכב ומסובך והבנה טובה בו תוביל לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בלקיחת משכנתא אופטימלית ללווה. יועץ משכנתאות יכול לייעץ לחיסכון בלקיחת ביטוח משכנתא.

להבנה מי עומד מאחורי  ייעוץ משכנתאות עיין בדף אודות  בראש העמוד.

ריבית פריים בישראל בשנים האחרונות איבדה את הקשר הישיר שהיה לה עם ריבית הליבור בלונדון או עם הריבית של הפד בארה"ב וכל זאת עקב המיתון העולמי הנמשך בארה"ב ובאירופה. המיתון מאלץ את המדינות המפותחות בארה"ב ואירופה לשמור על ריבית שפל נמוכה כבר מספר שנים. ישראל יצאה מהר מהמיתון העולמי ויש בא צמיחה יפה של מעל 4% לשנה עם אינפלציה המאלצת את בנק ישראל להעלות את ריבית בנק ישראל וכפועל יוצא מכך את ריבית פריים בישראל. כתוצאה מכך גודל מהותית הפרש הריביות בין ישראל לארה"ב ואירופה. הריביות בארה"ב ואירופה הן נמוכות ביותר מסוף 2008 וממשיך גם בשנת 2011. כנראה הריביות האלו ימשיכו להיות נמוכות גם בשנת 2012 ואף אחרי כן. סביר להניח שריביות נמוכות אלו יעלו בקצב איטי ביחד עם היציאה האיטית של המדינות המפותחות מהמיתון העולמי.
יועץ משכנתאות בכיר המבין בכלכלה יכול לייעץ ללווה על כיווני הריבית בארץ ובעולם. יועץ משכנתאות הופך להיות לכלי חשוב ביותר עקב השינויים המהותיים והתכופים בכלכלה בארץ ובעולם

   

 

 

 

 

דילוג לתוכן