פורטל משכנתאות

בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא ע"י יועץ משכנתאות

בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא ע"י יועץ משכנתאות

 

האם כדאי לבצע מיחזור משכנתא?

הסיבות לכדאיות ביצוע מיחזור משכנתא הן רבות מאוד ובראש וראשונה מכיוון שהחיסכון בביצוע מיחזור משכנתא עולה לרב בעשרות מונים על הוצאות מיחזור ולכן הלווה נשאר עם חיסכון מהותי ביותר. הסיבות השונות וההסברים לכדאיות מיחזור משכנתא נמצאים בהרחבה בדף זה. 
 יועץ משכנתאות יסייע רבות בניתוח כדאיות מיחזור משכנתא.

החיסכון ממיחזור משכנתא גדול  מעלויות מיחזור משכנתא

תדירות בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא

בדיקה רצויה לכדאיות מיחזור משכנתא היא כל 2-4 שנים ואף פחות באם יש שינוי אישי מהותי. מטרת הבדיקה היא להפחתת הוצאות ריבית משכנתא והקטנת ההחזר החודשי.

מיחזור משכנתא עקב שינויים מיקרו כלכליים

מעבר להשפעות המקרו כלכלה על ריבית משכנתא יש גם השפעות מיקרו כלכלה אישיות על הלווה. בנק משכנתאות הנותן הצעת ריבית משכנתא בודק את מצבו הפיננסי של הלווה וקובע את רמת הסיכון שלו ועל פיו יחליט בנק משכנתאות על גובה ריבית משכנתא להציע ללווה. כל לווה שונה אחד מהשני במצבו הפיננסי, המשפחתי, במספר הילדים, בהכנסה, במקצוע, בשנות הוותק בעבודה, בהשכלה, בקבלת תוספת שכר, באבטלה, בקבלת מתנה גדולה או ירושה וכד'. ריבית משכנתא היא שונה מלווה ללווה עפ"י ניתוח הסיכון שלו לבנק משכנתאות. כל בנק משכנתאות יעריך את סיכון הלווה באופן שונה ולכן יציע ריבית משכנתא שונה מבנק משכנתאות אחר. 
שינויים אישיים של הלווה הם טבעיים ומשנים מהותית את מצבו הפיננסי של הלווה ולכן כדאי לבדוק כדאיות מיחזור משכנתא בכל פעם שיש שינוי מהותי אישי.
יועץ משכנתאות יסייע רבות בניתוח כדאיות מיחזור משכנתא .

ביטוח משכנתא בביצוע מיחזור משכנתא

ביצוע מיחזור משכנתא היא הזדמנות נוספת לבדיקת עמלות ביטוח משכנתא על מנת להפחית העמלות ובעיקר כי יתרת קרן ההלוואה ירדה וצריך פחות כיסוי של ביטוח משכנתא . הדבר בעל משמעות בעיקר אם הייתה הלוואה במימון גבוה ויתרת קרן ההלוואה ירדה מהותית אז ייתכן מאוד שבביצוע מיחזור אין צורך להמשיך בביטוח אשראי מחברת EMI  מכיוון שאחוז המימון ירד מתחת לאחוז המחייב ביטוח אשראי EMI שהוא יחסית סוג ביטוח משכנתא יקר יחסית לעומת ביטוח חיים או ביטוח מבנה. בהפסקת ביטוח אשראיEMI  אפשר לחסוך סכומים מהותיים ביותר של אלפי שקלים ואף יותר ובנוסף לרב חברת EMI תזכה הלווה באלפי שקלים מעודף תשלומים ששולמה לה מראש עד לסיום תקופת המשכנתא.

סקר שוק בביצוע מיחזור משכנתא

חשוב ביותר לעשות סקר שוק ולקבל לפחות 3 הצעות משכנתא מבנקי משכנתאות שונים. כאן גם נכנס שיקול התחרות החריפה בין בנקי משכנתאות על כל לקוח ולקוח ויש לנצל זאת לטובת הלווה על מנת לשפר עוד יותר את התנאים בביצוע מיחזור משכנתא.

הסיבות לביצוע מיחזור משכנתא

על ידי מיחזור משכנתא משפרים מסלולי משכנתא ומקטינים את הוצאות הריבית וההחזר החודשי לבנק.
על ידי מיחזור משכנתא מגדילים או מקטינים את תקופת המשכנתא במטרה להקטין או להגדיל את ההחזר החודשי.
שינויים במקרו/מיקרו כלכלה שהשפיעו על תנאי ההלוואה או מצבו הפיננסי של הלווה.

החיסכון ממיחזור משכנתא  גדול  מעלויות מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא – השוואת משכנתאות

הדינמיות הרבה בכלכלה העולמית והישראלית בשנים האחרונות גורמת לשינויים תכופים ברמות הריבית במשק ולכדאיות משתנה של המסלולים השונים. החוקים וההנחיות לגבי המשכנתאות משתנים לעיתים קרובות  ע"י בנק ישראל או משרדי הממשלה וזאת ע"י ייקור הריבית, הגדלת ההון העצמי לרכישת נכס למינימום 40%, הגבלות על מסלולי משכנתא שונים בתמהיל, כמו בריבית משתנה עד ל-33% מגובה ההלוואה. האינפלציה הגבוהה שמתחילה להרים ראש משנת 2010 יוצרת כדאיות מסלולי משכנתאות לא צמודים למדד ופחות כדאיות למסלולי משכנתאות צמודות מדד. האינפלציה מעלה את אחוז ריבית משכנתא ע"י העלאת הריבית במשק ע"י בנק ישראל הנלחם באינפלציה. מגמות ושינויים תכופים בשער החליפין של מטבע חוץ יוצרים כדאיות מסוימת למסלולי משכנתא במטבעות מסוימים ופחות באחרים. שינויים ומגמות תכופות אלו מצריכים בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא תכופות יותר במטרה להימנע מתשלומי יתר או על מנת לחסוך כסף רב. 
יועץ משכנתאות יסייע רבות בניתוח כדאיות מיחזור משכנתא.

מסלולי משכנתא, ריבית משכנתא בביצוע מיחזור

בישראל יש כ- 30 מסלולי משכנתאות שונים וההבדלים בהם הם מהותיים ביותר ויכולים לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים ע"י בחירת מסלול משכנתאות מתאים או ריבית משכנתא נמוכה המתאימה למסלול. במקרים מסוימים הפרש של רק של 0.1% בריבית ל 30 שנה יכולים לגרום להפרש בתשלום ריבית של עשרות אלפי שקלים בלקיחת הלוואה בסכום גבוה. ריבית משכנתא הממוצעות ל-10 שנים או ל-20 שנה שונות מהותית אחת מהשנייה ואף לפעמים בהפרש של מעל 1% אחת מהשנייה ויוצרות פער עצום בתשלומי ריבית משכנתא. המסקנה המתבקשת היא שכדאי לבצע בדיקת מיחזור משכנתא לעיתים קרובות. 
בשנים 2009-10 הריבית במשק ירדה לרמות שפל שהקטינו את תשלומי ריבית משכנתא ולכן הציבור עבר ללקיחת מסלולי משכנתאות בעיקר של ריבית פריים לא צמודה למדד ושילם ריבית נמוכה. עם עליית הריבית החזר התשלומים החודשי עלה מהותית.
בתקופות מיתון הריביות במשק יורדות ולכן אפשר לבצע מיחזור  משכנתא, להפחית את הריבית ולקבע ריבית קבועה נמוכה לשנים רבות.
בתקופות של צמיחה או של אינפלציה גבוהה הריביות נעשות יקרות יותר ולרב ההחזר החודשי לבנק משכנתאות עולה מהר כל חודש ויוצר קושי כלכלי לפירעון ההלוואה, לכן כדאי לבצע מיחזור משכנתא ולהאריך את תקופת ההלוואה ובכך להוריד את ההחזר החודשי או לשנות את מסלולי משכנתא מצמוד מדד ללא צמוד או הצמדה למט"ח.
בהלוואה צמודת מדד בתקופת אינפלציה גבוהה יתרת קרן ההלוואה עולה כל חודש אף שהלווה מחזיר כל חודש חלק מהקרן, לכן כדאי לבצע מיחזור משכנתא ולקחת מסלולים לא צמודי מדד.
בהלוואה נקובה בדולר ששערו עולה מאוד מול השקל, יתרת קרן ההלוואה עולה ולכן כדאי לבצע מיחזור למסלולי שקל. והפוך, כשהדולר נופל מול השקל כדאי לבצע מיחזור ולקחת מסלולי משכנתאות נקובים בדולר.
נניח ולווה קיבל העלאה מהותית בהכנסותיו / משכורתו ולכן הוא יכול להחזיר יותר כל חודש, כדאי לו לבצע מיחזור על מנת להקטין את יתרת תקופת ההלוואה ולהגדיל את ההחזר החודשי.  
באותה הזדמנות הלווה יכול להתאים לעצמו מסלולי משכנתאות המתאימים למצב המשק החדש ולמצוא מסלולי משכנתאות יותר טובים ויותר זולים. 
במסלולי משכנתאות  עם ריבית משכנתא קבועה יש עמלת פירעון מוקדם לפעמים של אלפי שקלים ואף יותר ולכן יש לבדוק את כדאיות המיחזור, החיסכון מול עמלת הפירעון המוקדם.
עמלת הפירעון המוקדם באה לפצות את בנק משכנתאות על הפסד הכנסות ריבית משכנתא עקב סגירת הלוואה ישנה. הקנס הוא היוון ריבית משכנתא עתידית.
יועץ משכנתאות יסייע רבות בניתוח כדאיות מיחזור משכנתא.

עלויות מיחזור משכנתא

להלן פירוט עלויות מיחזור משכנתא: קנס יציאה במסלול ריבית קבועה או בשמו המקצועי יותר עמלת פירעון מוקדם, עמלת פתיחת תיק , איגרת לביטול ההלוואה הישנה, הוצאת נסח טאבו, הערכת שמאי לשווי הנכס.
ההוצאה החשובה ביותר להגדלה מהותית בגובה החיסכון ממיחזור שמומלץ לא לחסוך בה היא עבור יועץ משכנתאות המומחה לתחום משכנתאות כי בלעדיו תתקשו להשיג את החיסכון הנכסף.

זכאות משכנתא בביצוע מיחזור משכנתא

כאשר יש זכאות למשכנתא ממשרד הבינוי והשיכון יש לעמוד בקריטריונים שונים וגם  לביצוע מיחזור משכנתא. להרחבה בנושא זכאות משכנתא אפשר לעיין בדף באתר זה בדף זכאות משכנתא.

מיחזור משכנתא – באיזה בנק משכנתאות?

ביצוע מיחזור משכנתא בבנק משכנתאות הישן תהייה עלות המיחזור זולה יותר אך בשוליים. בד"כ לבנק הישן לא צריך שוב הערכת שמאי אם לא עברו הרבה שנים מזמן מיחזור משכנתא לזמן לקיחת ההלוואה המקורית. מומלץ מאוד לעשות משא ומתן עם שלושה בנקי משכנתאות  שונים כי החיסכון הגדול מאוד הוא בתנאי הלוואה משופרים ולא בעלויות המיחזור שהן זניחות יחסית לגובה החיסכון.
מסקנה – אין חתונה קתולית עם בנק משכנתאות ונבצע מיחזור בבנק שייתן תנאים משופרים שיחסכו ללווה את המקסימום האפשרי.

כיצד פורום משכנתא יכול לסייע בהשוואת ריבית משכנתא וביצוע מיחזור משכנתא?

פורום משכנתא הוא אחד הכלים שמסייעים ללווה בהתייעצות על נתוני י השוואת ריבית משכנתא או בחירת מסלולי משכנתאות או כדאיות מיחזור משכנתא. יועץ משכנתאות או הציבור הרחב יענו על שאלותיכם, במערכת פורום משכנתא, מתוך ניסיונם האישי. חשיבות כלי פורום משכנתא – פורום משכנתאות  הקיים באתר היא בדומה לכלי חשוב אחר מחשבון משכנתא
הקיים באתר זה.

מחשבון משכנתא

מחשבון משכנתא הוא הכלי לבדיקת תנאי משכנתא והתאמתם לפרופיל הפיננסי של הלווה
מחשבון משכנתא  
הוא כלי עזר מצוין לביצוע  חישוב משכנתא, החזרים חודשיים, ריבית משכנתא והצמדה לאורך תקופת ההלוואה.  בניתוח כדאיות מיחזור משכנתא אפשר גם להיעזר על ידי משכנתא מחשבון באתר זה.

 

   

 

 

 

 

דילוג לתוכן