פורטל משכנתאות

חישוב משכנתא

חישוב משכנתא

חישוב משכנתא – תחזית אינפלציה

חישוב משכנתא -תחזית אינפלציה נועד להסביר את השפעתה הרבה של תחזית האינפלציה על החלטות בחירת תמהיל ומסלולי הלוואה. המטרה היא לקיחת משכנתא אופטימלית שתחסוך ללווה עשרות ואף מאות אלפי שקלים, תלוי בגובה ההלוואה.

חישוב משכנתא – השפעת אינפלציה על קרן משכנתא

כיצד אינפלציה משפיעה על משכנתאות?
מסלולי הלוואה צמודי מדד המחירים לצרכן מעלים או מורידים את יתרת גובה החוב לבנק משכנתאות בכל חודש על פי עליית המדד החודשי, או ירידתו.
דוגמא, חישוב משכנתא גס: באינפלציה שנתית נניח של 3% לשנה ויתרת קרן של 1,000,000 שקל, האינפלציה מעלה את יתרת החוב ב- 30,000 שקל, ל – 1,030,000 ₪ אך נניח באותה שנה שולם עבור מרכיב הקרן רק 25,000 שקל, יתרת חוב משכנתא בסוף השנה היא 1,005,000 שקל שזה 5,000 יותר מתחילת השנה. ככל שהאינפלציה תהיה גבוהה יותר הלווה מוצא עצמו במצב אבסורדי שהוא משלם הרבה כסף כל חודש עבור הורדת הקרן אך בסוף השנה מוצא עצמו עם חוב גבוה יותר לבנק למשכנתאות.
מכאן אפשר להבין שיש חשיבות רבה להשפעת אינפלציה על מסלול משכנתא צמוד מדד ויש לתכנן היטב תמהיל משכנתא  ומסלוליה.

משכנתאות – תחזית מדד המחירים לצרכן לשנים הקרובות

מתחילת המשבר הפיננסי העולמי החלה תקופה של אינפלציה נמוכה אך בשנה האחרונה היא עלתה לרמות של 3.4% עד 4.2% בחישוב של 12 החודשים האחרונים. אינפלציה מעל
3% נחשבת גבוהה ולרב גורמת לעליית החוב לבנק משכנתאות למרות החזר משכנתא חודשי של הקרן.
כיום מדברים על חשש למיתון עולמי חוזר שישפיע גם על ישראל. המצב הכלכלי של ארה"ב ואירופה הוא גרוע מבחינת תקציב, צמיחה, אבטלה גבוהה, חשש לחדלות פירעון של מספר מדינות ועוד. סיבות אלו שגורמות להאטה בצמיחה של העולם המפותח ובנוסף בישראל יש את המחאה החברתית על יוקר המחייה והדיור שגורמים ללחצים של הורדת מחירים והורדת אינפלציה בישראל. הנגיד העלה את ריבית בנק ישראל בשנה האחרונה על מנת לרסן את מחירי הנדל"ן והאינפלציה העולה בישראל.
כל הגורמים הנ"ל יחד דוחפים את שיעור האינפלציה בישראל מטה ויש הסוברים שהיא תתכנס בקרוב לרמה של כ –  2% בלבד לשנה ואם יתרחש מיתון עולמי האינפלציה אף תרד הרבה יותר.
פירוט והמלצות לתחזיות עיין במאמר: משכנתא – תחזית ריבית, אינפלציה ודולר.

חישוב משכנתא – מסקנה מתחזית מדד מחירים לצרכן יורד

ירידת האינפלציה בדרך מתלווה אליה ובעקבותיה ירידת ריבית בנק ישראל וכמו כן של ריבית הפריים, ריבית משכנתא ממוצעת וריביות משכנתא שונות. זאת אומרת שלקיחת הלוואה כיום במסלולים משתנים וצמודים פחות מסוכנת לשנים הקרובות. ריבית משתנה יורדת תוריד את רמת ריבית משכנתא משולמת. אינפלציה יורדת תקטין את חישוב ריבית והצמדה של הקרן. ירידת הריבית וכמו כן של האינפלציה יגרמו להקטנת חישוב ריבית והצמדה  של חישוב משכנתא. כמו כן החזר משכנתא חודשי ירד מהורדת הריבית ומהורדת החוב לבנק למשכנתאות.

מיחזור משכנתא – אינפלציה

אינפלציה גבוהה היא החוליה החלשה של כל הלוואה ולכן יש להיות ערניים מאוד ולבצע מיחזור משכנתא בתקופה שיש תחזית לאינפלציה עולה ולברוח מהמסלולים צמודי מדד המחירים לצרכן למסלולים לא צמודי מדד מחירים לצרכן או צמודים למטבע אחר כמו הלוואה דולרית, יורו יין וכד'. גם באינפלציה יורדת יש לשקול מיחזור משכנתא על מנת לקחת מסלולי הלוואה צמודי מדד המחירים לצרכן עם ריבית נמוכה.

מחשבון משכנתא

את השפעת האינפלציה על חישוב משכנתא אפשר לראות בעזרת מחשבון משכנתא. חישוב ריבית והצמדה רב שנתי יהיה גבוה מאוד בתקופת אינפלציה גבוהה וכך קל לראות את חוסר הכדאיות הכלכלית של מסלול הלוואה צמוד. יש להיעזר בכלי מחשבון משכנתא בכל צעד שמחליטים על תמהיל או מסלול משכנתא. ניתוח נכון יאפשר התאמת ההלוואה ולקיחת משכנתא אופטימלית.

ייעוץ משכנתאות

יועץ משכנתא בכיר עם השכלה מתאימה בתחום ראיית החשבון, מימון וכלכלה יסייע רבות ללווה בניתוח תוצאות מחשבון משכנתא וסגירת תנאים מעולים מול בנק למשכנתאות, שיחסכו ללווה סכומי עתק שהופכים את עמלת ייעוץ משכנתאות לזניחה ביחס לחיסכון.

   

 

 

 

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן