פורטל משכנתאות

יועצי משכנתאות – עלויות משכנתא ותשלומים נלווים למשכנתא

יועצי משכנתאות – עלויות משכנתא ותשלומים נלווים למשכנתא

 

ברכישת נכס יש הרבה תשלומים נלווים וברובם חד פעמיים המצטברים לסכומים מהותיים מעבר להחזר משכנתא חודשי ותשלום ביטוח משכנתא חודשי. הסכומים משולמים בתקופה שמסביב לזמן רכישת הנכס. טוב ייעשה הקונה שיתכנן פיננסית את כל העלויות מסביב לרכישה עצמה על מנת שלא יופתע מסכומם המצטבר המהותי והמשולם בטווח זמן קצר מסביב למועד הרכישה. חשיבות התכנון הפיננסי הראשוני היא גדולה על מנת לא להקלע לבעיית מזומנים כבר בשלב הראשוני של הרכישה. שינויי ריבית משכנתא משפיעם על שינוי בגובה החזר משכנתא חודשי ולא על התשלומים החד-פעמיים. כמו כן ביטוח משכנתא הוא תשלום חודשי, ולא חד פעמי, לאורך כל תקופת משכנתא כגון: ביטוח מבנה, ביטוח חיים, ביטוח אשראי EMI שעליהם יש הרחבה רבה בדפי האתר.
טוב שיכיר הקונה גם את המיסים שחלים על המוכר על מנת שהקונה והמוכר ידברו באותה שפה וימנעו מאי הבנות בתקשורת, בחוזה הרכישה יטפל עו"ד ולכן ימנעו כל אי ההבנות.

להלן רשימת העלויות הנלוות העיקריות לקונה הנכס:

  1. חיפוש דירה עצמאית
  2. סוכן נדל"ן
  3. בדיקת הנכס
  4. עו"ד
  5. ביול
  6. מס רכישה
  7. פתיחת תיק משכנתא בבנק משכנתאות
  8. שמאי
  9. שינויי שער חליפין או מדד תשומות בנייה
  10.  דמי הובלת דירה
  11. יועץ משכנתאות חיצוני

להלן רשימת התשלומים הנלווים העיקריים למוכר הנכס:

  1. היטל השבחה. ראה ערך היטל השבחה בויקיפדיה
  2. מס שבח (רווח).
  3. מס מכירה.

להלן הסברים על כל סוג עלות לקונה:

1. עלויות חיפוש דירה עצמאית

עיקר העלויות מתרכזות בעלות השקעת זמן המחפש ועלויות נסיעה. ככל שמחפשים נכס המרוחק ממקום המגורים עלויות החיפוש יעלו.

2. סוכן נדל"ן

על מנת לחסוך בזמן יקר של חיפוש נכס, לרב לוקחים מתווך נדל"ן המכיר טוב את מחירי הדירות וההיצע הקיים והוא יכול לסייע למציאת דירה בזמן מהיר יותר. עלות המתווך היא גבוהה ונעה בין 0.5% ל 2% משווי הנכס הנרכש וזה תלוי ביכולת המשא ומתן של הקונה. יש לזכור שלפעמים המתווך לוקח גם מהמוכר עמלת תיווך ולכן יש לו מרווח יחסית גדול למשא ומתן על גובה האחוז.

3. בדיקת הנכס

לפני שרוכשים דירה רצוי שהקונה ייקח חברה המתמחה בבדיקת נכס לפני רכישה שבה מהנדס, עו"ד או שמאי מטעם החברה מעריך את שווי הנכס, פגמים בדירה, לקויי בנייה, בעיות תכנוניות או משפטיות. ידיעת שווי הדירה, פגמיה ומצבה המשפטי יכולים לעזור לקונה במשא ומתן עם המוכר להורדת המחיר. עלות הבדיקה היא בין 1,000 עד 2,000 שקלים.

4. עורך דין


תפקיד העו"ד לערוך את חוזה הרכישה ולטפל בכל הצד המשפטי של העברת הבעלות על הנכס. שכ"ט העו"ד לא כולל טיפול בהסכם הלוואת משכנתא מול הבנק למשכנתאות. בד"כ יועץ משכנתאות חיצוני מתעסק מול בנק משכנתאות.
שכר טרחה של עו"ד הוא גבוה ונע בין 0.5% ל 2% , בד"כ סביב 1%, משווי הנכס הנרכש וזה תלוי ביכולת המשא ומתן של הקונה, בשווי הדירה, במורכבות העסקה וברמה המקצועית והניסיון של העו"ד. שכ"ט לא כולל את האגרות השונות, ההיטלים והמיסים שעל הקונה לשלם לרשויות המדינה.
יש להיזהר כמו בכל עסקה שעושים, גם אצל עורכי דין יש הלוקחים שכר טרחה נמוך ביותר אך ה"שם" שלהם, הייעוץ המקצועי שלהם, הניסיון והידע שלהם מוטל בספק, אך לא תמיד. יש פערי מחירים עצומים בשכר הטרחה של עורכי דין המתעסקים במקרקעין, פערי המחירים הם עצומים ונעים בין 0.5% משווי הנכס ל 2% משווי הנכס, פער שמתבטא בעשרות אלפי שקלים עבור חוזה אחד.

5. ביול

בנק משכנתאות חייב על פי "חוק מס בולים" לבייל את הסכם הלוואת משכנתא ב 4 פרומיל, 0.4%, מהסכום המצטבר לכל תקופת משכנתא של קרן משכנתא בתוספת ריבית משכנתא. הביול על חשבון לווה משכנתא.

6. מס רכישה

לפי חוק מיסוי מקרקעין על הקונה לשלם מס פרוגרסיבי, שאחוזו עולה עם עליית שווי הדירה. הרוכש חייב להצהיר לרשויות המס על הרכישה ולשלם את מס הרכישה. בד"כ מס הרכישה הוא מס גבוה אך במקרים מסוימים למשל עד כ – 1,000,000 משווי הנכס יש פטור ממס רכישה. מס הרכישה נע בין 0% ל 5% משווי הנכס וזה תלוי בשווי הנכס הנרכש, האם הדירה הנרכשת היא דירה ראשונה או שנייה של הרוכש, האם הרוכש עולה חדש, האם זאת דירה במשק חקלאי וכד'. שינויי המס בתחום זה משתנים תכופות בעיקר עקב עליית המחירים הדרסטית של דירות למגורים, הממשלה מנסה להגדיל את היצע הדירות למכירה ולהוריד את מחירן ע"י הקלות במס רכישה. השינוי האחרון וההקלות שניתנו היו בפברואר 2011. יש להתעדכן במדרגות המס לפי נושאים באתר של רשות המיסים בנושא מס רכישה (אפשרי גם בחיפוש בגוגל). מס הרכישה יכול להיות אפס שקלים במקרה של פטור או אלפי שקלים בודדים אך יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים רבים ואף מעל 100,000 ₪, בעיקר זה תלוי בשווי הנכס הנרכש ומטרת רכישתו.
תמצית קצרה ביותר וחלקית בלבד של תיקוני מדרגות המס בפברואר 2011:
עד 1,024,660 – מס 0% – פטור.
מ  1,024,660 עד 1,442,870 מס 3.5%.
מעל 1,442,870 מס 5%.

7. פתיחת תיק משכנתא בבנק משכנתאות

בנק משכנתאות גובה "עמלת פתיחת תיק" עבור טיפול על לקיחת משכנתא על ידי לווה משכנתא. העמלה משתנה מבנק לבנק אך בד"כ היא כרבע אחוז מגובה הלוואת משכנתא עם סכום מינימום מסויים. בד"כ העמלה היא מינימום של כ 500 שקלים ויכולה להגיע לאלפי שקלים תלוי בגובה משכנתא. עקב התחרות הרבה בין בנקי משכנתאות על לקוחות, אפשר להתמקח על גובה עמלה זאת ולהפחיתה לחצי או אף לבטלה כליל. הרווח של בנק משכנתאות בא מבחירת מסלולי משכנתא ומגובה ריבית משכנתא ולכן בנק משכנתאות רוצה את הלקוח ומוכן להתפשר על העמלה.

8. שמאי – הערכת שווי הנכס

הערכת שווי לנכס היא להבטחת בנק משכנתאות שהנכס בעל שווי טוב עבורו ועל בסיס זה בנק משכנתאות מחליט איזה מסגרת מקסימאלית של משכנתא הוא מוכן לתת ללווה משכנתא. בנק משכנתאות הולך עפ"י דו"ח השמאי או חוזה הרכישה, הנמוך מבניהם. גובה אחוז מימון משכנתא נקבע מתוך שווי הנכס. בנק משכנתאות נותן ללווה משכנתא רשימת שמאים מורשים על ידו באזור של הנכס ולווה משכנתא משלם ישירות לשמאי עבור הערכת השמאי. ברשימת שמאי הבנק למשכנתאות יש טבלת עלות השמאי  עפ"י גובה שווי הנכס, בד"כ העלות נעה בין 500 ל 2,000 ₪.

9. שינויי שער חליפין או מדד תשומות בנייה

חוזי רכישת נכס לפעמים צמודים למדדים שונים כמו למשל לדולר או למדד עלות תשומות הבנייה. נוצרים הפרשי שער חליפין בין דולר לשקל או הפרשי הצמדה בעליית מדד עלות תשומות הבנייה. על הקונה בתכנון הפיננסי של הרכישה, לשמור לו רזרבה כספית מתאימה של כ 5%-10% משווי החוזה למקרה של עליית הדולר או מדד עלות הבנייה ובפועל על הקונה לשלם בשקלים מעבר לסכום הרכישה המקורי שבחוזה.
אם חוזה הרכישה מוגדר בדולרים רצוי שאת כספך תשקיע בצמוד דולר על מנת לעשות הגנה מטבעית משינוי שער החליפין.

10. דמי הובלת דירה

מזל טוב! הגיע הזמן להעביר את הריהוט והציוד מהדירה הישנה לחדשה. בעל הדירה יכול להעביר בכוחות עצמו את הריהוט והציוד אם יש לו מעט מאוד רכוש בדירה. לרב צריך להזמין סבלים עם משאית ואף מנוף להעברת הדירה. מחיר ההובלה משתנה מאוד בין חברות ההובלה והוא תלוי בכמות וסוג הריהוט והציוד להעברה, המרחק בין הדירות, עם מעלית או בלי מעלית, עם אריזת בגדים וכלים או ללא, פסנתר, פירוק והרכבת רהיטים וכד', עיקר המחיר יושפע מיכולת המשא ומתן של בעל הדירה ולכן מאוד מומלץ לקבל שלוש הצעות מחיר ולעשות עליהן משא ומתן אסרטיבי שיחסוך עשרות אחוזים מדמי ההובלה.

11. יועץ משכנתאות חיצוני

מורכבות תחום משכנתאות והידע הנדרש בהשקעה הכי מהותית פיננסית בחיי המשפחה דורשת התמחות מקצועית של הלווה בתהליך לקיחת משכנתא,  מסלולי משכנתא,  ריבית משכנתא, מיחזור משכנתא, חישוב משכנתא וניתוח התוצאות מסימולצית מחשבון משכנתא, משכנתא הפוכה, גרירת משכנתא ועוד ועוד. כל טעות קטנה במסלול משכנתא או בעשיריות אחוז בודדות של ריבית משכנתא מייקרות ללווה משכנתא את החזרי משכנתא הרב שנתיים בעשרות עד מאות אלפי שקלים לאורך כל תקופת משכנתא. טעויות קטנות ביותר מוכפלות במאות חודשים של החזר משכנתא ולכן המשמעות הכספית היא כבדה ביותר.
יועץ משכנתאות בכיר יחסוך לכם סכומי עתק כך שתשלום שכר טרחתו נראה זניח ביותר ובטל בששים לעומת גובה החיסכון.
יועץ משכנתאות בכיר ומקצוען בעל ניסיון עשיר והנותן יחס אישי ללווה משכנתא כפרט ולא כקבוצה (מכרז) המנהל משא ומתן אישית מול מספר בנקי משכנתאות, בד"כ ייגבה סביב 5,000  ₪ בתוספת המע"מ.  יש יועצי משכנתאות שעובדים על אחוז מסוים מהקטנת החזר משכנתא החודשי לבנק משכנתאות (חיסכון ללווה משכנתא) , כך העסקה היא כדאית לפעמים אף הרבה יותר ללווה כי הוא יודע בוודאות מלאה שיועץ משכנתאות עשה את המקסימום להורדת ההחזר הכספי לבנק משכנתאות. בשכר טרחת יועצי משכנתאות עפ"י השתתפות בחיסכון או הקטנת ההחזר החודשי אפשר להגיע לסכומי תשלום יותר גבוהים אך החיסכון יכול להיות לפעמים גבוה יותר במכפלות רבות מול עמלת יועץ משכנתאות. שיטת האחוז מהקטנת ההחזר החודשי לבנק משכנתאות מצוינת בעיקר כשעושים מיחזור משכנתא ששם יודעים בדיוק מה שולם לבנק משכנתאות בחודשים האחרונים ומה התשלום החדש לבנק משכנתאות שלאחר מיחזור משכנתא, עבור אותה תקופת משכנתא.
יש להיזהר כמו בכל עסקה שעושים, גם בשוק המשכנתאות יש יועצי משכנתאות שלוקחים סכומים נמוכים ביותר של 4,000 – 2,000 ₪ אך הייעוץ המקצועי שלהם, הניסיון והידע שלהם מוטל בספק, אך כמובן לא תמיד.  הדבר נכון גם בשכר הטרחה של עורכי דין המתעסקים במקרקעין, פערי המחירים ביניהם עצומים בין 0.5% משווי הנכס ל 2% משווי הנכס, פער בשכר הטרחה בין עורכי דין שונים של עשרות אלפי שקלים עבור חוזה אחד.

 

להלן הסברים לעלויות המוכר:

1. היטל השבחה

היטל של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על בעלי הנכס שהושבח מסיבות שונות כגון: אישור בנייה, הקלה בזכויות בנייה או אישור שימוש חורג מיעדו המקורי של הנכס ועוד.
סכום ההיטל נקבע ע"י השמאי של הוועדה המקומית שמעריך את עליית שווי הנכס עקב ההשבחה. אפשר לערער על קביעת שמאי הוועדה ואז פונים לשמאי מכריע.

2. מס שבח (רווח)

מס על מוכר דירה במכירת הנכס על הפרשי המחירים שנוצרו לו בין רכישתו למכירתו. למעשה זהו מס על הרווח אך אל לנו לשכוח שעיקר עליית מחיר הדירה או כולו נובע מהאינפלציה ולכן זה לא רווח אלא שמירת ערכו הריאלי של הנכס. לרב בעמידה בתנאים מסוימים מוכר הדירה יהיה פטור ממס השבח.

3. מס מכירה

מס מכירה הוא מס על ביצוע פעולת מכירת הנכס לפי מחיר מכירתו וללא קשר לרווח מהמכירה. אחוז המס קבוע ממחיר מכירת הנכס.

על מנת להשיג את התנאים הטובים ביותר, קבלת סיוע בבירוקרטיה הרבה בלקיחת משכנתא, חיסכון ניכר בעלויות משכנתא, מומלץ לקיחת יועץ משכנתאות בכיר ומקצועי שייתן ללווה משכנתא ייעוץ מהימן, אובייקטיבי ובלתי תלוי בבנק משכנתאות. יועץ משכנתאות מקצועי ימליץ ללווה משכנתא על מסלולי משכנתא אופטימאליים עם ריבית משכנתא הנמוכה ביותר בשוק משכנתאות. כמו כן לווה משכנתא יכול לעשות חישוב משכנתא ראשוני על גובה החזר משכנתא חודשי או איזה סכום משכנתא לקחת בעזרת מחשבון משכנתא באתר זה.

מחשבון משכנתא

מחשבון משכנתא לסימולציית משכנתא להחלטה על תנאי משכנתא כדאיים, ריבית משכנתא, תקופת משכנתא, אחוז מימון משכנתא וסכום קרן משכנתא והמימון העצמי  .
מחשבון משכנתא מסייע לבדוק שתנאי משכנתא מתאימים לפרופיל הפיננסי של לוווה משכנתא. 
משכנתא מחשבון הוא כלי עזר לביצוע חישוב משכנתא, החזר משכנתא חודשי, ריבית משכנתא והצמדת הקרן חודשית וברמה של כל תקופת משכנתא   .   
חישוב משכנתא קיים באתר בדף מחשבון משכנתא.

ייעוץ משכנתאות

 KH ע"משכנתא.
   ייעוץ משכנתאות  

 

   

 

 

 

 

 

דילוג לתוכן